Grunderwerbsteuer: Wer ist steuerpflichtig und in welche Höhe?

Die Grunderwerbsteuer muss an das Finanzamt gezahlt werden, wenn der Kaufvertrag für eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück unterzeichnet wurde. Alles Wichtige erfahren Sie in diesem Ratgeber.

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Die Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer in der Regel die sogenannte Grunderwerbsteuer zahlen. Diese fällt beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstückes an, unabhängig davon, ob nur das Grundstück selbst oder auch die sich darauf befindende Immobilie gekauft wird. Ob es einen Weg gibt, die Grunderwerbsteuer zu umgehen und wie man sie berechnet, klärt der folgende Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was ist die Grunderwerbsteuer?
  2. Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
  3. Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
  4. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern?
  5. Wie berechnet man die Grunderwerbsteuer?
  6. Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?
  7. Wie kann man bei der Grunderwerbsteuer sparen oder sie umgehen? Fünf Spartipps

1. Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer muss an das Finanzamt gezahlt werden, wenn der Kaufvertrag für eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück unterzeichnet wurde. Sie basiert auf dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) und wird von dem Bundesland erhoben, in dem sich der Baugrund befindet. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig an, in der Regel fließt der Erlös aus der Grunderwerbsteuer an die Kommunen. Die Bemessungsgrundlage für die Höhe der Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis. An diesem orientiert sich der Grunderwerbsteuersatz prozentual. Seit September 2006 gibt es keinen einheitlichen Grunderwerbsteuersatz mehr, die Bundesländer dürfen selbst über die Höhe entscheiden. Der Prozentsatz bewegt sich seitdem zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

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2. Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Um den Verkaufsprozess einer Immobilie erfolgreich abzuschließen, muss der Verkauf notariell beurkundet werden. Erst durch die Unterschrift des Notars wird der Kaufvertrag rechtskräftig wirksam. Im Kaufvertrag wird geregelt, welche Partei für die Grunderwerbsteuer aufkommen muss. Das Gesetz sieht zunächst den bisherigen Eigentümer und den Erwerber als gemeinsame Steuerschuldner in der Pflicht (§13 Nr. 2 GrEStG). Im Regelfall wird der Käufer zur Entrichtung der Grunderwerbsteuer verpflichtet.

Nachdem der Vertrag beurkundet wurde, sendet der Notar den unterschriebenen Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt. Dieses schreibt daraufhin die zuständige Partei mit dem Grunderwerbsteuerbescheid an. Nach Bekanntgabe des Steuerbescheids gilt eine Frist von einem Monat, innerhalb derer der Betrag gezahlt werden muss. Eine längere Frist darf durch das Finanzamt gesetzt werden (siehe Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) §15 Fälligkeit der Steuer). Ist die Grunderwerbsteuer beglichen, folgt die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung, die die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ermöglicht.

3. Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Die Grunderwerbsteuer fällt nur in Ausnahmefällen, wie etwa dem Grundstückserwerb im Todesfall oder beim Grundstückserwerb im Rahmen einer Schenkung nicht an. Diese Vorgänge können jedoch andere steuerlichen Konsequenzen bewirken. Mehr dazu erfahren Sie in unseren Artikeln rund um die Erbschaftssteuer und die Schenkungssteuer.

§3 Nr.1 des Grunderwerbsteuergesetzes sieht außerdem keine Grunderwerbsteuer für Grundstücke vor, deren Kaufpreis unter 2.500 Euro liegt. Einen weiteren Ausnahmefall stellt der Verkauf an Verwandte ersten Grades dar. Eine Besteuerung entfällt bei Verkäufen an den Ehepartner, Kinder oder Lebenspartner (§3 Grunderwerbsteuergesetzes).

4. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern?

