Immobilie bewerten: So ermitteln Sie den besten Preis

Immobilienbewertung

Sowohl beim Verkauf einer Immobilie oder eines Baugrundstücks als auch bei Erbschaften spielt die Bewertung eine zentrale Rolle. Um den Immobilienwert zu bestimmen, gibt es verschiedene Verfahren, mit denen Sie sich vor der Bewertung auseinandersetzen sollten. Alle relevanten Informationen zu diesem Thema erhalten Sie in diesem Artikel. Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus bewerten lassen möchten, bieten unsere Makler Ihnen gern eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung an.

Inhaltsverzeichnis:

1. Wie kann ich meine Immobilie bewerten lassen?
2. Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?
3. Welche Aufgaben hat ein Sachverständiger?
4. Was ist der Verkehrswert?
5. Welche Formen von Gutachten gibt es?
6. Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?
7. Wie wird eine Immobilie bei einer Scheidung bewertet?

Bewertungsverfahren

Ausschlaggebend für eine akkurate Immobilienbewertung ist das Bewertungsverfahren. Je nach Verfahren spielen unterschiedliche Faktoren eine Rolle, die nicht bei allen Immobilien gleichermaßen gegeben sind. Es haben sich drei Bewertungsverfahren etabliert, die auf die Wertermittlung eines Hauses, einer Wohnung und eines Baugrundstückes spezialisiert sind. Dabei handelt es sich um das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

1. Wie kann ich meine Immobilie bewerten lassen?

Es gibt viele Gründe für eine Immobilienbewertung, so etwa ein geplanter Verkauf, eine Erbschaft oder eine Scheidung. Außerdem kann es vorkommen, dass die Versicherung oder die Bank den Immobilienwert ermitteln möchte, um steuerliche Leistungen einschätzen zu können. Abhängig davon haben sich unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung etabliert. Die Bewertung kann von erfahrenen Immobilienmaklern oder von Gutachtern durchgeführt werden. Für eine Bewertung im Rahmen eines Verkaufes wird zumeist ein Makler zu Rate gezogen. Unsere Evernest-Makler ermitteln den Wert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks kostenlos und unverbindlich. Wird hingegen ein offizielles Gutachten benötigt, muss ein Immobiliengutachter oder ein Sachverständiger engagiert werden. Auch kommt es regelmäßig vor, dass Eigentümer versuchen, ihre Immobilie selbst zu bewerten. Da für eine professionelle Wertermittlung jedoch umfangreiche Kenntnisse zu den Immobilienpreisentwicklungen und dem Immobilienmarkt nötig sind, empfiehlt es sich, einen Experten zu beauftragen. Neben Vergleichsobjekten auf dem Markt und in der Gegend spielen bei der Immobilienbewertung außerdem Faktoren wie die Lage, der Ausblick, die Geräuschkulisse, die Lichtverhältnisse und der Haus- beziehungsweise Wohnungstyp eine ausschlaggebende Rolle. Unter folgenden Links lesen Sie, wie Sie Ihr Haus und Ihre Wohnung bewerten lassen können.

Neben verschiedenen Immobilientypen können auch Grundstücke bewertet werden. Bei dieser Wertermittlung wird zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden. In der Regel wird hier das Vergleichswertverfahren angewendet.

2. Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

Die gängigsten Verfahren für die Immobilienwertermittlung sind das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Beim Sachwertverfahren werden der Wert des Grundstücks und der Immobilie separat voneinander ermittelt. Für den Grundstückswert dient der Bodenrichtwert als Orientierung. Hier lesen Sie, wie der Bodenrichtwert berechnet wird und wo Sie ihn finden. Der Immobilienwert wiederum ergibt sich aus den Herstellungskosten abzüglich der Abnutzungskosten. Die Situation am Immobilienmarkt wird dabei nicht berücksichtigt.

Für das Vergleichswertverfahren werden die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in derselben Gegend verglichen. Das Verfahren wird dabei umso präziser, je mehr Werte für den Vergleich verfügbar sind. Diese können beim örtlichen Gutachterausschuss angefordert werden. Das Verfahren eignet sich besonders für Wohnungen oder Häuser, wenn diese ähnlichen Objekten im Viertel entsprechen.

