Checkliste für Hausbesichtigung: Worauf muss ich achten?

Inhalt:

1. Checkliste Hausbesichtigung: Das Wichtigste auf einen Blick
2. Vorbereitung auf die Hausbesichtigung: Unterlagen und Fragen
3. Außenbereich prüfen: Fassade, Dach, Garten und Garage
4. Innenräume prüfen: Heizung, Elektrik und Feuchtigkeit
5. Fragen bei der Hausbesichtigung – Diese Punkte sollten Sie ansprechen
6. Warnsignale erkennen: Was sonst noch bei der Hausbesichtigung beachten?
7. Hausbesichtigung mit Makler: So verhalten Sie sich richtig
8. 3 wichtige Tipps für die Hausbesichtigung
9. Nach der Hausbesichtigung Checkliste – So geht es weiter
10. Checkliste Hausbesichtigung Altbau – Darauf müssen Käufer besonders achten
11. Häufige Fragen

1. Checkliste Hausbesichtigung: Das Wichtigste auf einen Blick

Bei einer Hausbesichtigung zählt jedes Detail. Wer strukturiert prüft, erkennt früh, ob die Immobilie wirklich zum eigenen Budget und Anspruch passt. Mit dieser kurzen Übersicht behalten Sie den Überblick über die zentralen Punkte, die Sie beim Termin im Auge behalten sollten.

Wichtige Punkte beim Besichtigungstermin:

• Bausubstanz: Risse, Feuchtigkeit, Dämmung, Dach, Fenster und Heizung genau prüfen.

• Technik: Strom, Wasser, Heizung, ggf. Photovoltaik und Smart-Home-Elemente testen.

• Lage und Umfeld: Lärm, Verkehr, Nachbarschaft, geplante Bauprojekte und Infrastruktur.

• Kostenfallen: Renovierungsbedarf, Energiewerte, Nebenkosten und Grundsteuer berücksichtigen.

• Dokumente: Energieausweis, Grundriss, Baupläne, Protokolle und Sanierungsnachweise einsehen.

Das sind die zentralen Prüfpunkte. Im weiteren Verlauf gehen wir Schritt für Schritt tiefer darauf ein, worauf Sie bei jeder Phase der Besichtigung genau achten sollten.

2. Vorbereitung auf die Hausbesichtigung: Unterlagen und Fragen

Eine gute Vorbereitung spart Zeit und hilft, beim Termin den Überblick zu behalten. Prüfen Sie vorab die wichtigsten Unterlagen und klären Sie offene Fragen.

Diese Dokumente sollten Sie vorab anfordern:

• Energieausweis (Pflichtdokument: Zeigt den Energieverbrauch und Sanierungsbedarf)

• Grundbuchauszug (gibt Aufschluss über Eigentumsverhältnisse und Belastungen)

• Baupläne und Wohnflächenberechnung

• Nebenkostenübersicht und die letzten Betriebskostenabrechnungen

• Wartungsnachweise zu Heizung, Dach, Schornstein, Solaranlage etc.

• Protokolle der Eigentümerversammlungen bei Eigentümergemeinschaften: Hausgemeinschaft, Rücklagen, geplante und durchgeführte Sanierungen

Diese Fragen helfen Ihnen, ein realistisches Bild zu bekommen:

• Wann wurde das Haus zuletzt umfassend modernisiert?

• Gibt es bekannte Mängel oder Feuchtigkeitsschäden?

• Wie alt sind Dach, Fenster und Heizungsanlage wirklich?

• Welche laufenden Kosten fallen monatlich an?

• Gibt es Pläne für bauliche Veränderungen in der Umgebung (Straßenbau, Gewerbe, Neubauten)?

3. Außenbereich prüfen: Fassade, Dach, Garten und Garage

Innenräume verraten, ob die Immobilie den ersten Eindruck bestätigt. Hier zeigt sich, wie gut Technik und Bausubstanz tatsächlich sind. Eine ungepflegte Fassade oder ein vernachlässigtes Dach können schnell in teuren Sanierungen münden.

