Eigentümergemeinschaft: Ihre Rechten & Pflichten

Die Eigentümergemeinschaft beschreibt rechtlich „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“. Sie umfasst alle Eigentümer von Sondereigentum einer Immobilie.

Menschen vor einem Haus, Quelle: iStock

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Die Eigentümergemeinschaft

Mit dem Kauf einer Wohnung oder eines Reihenhauses geht die Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft einher. Welche Rechten und Pflichten sich daraus ergeben und was das für die Verwaltung der Immobilie bedeutet, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
  2. Was sind die rechtlichen Grundlagen der Eigentümergemeinschaft?
  3. Was zählt zum Sonder-, Gemeinschafts- und Teileigentum?
  4. Wie werden die Kosten in der Gemeinschaft verteilt?
  5. Wie setzt sich die Betriebskostenabrechnung zusammen?
  6. Wie erfolgt die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft?
  7. Was sind die Aufgaben des Beirats?
  8. Wie ist die Haftung gegenüber Gläubigern geregelt?

1. Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft beschreibt rechtlich „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“. Sie umfasst alle Eigentümer von Sondereigentum einer Immobilie. Ob es sich dabei um Wohneigentum oder Teileigentum handelt, spielt keine Rolle. Besitzen mehrere Parteien Sondereigentum in einem Objekt und das Gemeinschaftseigentum muss verwaltet werden, wird rechtlich eine Eigentümergemeinschaft notwendig.

Zweck der Gemeinschaft sind die gemeinsamen Entscheidungen bezüglich des Wohnhauses. Neben künftigen baulichen Maßnahmen werden die Höhe der Rücklagen und die Verteilung der Kosten gemeinschaftlich bestimmt. Wer ein Reihenhaus oder eine Wohnung in einer Wohneigentumsanlage erwirbt, wird automatische Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft wird auch als Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet und läuft unter der Abkürzung WEG.

Tip

Hinweis:

Der Begriff Wohnungseigentumsgesetz wird ebenfalls mit WEG abgekürzt. Um Verwechslungen zu vermeiden, sollte stets auf den Zusammenhang geachtet werden.

2. Was sind die rechtlichen Grundlagen der Eigentümergemeinschaft?

Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, dient als Grundlage für die Eigentümergemeinschaft. Gemäß Paragraph 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) begründet sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch die vertragliche Zusicherung von Sondereigentum. Das WEG regelt die Rechten und Pflichten der Eigentümer, indem es etwa die Aufteilung der Immobilie in Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmt und Vorschriften für die Eigentümerversammlung enthält.

Das Eigentum einer Wohnanlage kann laut WEG auf zwei Arten festgelegt werden. Einerseits können vertragliche Vereinbarungen als Grundlage dienen, andererseits ist die Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach Paragraph 8 des WEG auch im Rahmen einer Teilungserklärung möglich. Die Teilungserklärung beschreibt die Aufteilung des Sonder- und Teileigentums innerhalb der Wohnanlage sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Die Teilungserklärung beinhaltet…

  • den Aufteilungsplan: Die Lage und Größe der einzelnen Gebäudeteile und deren Aufteilung auf die jeweiligen Eigentümer werden in diesem Plan festgehalten.
  • die Abgeschlossenheitsbescheinigung: In dieser wird erklärt, welche Gebäudeteile baulich getrennt sind. Die Eigentumswohnung stellt beispielsweise eine abgeschlossene Einheit dar. Zugehörige Räume wie der Keller oder die Garage können zusätzlich in die Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgenommen werden.
  • die Gemeinschaftsordnung: Hier werden die Regeln für die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgestellt. Die Gemeinschaftsordnung beinhaltet das Stimmrecht jedes einzelnen Eigentümers, außerdem findet man dort die Regelungen für die Eigentümerversammlung, zur Kostenaufteilung sowie für das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum.

Für die Änderung der Gemeinschaftsordnung, die im Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt wird, ist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Um den Umgang unter den Wohnungsbesitzern zu regeln, kann die Gemeinschaftsordnung um eine Hausordnung ergänzt werden. Diese regelt beispielsweise die Ruhezeiten oder Sonderregelungen bezüglich der Hundehaltung oder Gartennutzung.

