Mehrfamilienhaus kaufen in Deutschland: Der Kaufguide 2026

Sie möchten ein Mehrfamilienhaus kaufen – zur Kapitalanlage oder zur Eigennutzung? Bei uns finden Sie geprüfte Immobilienangebote aus ganz Deutschland. Entdecken Sie Mehrfamilienhäuser in verschiedenen Größen, Lagen und Preisklassen. In unserem Kaufguide weiter unten finden Sie außerdem alle wichtigen Infos rund um Finanzierung, Kosten und Investitionschancen.

Inhaltsverzeichnis:

1. Tipps & Ratgeber: Was sollte man beim Kauf eines Mehrfamilienhauses beachten?
2. Welche Kosten fallen beim Kauf eines Mehrfamilienhauses an?
3. Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Mehrfamilienhaus?
4. Wie groß ist ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus?
5. Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?
6. Finanzierungsservice & Beratung
7. Häufige Fragen zum Kauf von Mehrfamilienhäusern

1. Tipps & Ratgeber: Was sollte man beim Kauf eines Mehrfamilienhauses beachten?

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses ist eine strategische Investition, die gut durchdacht sein will. Lage, Zustand, Mietstruktur und Renditepotenzial entscheiden über den wirtschaftlichen Erfolg. In diesem Leitfaden erfahren Sie, worauf Sie beim Immobilienkauf achten müssen – mit konkreten Kennzahlen, Expertentipps und praxisnahen Beispielen.

1. Lage: Der wichtigste Faktor beim Immobilienkauf

Die Lage des Mehrfamilienhauses hat den größten Einfluss auf Wertentwicklung, Vermietbarkeit und zukünftige Mieteinnahmen. Achten Sie auf:

• Infrastruktur: Gute Anbindung an ÖPNV, Nähe zu Schulen, Supermärkten, Ärzten, etc.
• Entwicklungspotenzial: Aufstrebende Stadtteile oder Regionen mit Zuzug bieten langfristig bessere Chancen.
• Mikrolage: Ist die Straße ruhig oder stark befahren? Gibt es Lärm- oder Geruchsbelastung?

2. Kaufpreis und Rendite: Kennzahlen richtig bewerten

Für die wirtschaftliche Einschätzung sind folgende Kennzahlen entscheidend:

• Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger): Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete. Beispiel: 1.000.000 € Kaufpreis / 40.000 € Jahresmiete = Faktor 25. Werte über 25 gelten oft als teuer – je niedriger, desto besser.
• Bruttorendite: (Jahresmiete / Kaufpreis) × 100. Ziel: mind. 5 - 6 %, in ländlichen Regionen teils auch höher.
• Nettorendite: (Jahresmiete - laufende Kosten) / Kaufpreis × 100. Hier fließen Instandhaltung, Hausverwaltung, Rücklagen etc. mit ein.

3. Mietstruktur analysieren

• Laufende Mietverträge: Liegen Staffelmieten oder Indexmieten vor?
• Mietniveau: Ist es marktgerecht oder unterdurchschnittlich?
• Leerstand oder Fluktuation: Wie stabil ist die Mieterstruktur?
• Mieterbonität: Wer sind die Mieter – Studenten, Familien, Gewerbe?

Ein stabil vermietetes Objekt mit Entwicklungspotential (z. B. bei Mieterwechsel oder Modernisierung) kann besonders attraktiv sein.

4. Zustand der Immobilie: Sanierungsbedarf erkennen

Prüfen Sie sorgfältig, ob und welche Investitionen in den kommenden Jahren notwendig sind:

• Dach, Fassade, Fenster – wann zuletzt saniert?
• Heizung und Energietechnik – ist die Anlage effizient und regelkonform?
• Elektrik, Sanitär, Leitungen – veraltet = Kostenfalle
• Energieausweis prüfen: Bei Effizienzklasse E oder schlechter drohen hohe Modernisierungskosten

Tipp: Ein unabhängiger Baugutachter kann Bauschäden frühzeitig erkennen und fundierte Einschätzungen liefern.

