Immobilie unter Denkmalschutz: Darauf müssen Sie achten!

Alles rund um den Kauf von denkmalgeschützte Immpbilien

Hohe Decken, gemütliche Holzbalken und historischer Charme – alte Immobilien erfreuen sich fortwährender Beliebtheit auf dem Wohnungsmarkt. Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, die eine Geschichte zu erzählen hat, wird früher oder später über denkmalgeschützte Objekte stolpern. Der Kauf einer Denkmalimmobilie bringt einige Verantwortungen mit sich, bietet aber auch steuerliche Vorteile. Worauf beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie geachtet werden sollte, welche steuerlichen Besonderheiten entstehen und welche Gebäude unter Denkmalschutz fallen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

1. Welche Gebäude fallen unter Denkmalschutz?
2. Welche Arten von Denkmalschutz gibt es?
3. Welche Steuervorteile bieten denkmalgeschützte Immobilien?
4. Wo kann Denkmalschutz beantragt werden und wann kann er aufgehoben werden?
5. Welche behördlichen Auflagen und Genehmigungspflichten sind bei Denkmalimmobilien zu beachten?
6. Kann man Förderung für energieeffizientes Sanieren von Denkmalimmobilien beantragen?
7. Worauf muss beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie geachtet werden?
8. Welche Vor- und Nachteile hat der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie?

1. Welche Gebäude fallen unter Denkmalschutz?

Welche Kriterien ein Gebäude erfüllen muss, um unter Denkmalschutz gestellt zu werden, wird durch das Denkmalschutzgesetz des entsprechenden Bundeslandes geregelt, da es sich bei der Denkmalverwaltung um Ländersache handelt. Grundsätzlich muss ein öffentliches Interesse an der Immobilie bestehen. Hierdurch werden die Förderung und Sicherung des Objektes als kulturelles Erbe gerechtfertigt. Verschiedene Faktoren haben einen Einfluss auf die Eintragung in die Denkmalliste, neben der baulichen Qualität spielen das Baujahr, die Architektur und der Seltenheitswert eine Rolle.

Allem voraus sind denkmalgeschützte Gebäude Zeugnisse unserer Baukultur und haben einen geschichtlichen Wert. Gebäude, die zu Baudenkmälern ernannt werden, werden in die amtliche Denkmalliste aufgenommen. Wer ein Denkmalobjekt besitzt, verpflichtet sich zu dessen Instandhaltung, für jegliche Baumaßnahmen muss vorab eine Genehmigung eingeholt werden.

Folgende Gebäudetypen stehen, abhängig von den Landeskriterien, beispielsweise häufig unter Denkmalschutz:

• Windmühlen
• Theater
• Wohn- und/oder Geschäftshäuser
• Schlösser
• Burgen
• Wassertürme
• Kasernen
• Stadttore
• Kirchen und Kapellen
• Gutshäuser
• Fachwerkgebäude

2. Welche Arten von Denkmalschutz gibt es?

Man unterscheidet zwischen drei verschiedenen Arten beim Denkmalschutz. Zum einen gibt es Baudenkmäler, zum anderen gibt es Kultur- und Bodendenkmäler.

Baudenkmäler Gebäude, an deren Erhalt ein öffentliches Interesse besteht, wie etwa Kirchen, gehören zu den Baudenkmälern. Das öffentliche Interesse kann dabei durch historische, architektonische, wissenschaftliche oder künstlerische Aspekte begründet sein. Das jeweilige Baudenkmal wird dann unter Denkmalschutz gestellt, wenn die zuständige Denkmalbehörde dieses Interesse als gegeben ansieht.

Bodendenkmal Als Bodendenkmal bezeichnet man beispielsweise Siedlungen, Kult- und Bestattungsplätze sowie Befestigungsanlagen. Es handelt sich hierbei um bewegliche oder unbewegliche Sachen, die sich in Gewässern oder am Boden befinden oder befunden haben, an deren Erhalt ein öffentliches Interesse besteht.

Kulturdenkmal Kulturdenkmäler bergen durch ihre Erscheinung Informationen über ihre Existenz- und Entstehungszeit und werden als Zeugnis vergangener Zeiten angesehen. Das öffentliche Interesse gilt hier dem Erhalt von Zeugnissen menschlicher Entwicklung und Geschichte.

Top Tipp: Interessenten einer potenziellen Denkmalimmobilie sollten vor dem Kauf bei der Behörde nachfragen, ob die Aufnahme des Gebäudes in die Denkmalliste geplant oder angefordert wurde.

3. Welche Steuervorteile bieten denkmalgeschützte Immobilien?

Obwohl der Erwerb einer Denkmalimmobilie mit einigen Verantwortungen einhergeht, ist der Kauf einer solchen besonders wegen der steuerlichen Vorteile eine Überlegung wert. Je nach Nutzungszweck der Immobilie entstehen unterschiedliche steuerliche Vorteile.

