Grundschuldbestellung: Ablauf & Kosten

Mit der Grundschuldbestellung stimmt der Immobilienbesitzer der Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch zu. Wie das abläuft und welche Kosten anfallen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.


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Die Grundschuldbestellung

Wenn ein Immobilienkäufer eine Immobilie finanziert, muss eine sogenannte Grundschuldbestellung zur Kreditabsicherung vorgenommen werden. Sollte der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden, erlaubt diese Eintragung des Grundpfandrechts in das Grundbuch der Bank, die Immobilie zu versteigern. Wer für die Grundschuldbestellung zuständig ist, welche Kosten entstehen und wie die Beurkundung abläuft lesen Sie hier.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was ist eine Grundschuldbestellung?
  2. Was beinhaltet die Grundschuldbestellung?
  3. Ist die Grundschuldbestellung notwendig?
  4. Wer veranlasst die Grundschuldbestellung und wie läuft sie ab?
  5. Welche Kosten fallen bei einer Grundschuldbestellung an?
  6. Wie lange dauert der Prozess der Grundschuldbestellung?
  7. Welche Voraussetzungen müssen für die Eintragung der Grundschuld erfüllt sein?
  8. Wie löst man eine Grundschuld auf?

1. Was ist eine Grundschuldbestellung?

Mit der Grundschuldbestellung stimmt der Immobilienbesitzer der Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch zu. Notwendig wird diese immer dann, wenn der Immobilienkäufer eine Immobilie finanziert. Der kreditgebenden Bank dient die Grundschuld als Absicherung, die in das Grundbuch der zuständigen Gemeinde eingetragen wird. Diesen Vorgang bezeichnet man als Grundschuldbestellung. Sollte der Kreditnehmer nicht mehr zahlungsfähig sein, hat die Bank durch das Grundpfandrecht die Möglichkeit, die Immobilie zu verwerten. Paragraf §119 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bildet die rechtliche Grundlage für diese sogenannte dingliche Sicherheit.

Es gibt die Möglichkeit, die Grundschuld ohne Brief oder als Briefgrundschuld mit Grundschuldbrief eintragen zu lassen. Bei einer sogenannten Buchgrundschuld ist die Ausstellung eines Grundschuldbriefs ausgeschlossen. Ein zusätzlicher Brief wird bei der Eintragung einer Briefgrundschuld erstellt. Wird die Grundschuld übertragen, kann der Grundschuldbrief einfach an den neuen Gläubiger übertragen werden, die Änderung des Grundpfandrechts gestaltet sich so einfacher und kostengünstiger. Die Briefgrundschuld birgt jedoch auch Nachteile, so ist mit einer Wartezeit und zusätzlichen Kosten zu rechnen. Darüber hinaus ist es möglich, den Brief zu verlieren.

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2. Was beinhaltet die Grundschuldbestellung?

Neben der dinglichen Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel beinhaltet die Grundschuldbestellungsurkunde die genaue Bezeichnung des Sicherungsobjekts wie die Flurstücksnummer sowie Angaben zum Eigentum und den Eigentümern. Mit Unterzeichnung der Klauseln stimmen die Eigentümer der Zwangsversteigerung durch die Bank im Falle von Zahlungsunfähigkeit zu. In der Regel wird die Grundschuldbestellung als vollstreckbare Ausfertigung erstellt, der sofortigen Zwangsvollstreckung bei Zahlungsverzug steht dadurch nichts mehr im Weg.

Viele Banken verlangen neben der dinglichen Unterwerfung auch eine persönliche Haftungsunterwerfung, auch abstraktes Schuldanerkenntnis genannt, durch die sich der Kreditnehmer der sofortigen Zwangsvollstreckung für sein gesamtes Vermögen unterwirft. Sollten Forderungen offen bleiben, hat die Bank das Recht, auf das Vermögen des Kreditnehmers zuzugreifen. Eine vorherige Klage ist nach der vollstreckbaren Anfertigung der Urkunde nicht nötig.

3. Ist die Grundschuldbestellung notwendig?

Eine Grundschuldbestellung ist nötig, wenn Immobilienkäufer den Kauf über eine Bank finanzieren wollen. Zur Absicherung des Darlehens verlangen Kreditgeber in der Regel eine Grundschuldbestellung. Ohne entsprechende Grundschuldbestellung wird der Kredit in den meisten Fällen verwehrt.