Darauf sollten Sie beim Rundgang achten:

• Fassade: Achten Sie auf Risse, Abplatzungen, feuchte Stellen oder Algenbewuchs. Das kann auf Probleme mit der Dämmung oder Feuchtigkeit im Mauerwerk hinweisen.

• Dach: Kontrollieren Sie Dachziegel, Dachrinnen und Anschlüsse. Rost, Moos oder lose Ziegel deuten auf Sanierungsbedarf hin. Frage nach dem Alter und der letzten Wartung.

• Fenster und Türen: Prüfen Sie Dichtungen, Rahmen und eventuelle Zugluft. Alte oder beschädigte Fenster treiben die Heizkosten in die Höhe.

• Garten: Prüfen Sie Entwässerung, Hanglage und Pflegezustand an. Ein schön angelegter Garten kann Pluspunkte bringen, Staunässe oder verwilderte Ecken eher nicht.

• Garage und Zufahrt: Überprüfen Sie Bodenbeläge, Dach und Tormechanik. Achten Sie auch darauf, ob Regenwasser gut abläuft oder sich Pfützen bilden.

4. Innenräume prüfen: Heizung, Elektrik und Feuchtigkeit

Im Inneren zeigt sich, ob eine Immobilie wirklich hält, was der äußere Eindruck verspricht. Viele Probleme liegen hier verborgen, von maroder Elektrik bis zu unbemerkter Feuchtigkeit in den Wänden. Deshalb sollten Sie sich für jeden Raum Zeit nehmen und systematisch vorgehen.

1. Heizung prüfen

Fragen Sie nach dem Alter der Heizungsanlage und dem verwendeten Energieträger, zum Beispiel Gas, Öl, Wärmepumpe oder Fernwärme. Lassen Sie sich Wartungsprotokolle zeigen und prüfen Sie, ob der Schornsteinfeger regelmäßig kontrolliert. Achten Sie darauf, wie schnell die Heizkörper warm werden und ob sie gleichmäßig heizen. Prüfen Sie außerdem, ob eine Modernisierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) besteht, da ältere Anlagen oft ausgetauscht werden müssen.

2. Elektrik kontrollieren

Sehen Sie sich den Sicherungskasten und die Leitungen genau an. Alte Stoffkabel oder unübersichtliche Verkabelungen sind Warnsignale. Testen Sie Lichtschalter, Steckdosen und FI-Schutzschalter. Erkundigen Sie sich, ob die Elektrik dem aktuellen Standard entspricht, insbesondere in Küche, Bad und Arbeitszimmer. Planen Sie mögliche Nachrüstungen frühzeitig ein, vor allem wenn Sie eine Wallbox, eine Photovoltaikanlage oder Smart-Home-Systeme einbinden möchten.

3. Feuchtigkeit erkennen

Achten Sie auf modrigen Geruch, verfärbte Wände, abblätternde Farbe oder Salzränder an Decken und Ecken. Kontrollieren Sie besonders Keller, Bäder und Außenwände. Wenn Sie Verdacht auf Mängel haben, nutzen Sie ein Feuchtigkeitsmessgerät, um den Befund zu prüfen. Wiederkehrende Feuchtigkeit ist ein ernstes Warnsignal, da die Sanierung in solchen Fällen sehr kostspielig werden kann.

Fazit und wichtig im Hinterkopf zu behalten: Innenräume können täuschen. Frisch gestrichene Wände und neue Böden wirken zwar gepflegt, doch die eigentlichen Risiken verstecken sich häufig in Leitungen, Dämmung und Installationen. Wer gründlich prüft oder einen Fachmann hinzuzieht, kann hohe Folgekosten vermeiden.