Beim Ertragswertverfahren wird die Immobilie als Kapitalanlage betrachtet. Im Zuge dessen werden Grundstück und Immobilie ebenfalls zunächst getrennt voneinander bewertet. Bei dem Ertragswertverfahren spielen auch Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten eine Rolle. Dementsprechend empfiehlt sich dieses Verfahren vor allem für vermietete Immobilien und Gewerbeobjekte.

Immobilienbewertung und Gutachten

Bei der Immobilienbewertung gibt es nicht nur verschiedene Verfahren, die angewandt werden können, sondern auch verschiedene Experten, die diese Bewertung durchführen können. Abhängig davon, wer die Bewertung durchführt, rücken verschiedene Faktoren in den Vordergrund. Zudem beeinflusst die Wahl des Experten die Kosten, die für die Bewertung anfallen.

3. Welche Aufgaben hat ein Sachverständiger?

Bei der Immobilienbewertung wird zwischen drei Arten von Sachverständigen unterschieden: freie Immobiliengutachter, Sachverständige und staatlich anerkannte Immobiliengutachter. Da es für Immobiliengutachter keine offizielle Ausbildung gibt, ist die Berufsbezeichnung auch nicht geschützt. Die Bezeichnung Sachverständiger dagegen ist gesetzlich geschützt, Makler und Immobilienfachwirte erhalten sie nur nach einer entsprechenden Weiterbildung. Sie werden dabei von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft. Schließlich gibt es noch staatlich anerkannte Immobiliengutachter. Diese durchlaufen ebenfalls eine Prüfung durch die IHK, sind aber zusätzlich noch der entsprechenden Landesbehörde unterstellt. Sie sind die einzigen Gutachter, die ein Gutachten für behördliche Zwecke ausstellen können.

In jedem Fall besucht der Sachverständige das Objekt, um den Immobilienwert zu ermitteln. Er achtet dabei auf alles, was den Wert beeinflussen könnte. Anschließend fertigt der Sachverständige ein Wertgutachten an. Dafür fallen in der Regel Kosten an. Während für ein Kurzgutachten maximal 500 Euro veranschlagt werden, kostet ein Vollgutachten 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes. Für den Hausverkauf oder den Wohnungsverkauf eignen sich jedoch auch die Bewertungen von Maklern sehr gut, da diese meistens eine langjährige Erfahrung und fundierte Expertise auf dem Immobilienmarkt mitbringen. Wenn Sie Ihre Immobilie kostenfrei und unverbindlich bewerten lassen möchten, wenden Sie sich gern an unsere Makler in Berlin und Hamburg oder nutzen Sie unseren Immobilienrechner.

4. Was ist der Verkehrswert?

Für die Immobilienbewertung ist der Verkehrswert ein unentbehrlicher Begriff. Er entspricht dem Marktwert und ist in Paragraf 194 des Baugesetzbuch (BauGB) vermerkt. Die Definition legt dabei fest, dass der Verkehrswert auf einem gewöhnlichen Geschäftsjahr und dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, basiert. Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen, reichen von Lage, Baujahr sowie Wohn- und Nutzfläche der Immobilie über den Zustand von Gebäude und Ausstattung bis zu besonderen Ausstattungsmerkmalen wie Balkon, Keller oder Parkplätzen.

Natürlich verändert sich der Immobilienwert im Laufe der Zeit durch Eigennutzung oder Vermietung. Um den Wert zu halten, bieten sich deshalb Maßnahmen wie Renovierungen oder Sanierungen an. Werden beispielsweise das Bad oder die Dämmung der Fassade modernisiert, kann der Verkehrswert sogar gesteigert werden. Es ist dabei wichtig, zu beachten, dass der Verkehrswert nicht dem Kaufpreis entspricht, da dieser zusätzlich vom Marktpreis beeinflusst wird.