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3. Was zählt zum Sonder-, Gemeinschafts- und Teileigentum?

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung oder einem Reihenhaus erwirbt der Käufer immer auch Teile der gesamten Immobilie. Um festzulegen, wer für welche Kosten in welcher Höhe aufkommen muss, wird unterschieden, welche Teile der Immobilie wie und von wem genutzt werden. Man differenziert hierbei zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum. In der Teilungserklärung unterscheidet man jedoch nur Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum voneinander.

Das Sonder- und Teileigentum: Das Eigentum an der in sich geschlossenen Wohnung bezeichnet man als Sondereigentum. Zusätzlich gibt es das Alleineigentum an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen wie beispielsweise Gewerberäumen in einem Mehrfamilienhaus oder Kellerräumen. Die damit verbundenen Kosten, Rechte und Pflichten liegen in der Verantwortung des jeweiligen Eigentümers. Zusammen ergeben die Flächen des Sonder- und Alleineigentums das Teileigentum an der gesamten Immobilie.

Hinzu kommt das, was nur dem einzelnen Eigentümer gehört. Dieses Sondereigentum kann der Besitzer eigenständig erweitern oder entfernen, sofern es die Außenansicht der Immobilie nicht verändert oder die Miteigentümer in der Wohneigentumsanlage nicht stört. Das Sondereigentum wird in das Grundbuch eingetragen, für die Instandhaltung ist der Eigentümer allein verantwortlich.

Zum Sondereigentum zählen z. B.:

  • Heizkörper
  • Innentüren
  • Sanitäre Einrichtungen inklusive aller Armaturen
  • Einbauküchen
  • Alle nicht tragenden Wände
  • Wand- und Deckenverkleidung
  • Fußbodenbeläge

Das Gemeinschaftseigentum: Die Bereiche, die für alle Eigentümer gleichermaßen zugänglich sind und genutzt werden können, zählen zum Gemeinschaftseigentum. Die gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile liegen in der Verantwortlichkeit aller Eigentümer und dürfen nur in gemeinsamer Abstimmung verändert werden. So ist das Austauschen der Außentüren einer Wohnung nicht ohne Weiteres möglich.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören außerdem:

  • Aufzüge
  • Estrich
  • Fenster und Fenstertüren
  • Decken
  • Fassaden
  • Dächer
  • Heizungsanlagen
  • Alle tragenden Wände des Gebäudes, auch innerhalb der Wohnung
  • Versorgungsleitungen bis zum Eintritt in die Eigentumswohnung
Tip

Top Tipp:

Es ist möglich, für das Gemeinschaftseigentum Sondernutzungsrechte zu vereinbaren. Dadurch können beispielsweise Teile des Gartens allein genutzt werden. Dieser Gartenanteil bleibt trotzdem im gemeinschaftlichen Eigentum, was große bauliche Veränderungen durch den Inhaber der Sondernutzungsrechte ausschließt.

4. Wie werden die Kosten in der Gemeinschaft verteilt?

Die Verteilung der Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, erfolgt proportional zum entsprechenden Mitgliedseigentum auf die Eigentümer. Die Betriebskosten verteilen sich nach § 16 Abs. 3 WEG. Miteigentumsanteile, Wohnungsgröße und Personenanzahl bestimmen in der Regel den Verteilungsschlüssel. Die Heizkosten regelt die Verteilung der Heiz- und Wasserkosten. Der Verteilungsschlüssel ist immer wieder Grund für Unmut, wenn Eigentümer sich an der Finanzierung von Gemeinschaftseigentum beteiligen sollen, das sie nicht nutzen. Das Solidaritätsprinzip sieht jedoch eine Beteiligung aller Eigentümer vor.