5. Fragen bei der Hausbesichtigung – Diese Punkte sollten Sie ansprechen

Wer gezielt nachfragt, erkennt schnell, ob der erste Eindruck der Realität entspricht. Mit den richtigen Themen erfahren Sie mehr über die Substanz, die Historie und die versteckten Kosten einer Immobilie.

1. Wichtige Fragen zum Zustand der Immobilie

Der bauliche Zustand entscheidet über die langfristigen Kosten und den Sanierungsaufwand. Nutzen Sie die Gelegenheit, beim Termin möglichst viele Informationen direkt vom Eigentümer oder Makler zu bekommen.

Diese Fragen helfen weiter:

• Wann wurde das Haus gebaut und wann zuletzt modernisiert?

• Wurden Dach, Fenster oder Heizungsanlage in den letzten Jahren erneuert?

• Gibt es bekannte Mängel oder Schäden, etwa Feuchtigkeit im Keller oder Risse in der Fassade?

• Wie ist das Haus gedämmt und welche Energieeffizienzklasse weist der Energieausweis aus?

• Wurde regelmäßig gewartet, zum Beispiel Heizung, Elektrik oder Schornstein?

2. Fragen zur Lage und Umgebung

Die Umgebung bestimmt oft, wie wohl Sie sich später im neuen Zuhause fühlen. Sie beeinflusst auch den Wiederverkaufswert der Immobilie.

Diese Fragen geben Orientierung:

• Wie ist die Verkehrsanbindung, sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln?

• Welche Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten oder Ärzte gibt es in der Nähe?

• Wie hoch ist die Lärmbelastung durch Straßen, Bahn oder Gewerbe?

• Gibt es geplante Bauprojekte oder Veränderungen in der Nachbarschaft?

• Wie ist das Verhältnis innerhalb der Nachbarschaft oder Eigentümergemeinschaft?

Ein Spaziergang durch die Umgebung kann zusätzlich wertvolle Eindrücke vermitteln, die im Exposé oft fehlen.

3. Rechtliche und finanzielle Fragen

Vor einer Kaufentscheidung sollten Sie auch die rechtlichen und finanziellen Hintergründe kennen. Diese Punkte sind oft entscheidend, wenn es um spätere Kosten oder Risiken geht.

Stellen Sie unter anderem folgende Fragen:

• Gibt es Eintragungen im Grundbuch, zum Beispiel Wegerechte oder Wohnrechte Dritter?

• Liegen alle Bauunterlagen vollständig vor, inklusive eventueller Genehmigungen für Anbauten oder Umbauten?

• Gibt es offene Forderungen, zum Beispiel aus Hausgeld, Erschließungsbeiträgen oder Grundsteuer?

• Wie hoch sind die laufenden Nebenkosten und Rücklagen?

• Welche Kaufnebenkosten fallen voraussichtlich an (Notar, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision)?

Ein transparenter Verkäufer wird Ihnen auf diese Fragen konkrete und belegbare Antworten geben. Fehlen Unterlagen oder weicht jemand aus, sollten Sie vorsichtig werden.

6. Warnsignale erkennen: Was sonst noch bei der Hausbesichtigung beachten?

Hier noch eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten Warnsignale, auf die Sie achten sollten:

1. Feuchtigkeit oder Schimmelgeruch in Keller, Bädern oder an Außenwänden. Schon ein leichter Muff kann auf verdeckte Feuchtigkeit oder mangelhafte Dämmung hinweisen.

2. Risse in Wänden oder Decken, vor allem schräg verlaufende oder breite Spalten. Sie können auf Setzungen im Fundament oder auf statische Probleme hindeuten.

3. Unregelmäßige Böden oder Türen, die klemmen. Das kann ein Hinweis auf Bewegungen im Baukörper sein.

4. Offene oder provisorische Elektroinstallationen. Wenn Steckdosen locker sind oder Kabel sichtbar verlaufen, wurde hier vermutlich unsachgemäß gearbeitet.