Checkliste: Unterlagen für die Ermittlung des Verkehrswerts von Häusern

• Grundbuchauszug
• Grundriss der Immobilie
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Flurkarte und Lageplan
• Baubeschreibung
• gegebenenfalls Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen

Checkliste: Unterlagen für die Ermittlung des Verkehrswerts von Wohnungen

• Teilungserklärung
• Wohngeldabrechnung
• Wirtschaftsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Dokumentation der Instandhaltungsrücklage
• gegebenenfalls aktuelle Wohnungsmietverträge

5. Welche Formen von Gutachten gibt es?

Wie bei Immobiliengutachtern selbst gibt es auch bei den von ihnen erstellten Gutachten verschiedene Kategorien. Man unterscheidet zwischen einem Kurzgutachten und einem Vollgutachten. Das Kurzgutachten kann zum Beispiel für den Hausverkauf verwendet werden, kommt aber auch bei Wertschätzungen im Rahmen von Scheidungen oder Erbschaften zum Einsatz. Es stellt eine vereinfachte Werteinschätzung dar, weil bestimmte Aspekte wie Grundbuchauszüge oder Lagepläne nicht miteinbezogen werden. Beim Kurzgutachten fallen deshalb sowohl Umfang als auch Preis deutlich geringer aus: In der Regel ist es zwei bis drei Seiten lang und kostet bis zu 500 Euro. Das Vollgutachten dagegen ist umfangreicher. Es wird für Rechtsstreitigkeiten, Zwangsversteigerungen oder offizielle Anlässe benötigt. Ein Vollgutachten braucht jedoch mehr Zeit in der Anfertigung. Der Preis ist nicht festgelegt, sondern wird abhängig vom Verkehrswert der Immobilie berechnet. Meistens beläuft sich der Anteil auf 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes. Ein weiteres Gutachten ist das Mängelgutachten. Dieses wird vor allem bei Versicherungsfällen benötigt und ist für den Immobilienverkauf weniger relevant. Das Mängelgutachten kann von einem Sachverständigen oder einem Baugutachter erstellt werden.

Besonderheiten bei Erbschaft oder Scheidung

Während Immobilienbewertungen von Häusern oder Wohnungen zum Verkauf meistens nach einem einheitlichen Schema ablaufen, treten bei Erbschaften oder Scheidungen häufig individuelle Fälle auf. Auch hier ist es deshalb ratsam, sich mit erfahrenen Experten zusammenzutun.

6. Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?

Wurde eine Immobilie vererbt, ermittelt das Finanzamt den Wert vor allem, um die Erbschaftssteuer zu bestimmen. Der Wert wird auf Grundlage der entsprechenden Bodenrichtwerte ermittelt. Es empfiehlt sich, als Erbe zusätzlich einen Immobiliengutachter zu engagieren, der eine zweite Einschätzung abgibt. Zwar muss der Auftraggeber für das Honorar des Gutachters aufkommen, gleichzeitig kann so aber vermieden werden, dass die Erbschaftssteuer durch das Finanzamt zu hoch veranschlagt wird. Gibt es mehrere Erben, die das Erbe gegebenenfalls aufteilen möchten, bietet es sich ebenfalls an, eine unabhängige Immobilienbewertung durchführen zu lassen. Lesen Sie hier weitere Informationen zum Thema Haus verkaufen bei Erbschaft.

7. Wie wird eine Immobilie bei einer Scheidung bewertet?

Bei einer Scheidung wird zumeist eine möglichst unkomplizierte Aufteilung des Vermögens angestrebt. Ist eine Immobilie im Besitz eines oder beider Ehepartner, sollte diese im Rahmen der Vermögensaufteilung bewertet werden. Dabei gilt es zu beachten, ob die Immobilie bereits vor der Eheschließung im Besitz eines Ehepartners war oder während der Ehe gemeinsam erworben wurde. Hat nur ein Partner das Haus oder die Wohnung erworben, ist für die Aufteilung vor allem die Wertsteigerung während der Ehe relevant. Dem Partner stehen dann 50 Prozent des Zugewinns zu.

Haben die Ehepartner die Immobilie gemeinsam erworben, muss bei der Ermittlung des Zugewinns detailliert geprüft werden, wer beispielsweise welche Renovierungsarbeiten bezahlt hat. Es empfiehlt sich in jedem Fall, eine vorhandene Immobilie bereits bei der Eheschließung bewerten zu lassen, da dies eine Vermögensaufteilung im Scheidungsfall vereinfacht. Dafür kann ein Kurzgutachten ausreichend sein. Wenn es allerdings rechtliche Streitigkeiten gibt, wird ein Vollgutachten benötigt. Bei einer Scheidung muss die Person den Gutachter zahlen, die ihn auch beauftragt hat. Geschieht dies gemeinsam, können Kosten gespart werden. Lesen Sie hier weitere Informationen zum Thema Haus verkaufen bei Scheidung