Auflassungsvormerkung: Bedeutung, Kosten & Dauer

Die Auflassungsvormerkung schützt Käufer beim Immobilienkauf – und ist rechtlich unverzichtbar. In diesem Beitrag erfahren Sie, was genau eine Auflassungsvormerkung ist, warum sie nötig ist, wie sie funktioniert, welche Kosten entstehen und worauf Sie in der Praxis achten sollten. Klar, verständlich und Schritt für Schritt erklärt.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist eine Auflassungsvormerkung?
2. Warum ist eine Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf nötig?
3. Wichtig: Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
4. Wie läuft die Eintragung der Auflassungsvormerkung ab?
5. Welche Kosten entstehen für die Auflassungsvormerkung?
6. Wie lange ist die Auflassungsvormerkung gültig?
7. Besondere Aspekte & häufige Situationen beim Immobilienkauf
8. Häufige Fragen zur Auflassungsvormerkung

1. Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist eine rechtliche Absicherung für Käufer beim Immobilienkauf: Sie sorgt dafür, dass Ihnen die Immobilie nicht mehr „weggeschnappt“ werden kann, nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde – aber bevor Sie offiziell als Eigentümer im Grundbuch stehen. Anders gesagt: Zwischen dem Notartermin und der Eintragung als neuer Eigentümer vergehen oft mehrere Wochen oder Monate. In dieser Phase schützt die Auflassungsvormerkung Sie davor, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder mit einer Grundschuld belastet.

Übrigens: Die Auflassungsvormerkung ist in § 883 BGB geregelt und wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Sie schützt Käufer rechtlich ab dem Notartermin – auch bei Insolvenz oder einem erneuten Verkaufsversuch durch den Verkäufer.

2. Warum ist eine Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf nötig?

Ohne Auflassungsvormerkung wären Käufer in der Übergangszeit nach dem Notartermin rechtlich ungeschützt. Die Vormerkung sorgt dafür, dass das vertraglich zugesicherte Eigentum auch tatsächlich beim Käufer ankommt – selbst wenn sich die Eintragung ins Grundbuch verzögert oder unvorhergesehene Probleme auftreten.

3. Wichtig: Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Die Begriffe Auflassung und Auflassungsvormerkung klingen ähnlich, bezeichnen aber zwei ganz unterschiedliche Schritte beim Immobilienkauf. Die Auflassungsvormerkung kommt zuerst – sie sichert Ihr Recht. Die Auflassung folgt später – sie macht Sie zum rechtlichen Eigentümer.

Die folgende Übersicht zeigt Ihnen kurz die wichtigsten Unterschiede:

4. Wie läuft die Eintragung der Auflassungsvormerkung ab?

Wann wird die Auflassungsvormerkung eingetragen?

Die Eintragung erfolgt unmittelbar nach dem Notartermin, sobald der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde. In der Regel wird die Vormerkung innerhalb weniger Tage beim zuständigen Grundbuchamt beantragt.

Wer beantragt die Eintragung?

Die Eintragung wird vom Notar veranlasst. Käufer oder Verkäufer müssen sich darum in der Praxis nicht selbst kümmern. Der Notar übernimmt die Kommunikation mit dem Grundbuchamt und sorgt dafür, dass die Vormerkung korrekt eingetragen wird.

Wo wird sie eingetragen?

Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Dort werden alle sogenannten „Lasten und Beschränkungen“ aufgeführt – also auch Vormerkungen, Nießbrauchrechte oder Wohnrechte.

5. Welche Kosten entstehen für die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist Teil der sogenannten Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben und wird über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Die Kosten sind abhängig vom Kaufpreis der Immobilie und fallen in der Regel einmalig an.

Die Gebühr für die Auflassungsvormerkung liegt in der Regel bei 0,5 % des Kaufpreises der Immobilie. Sie wird vom Grundbuchamt für die Eintragung in Abteilung II erhoben.

Beispiel: Beim Kauf einer Immobilie für 400.000 € betragen die Kosten für die Auflassungsvormerkung rund 2.000 €. (400.000 € x 0,005 = 2.000 €)

Bitte beachten Sie: Hinzu können weitere kleinere Kosten kommen – etwa für die Löschung bestehender Einträge oder für die notarielle Abwicklung.