Zu Beginn eines jeden Jahres haben die Bundesländer das Recht, die Grunderwerbsteuer anzuheben. Immobilieninteressierte sollten sich deswegen vor dem Kauf einer Immobilie genau über die Höhe und geplante Änderungen in dem Bundesland ihrer Wahl informieren. Die Bundesländer nutzen ihr Recht, den Steuersatz selbst festzulegen, so folgte eine fast flächendeckende Erhöhung des Steuersatzes. Angetrieben durch die Konsolidierung der Landesfinanzen hoffen die Länder, mehr Geld in die Kassen zu spülen, um der schlechten Haushaltslage entgegenzuwirken.

Welche Bundesländer haben die Grunderwerbsteuer erhöht? 2014 war kein gutes Jahr für Immobilienkäufer, die Grunderwerbsteuer hat sich in vielen Bundesländern erhöht. Dazu zählen unter anderem Berlin, Bremen, Hessen, Niedersachsen sowie Schleswig-Holstein. Im Folgejahr zogen sowohl Nordrhein-Westfalen als auch das Saarland den Prozentsatz auf 6,5 Prozent an. Der gleiche Prozentsatz gilt seit 2017 auch für Immobilienkäufer in Thüringen. Wer in Mecklenburg-Vorpommern ein Grundstück ergattern will, muss seit 2019 mit einer Grunderwerbsteuer von 6,0 Prozent rechnen.

Die Länder Brandenburg, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland und neuerdings Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern verlangen von Immobilienkäufern in Deutschland die höchsten Grunderwerbsteuern. Für Käufer gilt: Je höher der Steuersatz, umso höher die Kaufnebenkosten bei gleichem Kaufpreis.

5. Wie berechnet man die Grunderwerbsteuer?

Die Höhe des zu zahlenden Steuerbetrags ergibt sich beim Grundstückskauf aus dem Kaufpreis des Grundstücks, dem Wert der sich darauf befindenden Immobilie und dem jeweils geltenden Steuersatz. Durch die unterschiedlich hoch angesetzten Steuersätze kann der Immobilienkauf je nach Bundesland einen großen preislichen Unterschied machen. Die nachfolgende Tabelle verdeutlicht, wie bei gleichem Kaufpreis, in diesem Fall 300.000 Euro, unterschiedlich hohe Grunderwerbsteuern in den jeweiligen Bundesländern anfallen.

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6. Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?

Die Begriffe der Grundsteuer und der Grunderwerbsteuer sorgen durch ihre Ähnlichkeit oft für Verwirrung. Immobilienkäufern ist der Unterschied nicht immer klar. Beide Steuerarten sind für künftige Immobilieneigentümer relevant und besteuern verschiedene Zwecke. Während die Grundsteuer bei Grundbesitz anfällt, ist die Grunderwerbsteuer bei Grunderwerb zu zahlen. Für den Besitz von Grund und Boden erheben Gemeinden jährlich eine Grundsteuer. Durch sie sollen kommunale Aufgaben, die der Gemeinheit dienen, wie etwa der Straßenbau, finanziert werden. Die Grunderwerbsteuer hingegen wird einmalig, beim Eigentümerwechsel einer Immobilie fällig (ausgenommen der in Punkt 3 erläuterten Ausnahmen).

7. Wie kann man bei der Grunderwerbsteuer sparen oder sie umgehen? Fünf Spartipps

Die Grunderwerbsteuer kann nur in den unter Punkt 3 genannten Ausnahmefällen umgangen werden. Die Höhe der anfallenden Grunderwerbsteuer kann jedoch reduziert und somit bei den Kaufnebenkosten gespart werden. Für das Jahr 2022 ist eine Gesetzesgrundlage für Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer geplant. Den Bundesländern soll dadurch die gesetzliche Möglichkeit eingeräumt werden, Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer anzubieten. Dadurch soll der Immobilienkauf für Selbstnutzer angekurbelt werden. Profitieren werden vorrangig Erstkäufer, die die Immobilie selbst bewohnen wollen.