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft und diese vermietet, kann mit folgenden Steuervorteilen rechnen:

• In den ersten zwölf Jahren können 100 Prozent der Sanierungskosten abgeschrieben werden. Grund hierfür ist der sogenannte Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung). Diese Denkmalschutzabschreibung erfolgt in zwei Abschnitten. Die Kosten, die in den ersten acht Jahren entstehen, können mit jährlich neun Prozent geltend gemacht werden. Vom neunten bis zum zwölften Jahr können sie mit je sieben Prozent geltend gemacht werden. Die Denkmal-AfA greift jedoch nur dann, wenn mit den Sanierungen an der Denkmalimmobilie erst nach dem Kauf begonnen wird. Das Finanzamt muss die Bescheinigung erhalten, die bestätigt, dass der neue Eigentümer das Vorhaben bei der zuständigen Behörde hat genehmigen lassen.

Wer die erworbene Denkmalimmobilie zu rein privater Nutzung kauft, kann mit den folgenden steuerlichen Vorteilen rechnen:

• 90 Prozent der Sanierungskosten können über zehn Jahre abgesetzt werden, das bedeutet 9 Prozent pro Jahr. Neben der Denkmal-AfA gibt es die lineare AfA. Diese ermöglicht die Abschreibung des Anschaffungswerts der Denkmalimmobilie abzüglich des Bodenwerts. Für Immobilien, die vor 1925 erbaut wurden, können 2,5 Prozent steuerlich geltend gemacht werden. Immobilien, die nach 1925 errichtet wurden, können immerhin 2 Prozent geltend machen. Da ein Grundstück auch im Fall von Zerstörung oder Abriss eines Gebäudes nicht seinen Wert verliert, wird dieses bei der linearen Abschreibung nicht berücksichtigt. Es zählt also der reine Kaufpreis der Immobilie.

Es gilt zu bedenken, dass der Abschreibung von Immobilien im Denkmalschutz Grenzen gesetzt sind. Dementsprechend können nicht alle Modernisierungen von der Steuer abgesetzt werden. Abgesetzt werden können nur Baumaßnahmen, die für eine sinnvolle Nutzung notwendig sind, sowie dem Erhalt des Denkmals dienen.

Wie kalkuliert man die Steuervorteile bei denkmalgeschützten Immobilien?

Die (vereinfachte) Rechnung für eine Denkmalimmobilie im ersten Jahr sieht etwa folgendermaßen aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) plus Mieteinnahmen abzüglich Denkmal-AfA abzüglich AfA abzüglich Zinsen = zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)

4. Wo kann Denkmalschutz beantragt werden und wann kann er aufgehoben werden?

Wer davon ausgeht, die eigene Immobilie erfülle die Kriterien zum Denkmalschutz, kann einen Antrag bei der zuständigen Behörde stellen. Anschließend wird ein Termin zur Ortsbesichtigung vereinbart und die Beschaffenheit des Gebäudes wird durch die Denkmalschutzbehörde beurteilt. Wenn die Immobilie den Kriterien gerecht wird, erfolgt die Aufnahme des Gebäudes in die Denkmalliste. Grundsätzlich gilt, dass der Antrag vom Eigentümer der jeweiligen Immobilie gestellt werden muss oder zumindest die Unterlagen dessen Unterschrift aufführen.

Um die Aufhebung eines Denkmalschutzes beantragen zu können, müssen bestimmte Umstände gegeben sein. Ein Eigentümer ist dann zum Antrag auf Aufhebung des Denkmalschutzes seiner Immobilie berechtigt, wenn...

• er den Status „denkmalgeschützt“ für seine Immobilie nicht mehr gerechtfertigt findet.
• er nachweisen kann, dass der Erhalt der Bausubstanz des denkmalgeschützten Gebäudes nicht zumutbar ist.
• er belegen kann, dass die Gründe, durch die die Immobilie ursprünglich den Denkmalschutz erhielt, nicht mehr gültig sind.

5. Welche behördlichen Auflagen und Genehmigungspflichten sind bei Denkmalimmobilien zu beachten?

Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, sind meist beim Verkauf bereits sanierungsbedürftig. Darum empfiehlt es sich, vor dem Erwerb der Immobilie mit der Denkmalschutzbehörde in Verbindung zu setzen und sich über die Auflagen, die im Falle einer Sanierung oder eines Umbaus zu erfüllen sind, zu informieren. Die zuständige Behörde ist beim jeweiligen Bauamt der Kommune oder des Kreises angesiedelt. Maßnahmen, die dem Erhalt des Denkmals dienen und die Gestalt des Denkmals durch den Umbau nicht wesentlich verändern, unterliegen keinen Auflagen.