Wer übernimmt die Kosten? Die Kosten für die Auflassungsvormerkung trägt in der Regel der Käufer, da sie zu den üblichen Nebenkosten beim Immobilienkauf gehören. Diese Praxis ist branchenüblich und wird so auch im notariellen Kaufvertrag festgehalten.

6. Wie lange ist die Auflassungsvormerkung gültig?

Die Auflassungsvormerkung gilt so lange, bis der Käufer offiziell im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Dieser Zeitraum beträgt in der Praxis meist ein bis drei Monate, kann sich aber je nach Bearbeitungszeit des Grundbuchamts oder individueller Vertragskonstellation verlängern.

Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind – insbesondere Kaufpreiszahlung, Finanzierungsbestätigung und ggf. die Löschung bestehender Belastungen – wird der Käufer ins Grundbuch eingetragen. Mit dieser Eintragung verliert die Auflassungsvormerkung automatisch ihre Gültigkeit und wird gelöscht.

Eine manuelle Löschung ist in der Regel nicht erforderlich. Nur in Ausnahmefällen – etwa bei einem geplatzten Verkauf – muss sie auf Antrag gelöscht werden, meist mit Zustimmung beider Parteien.

7. Besondere Aspekte & häufige Situationen beim Immobilienkauf

Was passiert, wenn der Kaufpreis nicht gezahlt wird?

Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht fristgerecht, kann der Verkäufer in der Regel vom Kaufvertrag zurücktreten – vorausgesetzt, eine angemessene Nachfrist wurde gesetzt. Die Auflassungsvormerkung bleibt zunächst bestehen, schützt aber nur bei wirksamem Anspruch. Nach Rücktritt und Rückabwicklung kann der Verkäufer die Löschung der Vormerkung beantragen. Eventuelle Zahlungsverzögerungen können zudem Zinsen und Schadenersatzansprüche nach sich ziehen.

Auflassungsvormerkung bei Schenkung – was beachten?

Auch bei einer Schenkung von Immobilien wird zur Absicherung des Beschenkten in der Regel eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie schützt den Anspruch auf Eigentumsübertragung – genau wie bei einem Kauf. Wichtig ist hier, dass keine Gegenleistung fließt, aber trotzdem notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag erforderlich sind. Auch bei Schenkungen kann der Schenker unter bestimmten Bedingungen Rückforderungsrechte behalten (z. B. bei grobem Undank), was abgesprochen werden sollte.

Kann auf die Auflassungsvormerkung verzichtet werden?

Theoretisch ja – praktisch wird ein Verzicht nicht empfohlen. Die Vormerkung schützt den Käufer vor Zwischenverfügungen des Verkäufers (z. B. erneuter Verkauf, Belastung mit Hypotheken). Ein Verzicht bedeutet, dass der Käufer im schlimmsten Fall kein Eigentum erwirbt, obwohl der Vertrag unterschrieben ist. In der Regel bestehen auch Banken auf die Eintragung, bevor sie Darlehen auszahlen.

Wer ist Eigentümer bei einer Auflassungsvormerkung?

Solange nur die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, bleibt der Verkäufer rechtlich Eigentümer der Immobilie. Der Käufer hat jedoch einen gesicherten Anspruch auf Übertragung des Eigentums. Erst mit der Auflassung (Einigung) und der Eintragung des Käufers im Grundbuch geht das Eigentum endgültig über.

Wann kann die Auflassungsvormerkung gelöscht werden?

Die Auflassungsvormerkung kann gelöscht werden, wenn:

• die Eigentumsumschreibung im Grundbuch abgeschlossen ist (also der Käufer Eigentümer geworden ist), oder
• der Kaufvertrag wirksam aufgehoben bzw. rückabgewickelt wurde (z. B. bei Nichtzahlung). Die Löschung erfolgt meist automatisch im Zuge der Eigentumsumschreibung. In anderen Fällen muss sie gesondert beantragt und von einem Notar veranlasst werden.