4. Wer veranlasst die Grundschuldbestellung und wie läuft sie ab?

Veranlasst werden kann eine Grundschuldbestellung lediglich über einen Notar. Dieser erhält von der Bank die erforderlichen Unterlagen, wobei Banken in der Regel eigene Grundstücksbestellungsformulare haben, die es zu beurkunden gilt. Da die Immobilie erst mit Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch zur Sicherheit für das gewährte Darlehen wird, zahlen viele Banken die Darlehenssumme erst nach Eintragung der Grundschuld aus. Damit das Darlehen rechtzeitig ausgezahlt und der Verkäufer den Kaufpreis fristgerecht erhalten kann, ist eine rasche Veranlassung der Grundschuldbestellung ratsam. Um den weiteren Ablauf des Kaufprozesses nicht zu verzögern, findet die Bestellung idealerweise im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags statt.

Im nächsten Schritt wird die beurkundete Grundschuldbestellung durch den Notar beim Grundbuchamt vorgelegt. Außerdem leitet er die Schritte zur Eintragung des Grundpfandrechts als Grundschuld mit oder ohne zusätzlichen Brief ein. Zuletzt erhält die Bank einen Grundbuchauszug über die ranggerechte Eintragung der Grundschuld sowie eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde.

Tip

Top Tipp:

Erst nachdem der Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen ist, kann eine Grundschuld eingetragen werden. Das ist jedoch erst nach Zahlung des Kaufpreises möglich. Da die Bank den Immobilienkredit erst nach der Eintragung des Pfandrechts auszahlt, erteilt der Verkäufer dem Käufer eine Belastungsvollmacht. Diese berechtigt den Käufer, die Grundschuld zu veranlassen.

5. Welche Kosten fallen bei einer Grundschuldbestellung an?

Im Rahmen der Grundschuldbestellung fallen Kosten für die Bestellung des Notars sowie Gebühren des Grundbuchamts an. Wie hoch die Kosten ausfallen, hängt vom Wert der einzutragenden Grundschuld ab. Der Darlehensnehmer muss für die Notarkosten aufkommen, die sich nach der eingetragenen Summe und bundeseinheitlich nach der Gebührenordnung für Notare richtet. Da die Kosten für die Grundbuchbestellung zu den Kaufnebenkosten gehören, muss der Käufer bzw. Kreditnehmer auch für diese aufkommen. Schätzungsweise kann mit überschlägigen Kosten in Höhe von etwa 0,5 bis 0,6 Prozent der Grundschuld gerechnet werden.

Unterschiedliche Beispiele stellen die Kostenhöhe dar:

GrundschuldhöheKosten Grundschuldbestellungdavon Notarkostendavon Kosten Grundbuchamt
150.000 Euro901 Euro547 Euro354 Euro
200.000 Euro1.109 Euro674 Euro435 Euro
300.000 Euro1.618 Euro983 Euro635 Euro
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6. Wie lange dauert der Prozess der Grundschuldbestellung?

Wenn der Notar die Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht hat, vergehen meist noch einige Wochen bis zur Eintragung des Grundpfandrechts. Hierfür sollten rund vier bis sechs Wochen einkalkuliert werden, handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung ist von etwa 14 Tagen auszugehen. Um die Auszahlung der Baufinanzierung zu beschleunigen, kann der Notar Einsicht in das Grundbuch nehmen und mit einer Notarbestätigung der Bank bestätigen, dass eine ranggerechte Eintragung der Grundschuld erfolgen wird. Für diese Notarbestätigung fallen zusätzliche Kosten an, oftmals zahlen Kreditgeber das Darlehen bereits auf Grundlage der Bestätigung aus.

7. Welche Voraussetzungen müssen für die Eintragung der Grundschuld erfüllt sein?

Damit die Grundschuld eingetragen werden kann, muss eine Voraussetzung erfüllt sein: Die Immobilie muss lastenfrei sein, die bestehenden Grundschulden sind dementsprechend zu löschen. Die Zustimmung des Gläubigers ist hierfür erforderlich. Damit die Immobilie schuldenfrei übergeben wird, ist unter Umständen auch die Restschuld des Verkäufers abzulösen. In der Regel übernimmt der Notar die Abwicklung der Ablösung.

8. Wie löst man eine Grundschuld auf?

Damit eine Grundschuld auf- bzw. abgelöst werden kann, bedarf es der Löschungsbewilligung der Bank. Wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt wurde, kann die Bank die Löschung des Grundpfandrechts auf Antrag bewilligen. Dafür gibt die Bank dem Darlehensnehmer eine Urkunde, mit der der Eigentümer die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt auf Wunsch veranlassen kann. Wenn die Grundschuld nicht gelöscht wird, geht sie nach Tilgung des Kredits automatisch zur Eigentümergrundschuld über.

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