  • Für das Gemeinschaftseigentum fallen eine Reihe von Kosten an, die von der Eigentümergemeinschaft getragen werden müssen. Dazu zählen etwa:
  • Versicherungen für die Eigentümergemeinschaft, wie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie die Gebäudeversicherung
  • Heizkosten
  • Betriebskosten, wie Müllabfuhr, Gartenpflege, Wasser und Strom
  • Instandhaltung des Gebäudes
  • Verwaltung

Zur Deckung aller Kosten, die innerhalb der Eigentümergemeinschaft anfallen, leistet jeder Eigentümer eine monatliche Vorauszahlung an die Hausverwaltung, auch Haus- oder Wohngeld genannt. Die Höhe des zu zahlenden Betrags richtet sich nach dem jeweiligen Eigentumsanteil der Bewohner. Einmal jährlich wird ein Wirtschaftsplan erstellt, in dem die Hausverwaltung die Verpflichtung zur anteiligen Kostenübernahme sowie den Betrag des Haus- oder Wohngelds festlegt. Dieser Plan soll zur besseren Kalkulation der Kosten dienen und enthält beispielsweise voraussichtliche Ausgaben für z. B. Energieversorgung, laufende Instandsetzung und Wartung, Verwaltung, Versicherungen sowie alle voraussichtlichen Einnahmen durch Hausgeld, Zinserträge und öffentliche Zuschüsse für Modernisierungen.

Ist das Geld zu knapp bemessen, werden Sonderumlagen für die Eigentümer fällig. Wenn ein Eigentümer seinen Anteil nicht zahlt, fällt das zulasten der anderen Eigentümer. In diesem Fall ist die Gemeinschaft in der Haftung und auf Verlangen des Gläubigers für den Ausgleich des fehlenden Betrags zuständig. Der jeweilige Miteigentumsanteil begrenzt den Anteil der Eigentümer an der Haftung.

Tip

Top Tipp:

Kosten für Handwerker, Gärtner und andere haushaltsnahe Dienstleistungen können Wohnungseigentümer von der Steuer absetzen. Sind gewisse Voraussetzungen erfüllt, sind bis zu 20 Prozent der Arbeits- und Maschinenkosten absetzbar.

Nimmt eine Eigentumsgemeinschaft Einnahmen durch Vermietung oder Verpachtung ein, muss sie diese versteuern. Auch Zinsen aus Rückstellungen müssen nach dem Einkommensteuergesetz versteuert werden. Die Eigentümergemeinschaft selbst muss keine Steuererklärung abgeben, da die Höhe der Kosten auf die Miteigentümer in der Jahresabrechnung aufgeteilt wird. Im Rahmen der Fristen für die Abgabe der Einkommensteuererklärung führen die Eigentümer die Einnahmen selbst unter Einkünften auf.

Evernest selected Wohnzimmer Blick ins Grüne, Source:shutterstock
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5. Wie setzt sich die Betriebskostenabrechnung zusammen?

Für eine Eigentümergemeinschaft wird regelmäßig eine Betriebskostenabrechnung erstellt, die Auskunft über den vom Eigentümer zu zahlenden Betrag gibt. Welche Nebenkosten zu den Betriebskosten zählen, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genau festgelegt. Wer seine Immobilie vermietet, sollte bei den laufenden Nebenkosten für den Unterhalt der Wohnung zwischen den Kosten für die allgemeine Nutzung und den Kosten für die Eigentümergemeinschaft unterscheiden. Da nur die Kosten für die allgemeine Nutzung zu den Betriebskosten zählen, kann der Vermieter auch nur diese an den Mieter weitergeben. In der Regel gehen die Betriebskosten, die auf den Vermieter umgelegt werden können, direkt aus der Wohngeldabrechnung des Verwalters hervor.

6. Wie erfolgt die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft?

Egal ob es um den Einbau neuer Fenster oder die Sanierung der Fassade geht, über das Gemeinschaftseigentum bestimmen die Eigentümer gemeinschaftlich im Rahmen der Eigentümerversammlung. Zu dieser zentralen Entscheidungsinstanz lädt die Hausverwaltung mindestens einmal jährlich. Der Versammlungsort, die anwesenden Personen sowie die gefassten Beschlüsse werden schriftlich festgehalten.

Vermögen und Eigentum der Eigentümergemeinschaft werden durch die WEG-Verwaltung verwaltet. Der Verwalter ist erster Ansprechpartner bei Unstimmigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft und darüber hinaus für die Nebenkostenabrechnung, die Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie verantwortlich.