5. Unterlagen & rechtliche Prüfung

Vor dem Kauf sollten Sie alle relevanten Unterlagen einsehen:

• Aktuelle Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen
• Teilungserklärung bei Wohnungseigentum
• Grundbuchauszug und Baulastenverzeichnis
• Energieausweis, Sanierungsnachweise, ggf. Baupläne

Lassen Sie die Unterlagen bei Bedarf durch einen Anwalt oder erfahrenen Immobilienberater prüfen – besonders bei komplexeren Objekten oder vermieteten Häusern.

2. Welche Kosten fallen beim Kauf eines Mehrfamilienhauses an?

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses entstehen neben dem eigentlichen Kaufpreis verschiedene Nebenkosten, die schnell 10 bis 15 Prozent zusätzlich ausmachen können. Im Einzelnen sind das:

1. Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. In Nordrhein-Westfalen beispielsweise liegt sie bei 6,5 %.

2. Notar- und Grundbuchkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Eintragung im Grundbuch sollten rund 2 % des Kaufpreises eingeplant werden.

3. Maklerprovision: Wenn ein Makler am Kauf beteiligt ist, fällt eine Provision an – in der Regel zwischen 3 und 7 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), abhängig von Region und Vereinbarung. In vielen Fällen wird sie zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

4. Sanierungs- und Instandhaltungskosten: Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern sollten Rücklagen für Modernisierung und Reparaturen berücksichtigt werden – etwa für Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen. Auch Rücklagen für Leerstand oder Mieterwechsel sind sinnvoll. Als grobe Orientierung: 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zusätzlich einkalkulieren.

5. Finanzierungskosten und Puffer: Bei einer Immobilienfinanzierung können weitere Kosten für Gutachten, Bearbeitungsgebühren oder Bereitstellungszinsen entstehen. Ein finanzieller Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ist in jedem Fall empfehlenswert.

6. Beispielrechnung: Bei einem Kaufpreis von 1.000.000 Euro entstehen je nach Region und Gegebenheiten zusätzliche Kosten von rund 120.000 bis 150.000 Euro.

3. Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Mehrfamilienhaus?

Die Höhe des Eigenkapitals ist ein entscheidender Faktor bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses. Zwar ist eine Vollfinanzierung grundsätzlich möglich, jedoch in der Regel mit deutlich höheren Zinsen und Risiken verbunden.

Als Faustregel gilt: Mindestens 20 - 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital.

Beispielrechnung:

• Kaufpreis des Mehrfamilienhauses: 1.000.000 €
• Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler): ca. 10 - 12 % → 100.000 - 120.000 €
• Empfohlenes Eigenkapital: 200.000 - 300.000 € + Nebenkosten = insgesamt ca. 300.000 - 420.000 €

Warum ist Eigenkapital so wichtig?

• Bessere Konditionen bei der Bank (niedrigere Zinsen, höhere Tilgung)
• Geringeres Finanzierungsrisiko, besonders bei Leerstand oder Sanierung
• Größere Chancen auf Kreditzusage, vor allem bei Erstinvestoren

Kann man ein Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital kaufen?

Theoretisch ja – z. B. bei hohem Einkommen, zusätzlicher Sicherheit (z. B. Grundschuld auf eine andere Immobilie) oder starker Bonität. In der Praxis verlangen die meisten Banken jedoch zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln, da diese nicht im Beleihungswert enthalten sind.

4. Wie groß ist ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus?

Die Größe eines Mehrfamilienhauses kann stark variieren – je nach Baujahr, Standort, Grundstück und Nutzungskonzept. Trotzdem lassen sich typische Richtwerte benennen, die bei der Planung oder dem Immobilienkauf als Orientierung dienen können.

1. Wohnfläche:

Ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus in Deutschland hat eine gesamte Wohnfläche von etwa 300 bis 800 Quadratmetern. In städtischen Gebieten fällt die Wohnfläche oft größer aus, während sie bei ländlich gelegenen Objekten auch unterhalb dieser Spanne liegen kann.

2. Wohnungseinheiten:

Die Anzahl der Wohnungen liegt im Schnitt zwischen 3 und 12 Einheiten. Kleine Mehrfamilienhäuser mit 3 bis 6 Wohnungen sind besonders bei privaten Investoren beliebt. Häuser mit mehr als 10 Einheiten zählen häufig schon zur Kategorie der institutionellen Investments.