Reduzierte Grunderwerbsteuer für Erstkäufer

Nordrhein-Westfalen macht von den Möglichkeiten zur Entlastung der Immobilienkäufer bereits Gebrauch und zahlt Erstkäufern einer Immobilie zur Selbstnutzung seit Anfang des Jahres 2022 einen Teil der anfallenden Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent des Kaufpreises zurück. Die Grunderwerbsteuer wird durch eine gestaffelte Förderung der NRW Bank um mehr als 1,5 Prozentpunkte gesenkt. Junge Familien, Paare und Einzelpersonen, die im Jahr 2022 kaufen, können von der Steuersenkung profitieren. Zukünftig soll der von der Bundesregierung angekündigte Freibetrag für Hauskäufer gelten.

In Hamburg ist eine Senkung der Grunderwerbsteuer für Familien, Sozialwohnungen und Erbbaurechtsgrundstücken zum 1. Januar 2023 auf 3,5 Prozent geplant. Besonders junge Familien sollen beim Ersterwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilie mit dem ermäßigten Steuersatz unterstützt werden, sobald der Bund eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer zulässt. Um die pandemiebedingt angespannte Haushaltslage zu entlasten, soll die Grunderwerbsteuer in allen anderen Kauffällen von 4,5 Prozent auf 5,5 Prozent steigen.

Den Kaufpreis reduzieren

Abgesehen davon lässt sich die Höhe der Grunderwerbsteuer anteilig am Kaufpreis berechnen, der sich reduzieren lässt. Die folgenden Maßnahmen stellen die Möglichkeit dar, den Kaufpreis zu reduzieren:

  • Nur berücksichtigen, was untrennbar mit der Immobilie verbunden ist.
  • Bewegliche Extras wie Sauna, Küche, Markisen, Gartenhäuser etc. im notariellen Kaufvertrag gesondert berechnen.
  • Die Summe der Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung gesondert ausweisen.
  • Beim Hausbau zwei voneinander getrennte Verträge abschließen: Einen Vertrag für den Grundstückskauf und einen Vertrag für den Hausbau, dann fällt die Grunderwerbsteuer nur für den Kaufpreis des Grundstückes an (dies ist an bestimmte Bedingungen bei den Verträgen gekoppelt).

Selbstständige und Freiberufler

Für Unternehmer und Freiberufler besteht die Möglichkeit, die gezahlte Grunderwerbsteuer rückwirkend von der Steuer abzusetzen. Die erworbene Immobilie muss als Voraussetzung steuerpflichtige Einkünfte erzielen. Wenn die Immobilie im Rahmen eines Unternehmens oder als Freiberufler genutzt wird, kann die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe geltend gemacht werden. Im Fall einer Vermietung kann sie als Werbungskosten abgesetzt werden.

Erbschaft, Schenkung und Verkauf

Wenn eine Immobilie unter Verwandten, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, verkauft wird, fallen keine Grunderwerbsteuern an. Dazu zählen Verkäufe zwischen Eheleuten, Eltern und Kindern sowie zwischen Großeltern und Enkeln. Ebenso von der Steuer befreit sind adoptierte Kinder und die Ehepartner der in gerader Linie verwandten Familienmitglieder. Geschwister können hingegen nicht steuerfrei aneinander verkaufen. Wird die Immobilie verschenkt oder vererbt, fällt zwar keine Grunderwerbsteuer an, die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer muss jedoch beachten werden.

Die fünf besten Spartipps für die Grunderwerbsteuer auf einen Blick zusammengefasst:

  • Das Grundstück im Fall eines Neubaus einzeln erwerben, denn dann fällt die Steuer unter bestimmten Umständen nur auf das Grundstück an.
  • Bestandteile, die nicht unbeweglich und untrennbar mit dem Gebäude verbunden sind, gesondert ausweisen, um den Kaufpreis und damit die Steuer zu reduzieren.
  • Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung den Betrag der Instandhaltungsrücklagen im Kaufvertrag gesondert ausweisen.
  • Als Selbstständiger und Freiberufler die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen.
  • Die Grunderwerbsteuer kann durch Schenkung, Erbschaft oder Verkauf an Verwandtschaft ersten Grades umgangen werden.
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