Haus bei Trennung: Beide unverheiratet im Grundbuch? Tipps

Eine Trennung ist kompliziert. Noch komplizierter wird es, wenn beiden Partnern gemeinsam ein Haus gehört und sie nicht verheiratet sind. Wer bleibt, wer zahlt weiter und was passiert mit dem Eigentum? Dieser Artikel zeigt klar, welche Rechte gelten, welche Optionen realistisch sind und welche Lösungen in der Praxis funktionieren.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was passiert mit dem Haus bei einer Trennung, wenn beide unverheiratet im Grundbuch stehen?
2. Option 1: Auszahlung des Partners
3. Option 2: Immobilie vermieten
4. Option 3: Verkauf und Gewinnverteilung
5. Option 4: Immobilie auf gemeinsame Kinder übertragen
6. Option 5: Teilungsversteigerung
7. Häufige Fragen

1. Was passiert mit dem Haus bei einer Trennung, wenn beide unverheiratet im Grundbuch stehen?

Stehen beide unverheiratet im Grundbuch, bleibt das Haus gemeinsames Eigentum. Die Trennung ändert daran nichts. Entscheidend ist allein, welche Anteile im Grundbuch eingetragen sind, meist 50 zu 50.

Es gibt keinen automatischen Ausgleich wie bei einer Scheidung. Jeder behält seinen Anteil, egal wer auszieht oder wer bisher mehr gezahlt hat. Wichtige Entscheidungen rund um das Haus können nur gemeinsam getroffen werden.

Bestehen gemeinsame Kredite, haften beide weiterhin gegenüber der Bank. Können sich die Eigentümer nicht einigen, kann jeder verlangen, die Gemeinschaft aufzulösen. Daraus ergeben sich Optionen wie:

1. Auszahlung
2. Vermietung
3. Verkauf
4. Übertragung auf gemeinsame Kinder
5. oder im Streitfall eine Teilungsversteigerung

Diese einzelnen Optionen betrachten wir nun genauer:

2. Option 1: Auszahlung des Partners

Bei der Auszahlung übernimmt ein Partner den Anteil des anderen und wird alleiniger Eigentümer. Voraussetzung ist eine Einigung über den Wert der Immobilie und die Höhe der Ausgleichszahlung. Maßgeblich ist in der Regel der aktuelle Marktwert, nicht der frühere Kaufpreis.

Die Auszahlung erfolgt meist gegen notarielle Übertragung des Miteigentumsanteils. Gleichzeitig muss geklärt werden, was mit bestehenden Krediten passiert. Entweder übernimmt der verbleibende Eigentümer das Darlehen allein oder es wird neu finanziert. Ohne Zustimmung der Bank bleibt der ausgezahlte Partner oft weiterhin mit in der Haftung.

Fazit: Diese Lösung ist übersichtlich, setzt aber ausreichende finanzielle Mittel und Kooperationsbereitschaft voraus. Scheitert es an der Finanzierung oder an der Wertermittlung, ist sie praktisch nicht umsetzbar.

3. Option 2: Immobilie vermieten

Statt das Haus sofort zu teilen oder zu verkaufen, können beide Eigentümer die Immobilie gemeinsam vermieten. Die Mieteinnahmen stehen ihnen entsprechend ihrer Grundbuchanteile zu und werden in der Regel zur Bedienung des Kredits und der laufenden Kosten genutzt.

Diese Lösung erfordert weiterhin Abstimmung. Entscheidungen zu Mietern, Instandhaltung oder Mietanpassungen müssen gemeinsam getroffen werden. Auch steuerliche Fragen, etwa zur Versteuerung der Mieteinnahmen, betreffen beide Eigentümer.

Die Vermietung kann sinnvoll sein, wenn ein Verkauf aktuell ungünstig wäre oder keiner den anderen auszahlen kann. Sie verschiebt die endgültige Trennung der Vermögensverhältnisse jedoch nur.

Fazit: Die Vermietung schafft Zeit und laufende Einnahmen, setzt aber dauerhaftes Zusammenarbeiten voraus. Bei anhaltenden Konflikten wird sie schnell zur Belastung.

4. Option 3: Verkauf und Gewinnverteilung

Beim Verkauf der Immobilie wird das Haus gemeinsam veräußert und der Erlös aufgeteilt. Zunächst werden offene Kredite, Vorfälligkeitsentschädigungen und Verkaufsnebenkosten beglichen. Was danach übrig bleibt, steht den Eigentümern entsprechend ihrer Grundbuchanteile zu.

Wer mehr in die Immobilie investiert hat, erhält dadurch nicht automatisch einen höheren Anteil. Abweichungen sind nur möglich, wenn entsprechende Vereinbarungen bestehen oder Ausgleichsansprüche nachweisbar sind.

Der Verkauf beendet die gemeinsame Eigentümerstellung vollständig und schafft klare Verhältnisse. Er setzt allerdings voraus, dass beide dem Verkauf zustimmen und sich auf Preis und Zeitpunkt einigen.

Fazit: Der Verkauf ist die sauberste Lösung, um finanzielle Verflechtungen zu beenden. Er ist transparent, aber abhängig von Marktbedingungen und Einigungsbereitschaft.

5. Option 4: Immobilie auf gemeinsame Kinder übertragen

Statt das Haus aufzuteilen oder zu verkaufen, können unverheiratete Eltern die Immobilie auf ihre gemeinsamen Kinder übertragen. Rechtlich handelt es sich um eine Schenkung, die notariell beurkundet werden muss. In der Praxis behalten die Eltern oft ein Wohnrecht oder Nießbrauch, um das Haus weiter nutzen oder vermieten zu können.

Diese Lösung wirft mehrere Folgefragen auf. Minderjährige Kinder können nicht selbst entscheiden, sodass gesetzliche Vertreter handeln und unter Umständen das Familiengericht eingebunden werden muss. Zusätzlich spielen steuerliche Aspekte eine Rolle, etwa Freibeträge bei der Schenkung.

Die Übertragung ist nur sinnvoll, wenn beide Eltern langfristig an einem Strang ziehen und die eigene finanzielle Absicherung geklärt ist. Eine spätere Rückabwicklung ist kaum möglich.

Fazit: Die Übertragung auf Kinder kann eine strategische Lösung sein, ist aber rechtlich und steuerlich komplex. Ohne klare Planung schafft sie mehr Probleme als sie löst.

6. Option 5: Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist das letzte Mittel, wenn sich die Miteigentümer nicht einigen können. Jeder Eigentümer kann sie beim Amtsgericht beantragen, auch gegen den Willen des anderen. Ein besonderer Grund ist nicht erforderlich.

Die Immobilie wird öffentlich versteigert. Der erzielte Preis liegt häufig unter dem Marktwert. Nach Abzug von Kosten und bestehenden Belastungen wird der Erlös entsprechend der Grundbuchanteile verteilt. Offene Kredite werden dabei vorrangig bedient.

Für alle Beteiligten ist dieses Verfahren meist finanziell nachteilig und emotional belastend. Trotzdem wird es oft genutzt, um eine festgefahrene Situation zwangsweise zu beenden.

Fazit: Die Teilungsversteigerung schafft Klarheit, vernichtet aber oft Vermögen. Sie sollte nur dann in Betracht gezogen werden, wenn alle anderen Optionen gescheitert sind.