Per Mehrheitsbeschluss trifft die Eigentümerversammlung Entscheidungen über:

  • Wirtschaftsplan
  • Sonderumlagen
  • Bestellung und Entlastung der Hausverwaltung
  • Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile
  • Hausordnung
  • Bauliche Veränderungen
  • Jahresabrechnung

In einer Eigentümergemeinschaft sorgen Umbaumaßnahmen oder Sanierungsvorhaben oft für Uneinigkeiten, da nicht alle Eigentümer dieselben Maßnahmen für notwendig erachten. Häufige Diskussionspunkte sind außerdem Nebenkosten und Sonderzahlungen.

Tip

Top Tipp:

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Kaufinteressenten einen Blick in die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre werfen, um eine Vorstellung von den anfallenden Nebenkosten, geplanten Sanierungsarbeiten und eventuellen Uneinigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu erfahren.

Eigentümergemeinschaften können auf drei verschiedenen Wegen Entscheidungen treffen:

  • Im Rahmen der ordentlichen Eigentümerversammlung: Diese einmal jährlich stattfindende Versammlung ist der Standard. Die Eigentümer einer Wohnanlage stimmen über eingebrachte Vorschläge ab. Die Entscheidung diesbezüglich ist für alle Eigentümer bindend.
  • Im Rahmen der außerordentlichen Eigentümerversammlung: Eine außerordentliche Versammlung kann vom Verwalter der Eigentümerschaft einberufen werden, wenn wichtige und dringende Entscheidungen anstehen. Sobald mindestens ein Viertel der Miteigentümer dies schriftlich und unter Angabe von Gründen fordert, muss die Versammlung stattfinden.
  • Per Umlaufbeschluss: Im Falle einer dringenden Maßnahme besteht die Möglichkeit, einen Beschluss in Form eines Rundschreibens zu verfassen. Jedoch müssen hierzu alle Eigentümer antworten und dem Beschluss zustimmen, ansonsten gilt die Maßnahme als abgewiesen und eine Umsetzung ist nicht möglich.

7. Was sind die Aufgaben des Beirats?

Zur Unterstützung und Kontrolle des Verwalters wählen viele Eigentümerschaften einen ehrenamtlich tätigen Verwaltungsberater. In der Regel können die Eigentümer einen Miteigentümer mit einfachem Mehrheitsbeschluss wählen, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung nicht anders festgelegt ist. Der Beirat beschäftigt sich hauptsächlich mit der Prüfung der Finanzlage und den Jahresabrechnungen des Verwalters. Darüber hinaus fungiert er als Vermittler zwischen Eigentümern und dem Verwalter. Um rechtswirksam zu werden, müssen Protokolle der Eigentümerversammlungen vom Beirat abgezeichnet werden.

8. Wie ist die Haftung gegenüber Gläubigern geregelt?

Die Eigentümer haften als Gemeinschaft gemeinsam gegenüber Gläubigern der Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft ist dementsprechend der Ansprechpartner für Gläubiger, an einzelne Miteigentümer kann er sich nicht wenden. Der Eigentümer haftet mit seinem Miteigentumsanteil innerhalb der Gemeinschaft, dem Verwalter kommt eine gesonderte Rolle zu. Wenn er seine Pflicht verletzt und einen Schaden schuldhaft verursacht hat, haftet er gegenüber der Gemeinschaft. Hier wird zwischen einer Pflichtverletzung im Innen- und Außenverhältnis differenziert. Entsteht ein Schaden durch die Missachtung der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, muss der Verwalter dafür haften. In diesem Fall hat er sein Innenverhältnis nicht berücksichtigt. Von einem Schaden im Außenverhältnis ist die Rede, wenn der Verwalter seinen vertraglichen Pflichten im Rahmen seiner Vertretungsvollmacht nicht nachkommt.

Sollte das Gemeinschaftseigentum Schaden am Sondereigentum verursachen, muss die Eigentümergemeinschaft dafür aufkommen. Verursacht das Sondereigentum wiederum Schaden am Gemeinschaftseigentum, muss der Eigentümer oder sein Mieter dafür aufkommen.

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