Verkehrswert Immobilie: So berechnen Sie Haus- & Marktwert

Wer den Verkehrswert einer Immobilie kennt, trifft bessere Entscheidungen. Ob Verkauf, Kauf, Erbschaft oder Finanzierung, ein realistischer Wert schützt vor falschen Preisvorstellungen und teuren Fehlern. In diesem Artikel erfahren Sie, wie der Verkehrswert entsteht, nach welchen Verfahren er berechnet wird und welche Faktoren ihn beeinflussen.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
2. Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie berechnet?
3. Wann ist eine Verkehrswertermittlung sinnvoll?
4. Was beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie?
5. Wer darf den Verkehrswert ermitteln?
6. Welche Unterlagen werden zur Ermittlung des Verkehrswerts benötigt?
7. Häufige Fragen

1. Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert (in Deutschland oft auch als Marktwert bezeichnet) gibt an, welchen Preis eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen realistisch erzielen würde. Es geht nicht um Wunschpreise, emotionale Bindung oder Ausnahmesituationen, sondern um das, was Käufer am Markt tatsächlich zahlen.

Grundlage sind vor allem:

• Lage und Zustand der Immobilie
• Art und Nutzung (Wohn-, Miet-, oder Gewerbeimmobilie)
• Angebot und Nachfrage am regionalen Markt

Wichtig dabei: Der Verkehrswert ist keine feste Größe. Er kann sich mit Markt, Zustand und Nutzung der Immobilie verändern. Er ist auch nicht automatisch identisch mit dem Kaufpreis, der durch Verhandlung, Zeitdruck oder Marktlage entsteht.

2. Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie berechnet?

Der Verkehrswert wird nach standardisierten Bewertungsverfahren ermittelt. Welche Methode angewendet wird, hängt von der Art und Nutzung der Immobilie ab:

2.1 Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen, die tatsächlich verkauft wurden. Grundlage sind reale Kaufpreise aus derselben Lage oder einem vergleichbaren Umfeld.

Das Verfahren eignet sich vor allem für:

• Eigentumswohnungen
• Einfamilienhäuser
• Reihenhäuser

Voraussetzung ist, dass ausreichend aktuelle Vergleichsdaten vorliegen. Sind diese vorhanden, gilt das Vergleichswertverfahren als besonders marktnah.

2.2 Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren stellt die laufenden Erträge in den Mittelpunkt. Entscheidend ist, welche Einnahmen eine Immobilie langfristig erwirtschaften kann. Dazu zählen vor allem Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten.

Typische Anwendungsfälle:

• Vermietete Wohnimmobilien
• Mehrfamilienhäuser
• Gewerbeimmobilien

Der Verkehrswert ergibt sich hier aus dem wirtschaftlichen Nutzen, nicht aus Baukosten oder persönlicher Nutzung.

2.3 Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert aus den Herstellungs-, bzw. Wiederbeschaffungskosten der Immobilie abgeleitet. Hinzu kommt der Bodenwert des Grundstücks.

Das Verfahren wird häufig genutzt bei:

• Selbstgenutzten Einfamilienhäusern
• Immobilien ohne ausreichende Vergleichsdaten

Da Baukosten nicht automatisch den Markt widerspiegeln, wird der Sachwert in der Praxis meist an das Marktgeschehen angepasst.

Ablauf der Verkehrswertermittlung zusammengefasst

Die Verkehrswertermittlung folgt unabhängig vom Bewertungsverfahren einem festen, praxisnahen Ablauf:

1. Erhebung der Objekt- und Grunddaten wie Lage, Flächen, Baujahr, Nutzung und rechtliche Rahmenbedingungen
2. Objektbesichtigung zur Beurteilung von Zustand, Ausstattung und Mängeln
3. Analyse des regionalen Immobilienmarkts und vergleichbarer Kaufpreise
4. Auswahl des geeigneten Bewertungsverfahrens
5. Berechnung und Ableitung des Verkehrswerts zum Bewertungsstichtag

3. Wann ist eine Verkehrswertermittlung sinnvoll?

Eine Verkehrswertermittlung ist immer dann sinnvoll, wenn finanzielle Entscheidungen auf einer belastbaren Grundlage getroffen werden müssen. Je größer das Risiko oder der Betrag, desto wichtiger ist ein realistischer Wert.

Typische Anlässe sind:

• Kauf oder Verkauf einer Immobilie, um Preisvorstellungen einzuordnen
• Erbschaft oder Schenkung, etwa zur fairen Aufteilung oder für steuerliche Zwecke
• Scheidung oder Trennung, um Vermögenswerte sachlich zu bewerten
• Finanzierung oder Umschuldung, da Banken den Verkehrswert als Orientierung nutzen

Auch ohne konkreten Anlass kann eine Wertermittlung sinnvoll sein, zum Beispiel zur Vermögensübersicht oder zur Vorbereitung späterer Entscheidungen. In solchen Fällen reicht oft eine grobe Einschätzung. Bei rechtlichen oder finanziellen Konsequenzen ist hingegen eine professionelle Bewertung ratsam.