5. Fehlende Wartungsunterlagen für Heizung, Dach oder Schornstein. Eine lückenhafte Dokumentation kann auf Nachlässigkeit hindeuten.

6. Staunässe oder Moosbildung im Garten oder an der Hauswand. Das weist häufig auf eine unzureichende Entwässerung oder feuchte Kellerwände hin.

7. Hausbesichtigung mit Makler: So verhalten Sie sich richtig

Ein Besichtigungstermin mit einem Makler ist kein reiner Rundgang, sondern Teil des Verkaufsprozesses. Ihr Auftreten und Ihre Fragen beeinflussen, wie offen der Makler mit Informationen umgeht. Ziel ist es, gut vorbereitet und interessiert zu wirken, ohne sich zu früh festzulegen.

Vorbereitung:

Lesen Sie das Exposé gründlich und notieren Sie offene Punkte, die Sie beim Termin ansprechen möchten. So zeigen Sie Interesse und vermeiden Nachfragen, die bereits beantwortet sind. Wenn Sie schon eine Finanzierungsbestätigung haben, können Sie sie bereithalten, sollten sie aber nur vorlegen, wenn der Kauf wirklich konkret wird.

Während der Besichtigung:

Hören Sie aufmerksam zu und stellen Sie gezielte Fragen. Bleiben Sie sachlich, auch wenn Ihnen etwas nicht gefällt. Ein respektvoller Ton schafft Vertrauen und öffnet oft mehr Gesprächsspielraum.

Neutral bleiben:

Auch wenn Ihnen das Haus spontan zusagt, sollten Sie Ihre Begeisterung zurückhalten. Machen Sie sich Notizen und vergleichen Sie später in Ruhe. So vermeiden Sie, unter Druck zu geraten oder vorschnell zu bieten.

Details festhalten:

Fragen Sie, ob Sie Fotos oder kurze Videos machen dürfen. Das hilft Ihnen, Eindrücke festzuhalten und verschiedene Immobilien später objektiv zu vergleichen.

8. 3 wichtige Tipps für die Hausbesichtigung

Was sollten Sie zur Hausbesichtigung mitnehmen?

Bringen Sie alle Unterlagen mit, die Ihnen helfen, die Immobilie objektiv zu bewerten. Dazu gehören:

1. das Exposé
2. ein Notizblock
3. ein Maßband / Zollstock oder Laser-Entfernungsmesser
4. ein Smartphone für Kostenkalkulationen und Fotos
5. und gegebenenfalls ein Feuchtigkeitsmessgerät.

Halten Sie möglichst viele Eindrücke fest, um Details zu dokumentieren. Denken Sie außerdem an Ihre Checkliste, damit Sie nichts vergessen.

Wen sollte man zur Hausbesichtigung mitnehmen?

Nehmen Sie, wenn möglich, eine 2. Person mit, die einen neutralen Blick hat. Das kann ein Familienmitglied, ein Freund oder jemand mit technischem Verständnis sein. Bei ernsthaftem Kaufinteresse empfiehlt es sich, spätestens beim 2. Termin einen unabhängigen Bausachverständigen oder Gutachter hinzuzuziehen. Er erkennt Mängel, die Laien oft übersehen, und kann die Kosten für notwendige Sanierungen realistisch einschätzen.

Wie lange dauert eine Hausbesichtigung in der Regel?

Eine gründliche Hausbesichtigung sollte mindestens 45 Minuten dauern. Bei größeren Objekten oder älteren Gebäuden kann der Termin auch deutlich länger gehen. Planen Sie genug Zeit ein, um sowohl Außen- als auch Innenbereiche sorgfältig zu prüfen und alle offenen Fragen mit dem Makler oder Eigentümer zu klären. Wenn der Termin zu schnell abgewickelt wird, ist das oft ein Hinweis darauf, dass etwas verheimlicht werden soll.