3. Grundstücksgröße:

Die Grundstücksfläche hängt stark von der Lage ab. In Städten ist die Bebauung meist dichter, mit Grundstücksgrößen zwischen 300 und 800 Quadratmetern. Auf dem Land oder in Randlagen sind Grundstücke mit 1.000 Quadratmetern und mehr keine Seltenheit.

Beispiel:

Ein typisches Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten und 550 Quadratmetern Wohnfläche bietet pro Wohnung durchschnittlich 90 Quadratmeter Wohnraum – abhängig von Schnitt, Etagenanzahl und Ausstattungsstandard.

5. Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?

Ein Mehrfamilienhaus kann sich als Kapitalanlage durchaus lohnen – vor allem für Anleger, die langfristig denken und regelmäßige Mieteinnahmen mit möglicher Wertsteigerung kombinieren möchten. Die Entscheidung hängt jedoch von mehreren Faktoren ab.

1. Regelmäßige Mieteinnahmen: Mehrere Wohneinheiten bedeuten auch mehrere Einnahmequellen. Das senkt das Risiko bei Leerstand einzelner Wohnungen und sorgt für eine stabilere Rendite als bei Einfamilienhäusern.

2. Skaleneffekte bei Kosten: Fixkosten wie Hausverwaltung, Wartung oder Versicherungen verteilen sich auf mehrere Mieteinheiten. Dadurch kann der Ertrag pro Wohneinheit wirtschaftlicher ausfallen als bei kleineren Immobilien.

3. Wertsteigerungspotenzial: Gerade in wachsenden Regionen oder nach Modernisierung lässt sich der Immobilienwert über die Jahre steigern. Auch gezielte Maßnahmen wie energetische Sanierungen oder Wohnraumerweiterungen können die Rendite verbessern.

4. Steuervorteile: Investoren profitieren von Abschreibungen (AfA), absetzbaren Finanzierungskosten und weiteren steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten – insbesondere bei vermieteten Objekten.

5. Risiken nicht unterschätzen: Ein Mehrfamilienhaus ist kein Selbstläufer. Mietausfälle, Sanierungskosten, Verwaltung und rechtliche Pflichten (z. B. Mieterschutz) erfordern Planung, Kapitalreserven und ein gutes Netzwerk. Auch die steigenden Anforderungen an Energieeffizienz (GEG) spielen eine Rolle bei älteren Gebäuden.

6. Fazit: Ein Mehrfamilienhaus lohnt sich vor allem für Anleger mit mittel- bis langfristigem Horizont, solider Finanzierung und Bereitschaft zur aktiven Verwaltung oder Zusammenarbeit mit einem Verwalter. Bei guter Lage, durchdachter Kalkulation und professionellem Management ist eine attraktive Rendite realistisch.

6. Finanzierungsservice & Beratung

Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses ist komplexer als bei klassischen Wohnimmobilien – insbesondere, wenn es um größere Objekte oder vermietete Einheiten geht. Ein professioneller Finanzierungsservice hilft dabei, die optimale Struktur für Ihr Vorhaben zu finden und Risiken zu minimieren.

1. Individuelle Finanzierungsmodelle

Ob Annuitätendarlehen, endfällige Finanzierung, Zinsbindung oder Fördermittel – gemeinsam mit erfahrenen Finanzierungspartnern wird ein Modell entwickelt, das zu Ihrer persönlichen Situation und Investitionsstrategie passt.

2. Optimale Konditionen

Ein unabhängiger Vergleich verschiedener Banken und Kreditgeber sichert Ihnen nicht nur günstige Zinssätze, sondern auch flexible Laufzeiten und faire Tilgungsraten.

3. Begleitung von Anfang bis Abschluss

Von der Ermittlung Ihres Finanzierungsbedarfs über die Unterlagenaufbereitung bis hin zur finalen Darlehenszusage – professionelle Berater begleiten Sie durch jeden Schritt des Prozesses.

4. Langfristige Perspektive im Blick

Auch nach dem Kauf unterstützen Experten bei Themen wie Anschlussfinanzierung, Objektentwicklung oder der Integration ins Portfolio – besonders wichtig für Kapitalanleger mit Expansionsplänen.