4. Was beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert einer Immobilie ergibt sich aus dem Zusammenspiel mehrerer Faktoren. Kein einzelnes Merkmal entscheidet allein. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen:

• Lage und Umfeld: Der wichtigste Faktor. Gefragte Lagen mit guter Infrastruktur wirken stark wertsteigernd, schlechte Anbindung, Lärm oder sinkende Nachfrage senken den Verkehrswert deutlich.

• Zustand und Bauqualität: Modernisierte und gut instand gehaltene Immobilien erzielen höhere Werte. Sanierungsstau, veraltete Technik oder energetische Mängel wirken klar wertmindernd.

• Größe und Zuschnitt: Marktübliche Wohnflächen und funktionale Grundrisse sind positiv. Unpraktische Zuschnitte oder überdimensionierte Flächen ohne Nachfrage können den Wert drücken.

• Art der Nutzung: Vermietete Immobilien werden nach Ertrag bewertet, selbstgenutzte stärker nach Vergleich und Zustand. Leerstand oder eingeschränkte Nutzung wirken negativ.

• Rechtliche Rahmenbedingungen: Wohnrechte, Wegerechte, Baulasten oder Denkmalschutz schränken die Verwertbarkeit ein und senken den Verkehrswert teils erheblich.

• Marktlage: Hohe Nachfrage und günstige Finanzierung treiben die Werte. Schwache Märkte oder steigende Zinsen reduzieren den Wert – unabhängig von der Immobilie selbst.

Der Verkehrswert ist immer eine Gesamtbewertung. Ein einzelner negativer Faktor kann mehrere positive Merkmale überlagern, insbesondere bei Lage, Zustand und rechtlichen Einschränkungen.

5. Wer darf den Verkehrswert ermitteln?

Grundsätzlich darf jeder den Verkehrswert einer Immobilie einschätzen. Entscheidend ist jedoch, wofür der ermittelte Wert verwendet wird. Je nach Zweck gelten unterschiedliche Anforderungen an Qualifikation und Nachvollziehbarkeit.

• Eigentümer: Können den Verkehrswert selbst grob einschätzen, etwa zur Orientierung. Diese Einschätzung ist nicht neutral und rechtlich nicht belastbar.

• Online-Bewertungstools: Liefern schnelle Näherungen auf Basis von Marktdaten. Sie ersetzen keine individuelle Bewertung und eignen sich nur für einen ersten Überblick.

• Immobilienmakler: Ermitteln häufig marktnahe Werte für Verkaufszwecke. Ihre Bewertungen sind praxisorientiert, aber nicht unabhängig.

• Sachverständige und Gutachter: Erstellen nachvollziehbare und belastbare Verkehrswertermittlungen nach anerkannten Verfahren. Sie sind notwendig, wenn rechtliche oder finanzielle Konsequenzen daran hängen.

• Banken: Nutzen eigene Bewertungsmodelle zur Kreditprüfung. Für sie zählt häufig der Beleihungswert, der meist vorsichtiger als der Verkehrswert angesetzt wird.

Je formeller der Anlass, desto wichtiger ist eine qualifizierte und unabhängige Wertermittlung.

6. Welche Unterlagen werden zur Ermittlung des Verkehrswerts benötigt?

Welche Unterlagen benötigt werden, hängt davon ab, wie genau der Verkehrswert ermittelt werden soll. Für eine grobe Einschätzung reicht wenig. Für eine belastbare Wertermittlung sind vollständige und aktuelle Unterlagen entscheidend.

Typischerweise werden benötigt:

• Grundbuchauszug: Gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Rechte und Belastungen.

• Lageplan und Flurkarte: Zeigen Grundstücksgrenzen, Zuschnitt und Lage.

• Baupläne und Grundrisse: Grundlage für die Beurteilung von Größe, Zuschnitt und Nutzung.

• Wohn- und Nutzflächenberechnung: Wichtig für Vergleichs- und Ertragswerte.

• Angaben zum Baujahr und zu Modernisierungen: Beeinflussen Zustand und Restnutzungsdauer.

• Mietverträge und Ertragsübersichten: Relevant bei vermieteten Immobilien.

• Energieausweis: Gibt Hinweise auf energetischen Zustand und laufende Kosten.

• Baulastenverzeichnis (falls vorhanden): Kann Nutzung und Bebauung einschränken.

• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen): Regelt Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Rechte.

Fehlende oder veraltete Unterlagen führen fast immer zu ungenauen oder vorsichtigen Bewertungen. Je vollständiger die Dokumentation, desto realistischer ist der ermittelte Verkehrswert.