9. Nach der Hausbesichtigung Checkliste – So geht es weiter

Nach der Besichtigung ist vor der Entscheidung. Jetzt geht es darum, Eindrücke auszuwerten, offene Fragen zu klären und gegebenenfalls das richtige Angebot vorzubereiten.

1. Was sollte man nach einer Hausbesichtigung beachten?

Notieren Sie direkt nach dem Termin Ihre Eindrücke, solange sie noch frisch sind. Vergleichen Sie die Immobilie mit Ihren ursprünglichen Anforderungen und prüfen Sie, ob eventuelle Mängel oder Sanierungsaufwände den Kaufpreis beeinflussen.

Wenn Sie mehrere Häuser besichtigt haben, erstellen Sie eine einfache Pro-und-Contra-Liste. Fragen Sie beim Makler oder Verkäufer nach, falls noch Unterlagen fehlen, etwa Energieausweis, Grundriss oder Wartungsnachweise. Erst wenn alles vollständig ist, können Sie die Immobilie realistisch bewerten.

2. Wie viel sollte ich beim Hauskauf bieten?

Die richtige Gebotsstrategie hängt vom Markt, dem Zustand der Immobilie und Ihrem Budget ab. Prüfen Sie vergleichbare Objekte in der Umgebung, um ein Gefühl für den realistischen Preis zu bekommen.

Bedenken Sie: Bei klaren Mängeln oder hohem Renovierungsbedarf ist ein niedrigeres Angebot gerechtfertigt. Wenn die Nachfrage hoch ist, sollten Sie jedoch mit einem fairen, aber durchdachten Gebot einsteigen, um ernsthaft wahrgenommen zu werden.

Lassen Sie sich im Zweifel von einem unabhängigen Gutachter oder einem Finanzierungsberater unterstützen, um Ihr Angebot fundiert zu begründen.

3. Entscheidung und Verhandlung vorbereiten

Sobald Sie sich entschieden haben, bereiten Sie die Verhandlung sachlich und gut dokumentiert vor. Legen Sie Ihre Preisgrenze fest und begründen Sie Ihr Angebot mit klaren Fakten, etwa anstehenden Sanierungen oder energetischen Schwächen.

Bleiben Sie ruhig und realistisch, auch wenn der Verkäufer auf ein höheres Angebot hofft. Ein seriöser Auftritt und nachvollziehbare Argumente schaffen Vertrauen und erhöhen Ihre Chancen auf einen fairen Abschluss.

10. Checkliste Hausbesichtigung Altbau – Darauf müssen Käufer besonders achten

Altbauten sind oft charmant, bergen aber besondere Risiken. Achten Sie daher bei der Besichtigung gezielt auf typische Schwachstellen älterer Gebäude.

Wichtige Punkte für die Altbau-Checkliste:

• Bausubstanz: Prüfen Sie Mauern, Keller und Decken auf Feuchtigkeit, Ausblühungen oder bröckelnden Putz.

• Dach und Dachstuhl: Kontrollieren Sie den Zustand von Balken, Ziegeln und Dämmung, besonders bei Holzkonstruktionen.

• Elektrik: In vielen Altbauten sind Leitungen veraltet oder überlastet. Fragen Sie nach dem Zeitpunkt der letzten Erneuerung.

• Heizung und Energieeffizienz: Alte Heizsysteme sind oft ineffizient. Prüfen Sie Energieverbrauch und mögliche Sanierungspflichten.

• Fenster und Türen: Undichte Holzrahmen oder einfachverglaste Scheiben können hohe Energiekosten verursachen.

• Denkmalschutz: Klären Sie, ob Auflagen bestehen, die Umbauten oder Modernisierungen einschränken.

Wenn Sie unsicher sind, ziehen Sie einen Bausachverständigen hinzu. Gerade bei Altbauten kann eine fachliche Prüfung hohe Sanierungskosten vermeiden.