Als denkmalerhaltende Maßnahmen gelten zum Beispiel:

• Trockenlegung feuchter Wände
• Erneuerung der Dacheindeckung
• Ausbesserungen beziehungsweise Erneuerung von Putzen und Anstrichen

Die Eigentümer einer Denkmalimmobilie müssen stets beachten, dass kein Umbau an einer denkmalgeschützten Immobilie ohne Genehmigung erfolgen darf. Eine Genehmigung ist dringend bei folgenden Renovierungsmaßnahmen einzuholen (Beispiele):

• Ausbau des Dachs
• Abriss
• Entkernung des Gebäudes
• Streichen von Außen- und Innenwänden
• Einbauten wie z. B. ein Aufzug
• Erneuerung des Dachstuhls
• Austausch von Türen und Fenstern
• Wechsel von Bodenbelägen
• Anbauten
• Energetische Sanierung
• Badsanierung

Hinweis: Wenn der Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie eine nicht genehmigte Änderung vornimmt und diese ohne Genehmigung zu einer Baustelle macht, riskiert er hohe Strafen (Bußgeld, Enteignung).

6. Kann man Förderung für energieeffizientes Sanieren von Denkmalimmobilien beantragen?

Wer eine Genehmigung für die energetische Sanierung seiner Immobilie erhalten hat, kann in dem Prozess von den Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) profitieren. Für denkmalgeschützte Immobilien gibt es zwei Förderprogramme. Zum einen gibt es das „Effizienzhaus Denkmal“-Programm, bei dem ein (Tilgungs-) Zuschuss je Wohneinheit von 25 Prozent bei maximal 120.000 Euro Kreditbetrag, also bis zu 30.000 Euro bereitgestellt wird. Zum anderen gibt es das Programm „Effizienzhaus Denkmal EE-Klasse”, bei dem sich der Wert auf 30 Prozent bei maximal 150.000 Euro erhöht. Hier beläuft sich die Förderung auf bis zu 45.000 Euro pro Wohneinheit. Um die Förderung zu erhalten, muss die Immobilie bestimmte technische Mindestanforderungen erfüllen, die an typische Denkmalgebäude angepasst wurden.

7. Worauf muss beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie geachtet werden?

Wer über den Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie nachdenkt, sollte verschiedene Faktoren in seine Überlegungen miteinbeziehen, besonders wenn das Objekt als Kapitalanlage gedacht ist. Der Erwerb einer Denkmalimmobilie rechnet sich nur dann, wenn das Objekt mindestens 15 Jahre im Besitz des neuen Eigentümers bleibt. Wenn die Immobilie als Kapitalanlage erworben wird, gilt die Faustregel: Innerhalb von 24 Jahren sollte sich die Immobilie über die Nettomieteinnahmen rentieren. Neben den Kosten sollte auch die Lage der Immobilie genau untersucht werden: Eine gute Infrastruktur und eine stabile bis wachsende Einwohnerzahl sind besonders für eine erfolgreiche Vermietung entscheidend.

Um beim Immobilienkauf keine Fehler zu begehen, empfiehlt sich die Suche nach einer passenden Denkmalimmobilie mit Hilfe eines Maklers mit Spezialkenntnissen. Bevor eine Immobilie gekauft wird, sollte außerdem der Gebäudezustand durch einen Sachkundigen wie beispielsweise einen Makler oder Architekten eingeschätzt werden und ein Blick ins Grundbuch geworfen werden. Im Grundbuchauszug der Immobilie können Informationen zu den Pflichten und Schulden eingesehen werden, die auf dem Objekt lasten. Wenn bereits vor dem Kauf Sanierungsmaßnahmen geplant sind, sollten diese mit den Behörden abgeklärt werden, um deren Umsetzbarkeit zu prüfen. Um die Sanierung reibungslos zu planen, kann ein Experte beauftragt werden.

8. Welche Vor- und Nachteile hat der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie?

Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie ist mit einer Menge Arbeit verbunden, trotzdem profitiert der Eigentümer von einigen Vorteilen. Die wichtigsten Vor- und Nachteile auf einen Blick:

Vorteile:

• Käufer erwerben eine einzigartige Immobilie mit architektonischer und historischer Bedeutung.
• Eigentümer profitieren von steuerlichen Vorteilen durch die Denkmal-AfA (v. a. Vermieter).
• Als Vermieter lassen sich bei guter Lage der Immobilie hohe Mieten erzielen.
• Der Staat unterstützt Eigentümer von Denkmalschutzimmobilien mit Förderungen (KfW-Förderprogramme).
• Immobilien mit Denkmalschutz als Langzeitinvestition rentieren sich in der Regel.
• Eine Wertsteigerung der Immobilie ist möglich.

Nachteile:

• Strenge Sanierungsauflagen müssen eingehalten werden.
• Der Eigentümer verpflichtet sich zur Instandhaltung des Gebäudes.
• Der Aufwand und die anfallenden Kosten für Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sind oft größer als bei Bestandsbauten, die nicht unter Denkmalschutz stehen.
• Ein zeitnaher Wiederverkauf bedeutet in der Regel finanzielle Verluste.