Wachstumschancengesetz Immobilien: Alle wichtigen Infos 2025

Mit dem Wachstumschancengesetz bringt die Bundesregierung neuen Schwung in den Wohnungsbau. Besonders attraktiv für Investoren: Eine beschleunigte Abschreibungsmöglichkeit für neue Mietimmobilien. Wer jetzt baut oder kauft, kann sich hohe Steuervorteile sichern. Sonderabschreibungen. In diesem Artikel zeigen wir, wie Sie von den noch relativ neuen Regelungen profitieren können.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist das Wachstumschancengesetz für Immobilien?
2. Seit wann gilt das Wachstumschancengesetz?
3. Wer kann die neue AfA nutzen?
4. Die Degressive Abschreibung erklärt anhand von Beispielen
5. Voraussetzungen für die 5 % AfA nach dem Wachstumschancengesetz
6. Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Kombinierbar oder nicht?
7. Fazit: Warum das Wachstumschancengesetz für Investoren wichtig ist
8. Häufige Fragen zur AfA nach dem Wachstumschancengesetz für Immobilien

1. Was ist das Wachstumschancengesetz für Immobilien?

Das Wachstumschancengesetz ist ein steuerpolitisches Maßnahmenpaket, mit dem die Bundesregierung gezielt den Wohnungsbau fördern will. Es reagiert auf die aktuelle Baukrise und soll Investitionen wieder wirtschaftlich attraktiv machen. Zentrales Instrument ist die degressive Abschreibung (AfA) für Wohngebäude. Wer zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 eine Immobilie baut oder kauft, kann in den ersten 6 Jahren jährlich 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Das reduziert die Steuerlast besonders stark in den ersten Jahren der Investition. Ergänzend dazu können unter bestimmten Voraussetzungen auch weitere Abschreibungen wie nach § 7b EStG genutzt werden. So entsteht ein kombinierter steuerlicher Anreiz, insbesondere für Mietwohnungsprojekte.

2. Seit wann gilt das Wachstumschancengesetz?

Das Wachstumschancengesetz wurde am 27. März 2024 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und trat am 1. April 2024 in Kraft. Die Regelungen zur degressiven Abschreibung für Wohngebäude gelten für Bauvorhaben, deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 beginnt. Diese zeitliche Begrenzung soll Investoren dazu ermutigen, Bauprojekte zeitnah umzusetzen, um von den steuerlichen Vorteilen zu profitieren.

3. Wer kann die neue AfA nutzen?

Die neue degressive Abschreibung nach dem Wachstumschancengesetz richtet sich an alle, die Wohngebäude zur Vermietung errichten oder erwerben. Dazu zählen:

• Private Bauherren, die selbst bauen und das Objekt anschließend vermieten
• Käufer von Neubauten, sofern der Erwerb im Jahr der Fertigstellung erfolgt
• Institutionelle Investoren, die Neubauprojekte zur langfristigen Vermietung realisieren

4. Die Degressive Abschreibung erklärt anhand von Beispielen

Die degressive AfA ermöglicht es, in den ersten 6 Jahren jährlich 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wohngebäudes abzuschreiben, allerdings jeweils vom verbleibenden Restwert.

Das führt zu deutlich höheren Abschreibungsbeträgen in den Anfangsjahren und entlastet Investoren steuerlich genau dann, wenn Liquidität besonders wichtig ist.

Diese Abschreibungsmethode unterscheidet sich von der linearen AfA, bei der der gleiche Betrag über die gesamte Nutzungsdauer verteilt wird.

Ein Beispiel: Bei einem Investitionsvolumen von 400.000 € können im ersten Jahr 20.000 € steuerlich geltend gemacht werden. Im zweiten Jahr beträgt die Abschreibung 5 % vom Restwert (380.000 €), also 19.000 €.

Der Effekt: schnellere Steuerersparnis bei gleicher Gesamthöhe der Abschreibung.

Zum Vergleich hier noch die Lineare Abschreibung: Bei der linearen Abschreibung wird jährlich ein gleichbleibender Prozentsatz (in der Regel 3 %) über die gesamte Nutzungsdauer angesetzt. Bei einem Investitionsvolumen von 400.000 € bedeutet das: Jedes Jahr können genau 12.000 € steuerlich geltend gemacht werden. Die steuerliche Entlastung verteilt sich also gleichmäßig über viele Jahre, beginnt aber deutlich langsamer als bei der degressiven Variante.

5. Voraussetzungen für die 5 % AfA nach dem Wachstumschancengesetz

Damit die degressive Abschreibung von 5 % angewendet werden kann, müssen mehrere gesetzlich definierte Voraussetzungen erfüllt sein. Einige davon haben wir bereits beschrieben. Der Vollständigkeit halber listen wir hier nochmal alle Punkte auf:

• Zeitraum der Herstellung oder Anschaffung: Die Bauarbeiten müssen zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen worden sein. Alternativ gilt die Regelung auch für neu errichtete Wohnungen, die in diesem Zeitraum gekauft wurden. Der Kaufvertrag muss im Jahr der Fertigstellung abgeschlossen werden.

• Art der Nutzung: Die Immobilie muss dauerhaft zur Vermietung bestimmt sein. Eigennutzung schließt die Anwendung der degressiven AfA aus.

• Objekttyp: Es muss sich um Wohngebäude oder abgeschlossene Wohneinheiten handeln. Gewerbeimmobilien sind nicht begünstigt.

• Kombination mit Sonderabschreibung (§ 7b EStG): Wenn die weiteren Fördervoraussetzungen erfüllt sind (z. B. Baukostenobergrenze, Energieeffizienzstandard), kann zusätzlich zur degressiven AfA auch die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden. Mehr dazu noch im nächsten Abschnitt.

• Wechsel zur linearen AfA: Ein späterer Wechsel zur linearen Abschreibung ist jederzeit möglich. Dies kann sinnvoll sein, wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse ändern oder die Restwertabschreibung langfristig höher ausfällt.

Diese Bedingungen sind wichtig, um die steuerlichen Vorteile des Gesetzes rechtssicher auszuschöpfen und sollten bereits bei der Investitionsplanung beachtet werden.

6. Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Kombinierbar oder nicht?

Ja, die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann grundsätzlich mit der degressiven AfA nach dem Wachstumschancengesetz kombiniert werden: Allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Die Kombination ist möglich, wenn:

• es sich um neue Mietwohnungen handelt,
• der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 gestellt wurde,
• das Gebäude den Effizienzhaus-Standard 40 mit QNG-Siegel (EH 40 NH) erreicht,
• die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² nicht überschritten wird,
• die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung maximal 4.000 €/m² beträgt.
• eine Mietbindung von mindestens 10 Jahren eingehalten wird (keine Eigennutzung oder kurzfristige Vermietung zulässig).

In diesem Fall können Investoren zusätzlich zur degressiven AfA für 4 Jahre jeweils 5 % Sonderabschreibung geltend machen.

Wichtig ist: Die Sonderabschreibung greift nur, wenn alle Förderbedingungen des § 7b EStG erfüllt sind. Andernfalls bleibt nur die reguläre Abschreibung.

Tipp: Wer beide Modelle nutzen will, sollte frühzeitig mit einem steuerlichen Berater prüfen, ob alle baurechtlichen und technischen Anforderungen erfüllt werden.

7. Fazit: Warum das Wachstumschancengesetz für Investoren wichtig ist

Mit der neuen degressiven AfA bietet das Wachstumschancengesetz einen starken steuerlichen Anreiz für den Neubau und Erwerb von Mietwohnungen. Wer zwischen Oktober 2023 und September 2029 investiert, profitiert von deutlich schnellerer steuerlicher Entlastung. Wer zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nutzt, steigert die Effizienz der Kapitalanlage weiter. Gerade in einem angespannten Marktumfeld ist das Wachstumschancengesetz ein klares Signal: Wohnbau lohnt sich wieder.