Abschreibung von Immobilien: Ein detaillierter Guide

Die steuerliche Abschreibung zählt zu den größten Vorteilen für Immobilienbesitzer. Trotzdem lassen viele bares Geld liegen – einfach weil sie die Regeln nicht kennen oder falsch anwenden. Ob Vermietung, Modernisierung oder Sonderfälle wie Erbschaft und Verkauf: Wer die AfA richtig nutzt, kann jedes Jahr mehrere tausend Euro sparen. Hier erfahren Sie, wie die Abschreibung funktioniert und welche Kosten Sie ansetzen dürfen – inklusive Beispielen und Tabelle.

Inhaltsverzeichnis:

1. Das Wichtigste über Abschreibungen von Immobilien in Kürze
2. Was ist die Absetzung für Abnutzung (AfA)?
3. Vorteile: Warum ist die Immobilienabschreibung wichtig?
4. Welche Kosten lassen sich bei der Abschreibung einer Immobilie steuerlich ansetzen?
5. Abschreibung Immobilien Tabelle: Was ist steuerlich absetzbar?
6. Arten der Abschreibungsmethoden für Immobilien
7. Berechnen der Abschreibung: Schritt-für-Schritt-Anleitung
8. Optimierung der Abschreibung: Tipps & Tricks
9. Besondere Fälle: Verkauf, Erbschaft & Schenkung
10. Häufig gestellte Fragen zur Immobilienabschreibung

1. Das Wichtigste über Abschreibungen von Immobilien in Kürze

• Was ist die AfA? Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es, den Wertverlust einer vermieteten Immobilie steuerlich über mehrere Jahre geltend zu machen.

• Warum lohnt sich das Abschreiben? Die AfA senkt die Steuerlast, erhöht die Liquidität und steigert langfristig die Rendite einer Immobilie.

• Welche Abschreibungsarten gibt es? Je nach Nutzung kommen lineare, degressive oder Sonderabschreibungen in Frage – mit unterschiedlichen steuerlichen Effekten.

• Wie berechne ich die AfA? Basis ist der Gebäudewert, abzüglich des Grundstücksanteils. Modernisierungen und Herstellungskosten spielen dabei eine wichtige Rolle. Beispielrechnungen folgen im Artikel.

• Wie lässt sich die Abschreibung optimieren? Durch Gutachten zur verkürzten Nutzungsdauer, gezielter Modernisierungen oder Nutzung von Sonderregelungen lassen sich höhere Abschreibungen erzielen.

2. Was ist die Absetzung für Abnutzung (AfA)?

Die sogenannte Absetzung für Abnutzung beschreibt im Steuerrecht die Möglichkeit, den Wertverlust einer Immobilie über die Jahre steuerlich geltend zu machen. Grundlage dafür ist § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG), der regelt, in welchem Umfang und über welchen Zeitraum Immobilien abgeschrieben werden dürfen.

Dabei geht es darum, dass Gebäude im Laufe ihrer Nutzung an Wert verlieren – durch Alterung, Abnutzung oder technischen Fortschritt. Diesen allmählichen Substanzverlust erkennt das Finanzamt an, indem Eigentümer Jahr für Jahr einen bestimmten Anteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von der Steuer absetzen dürfen.

Wichtig: Die Abschreibung bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudewert – nicht auf das Grundstück. Denn während sich Häuser abnutzen, bleibt der Boden in seinem Wert in der Regel erhalten.

3. Vorteile: Warum ist die Immobilienabschreibung wichtig?

Hier sind die wichtigsten Gründe, warum sich die AfA lohnt:

• Steuervorteile nutzen: Ein Teil der Anschaffungskosten kann Jahr für Jahr als Werbungskosten abgesetzt werden – das senkt das zu versteuernde Einkommen.

• Rendite steigern: Durch die Abschreibung verbessert sich die Netto-Rendite einer vermieteten Immobilie deutlich.

• Liquidität erhöhen: Steuerliche Ersparnisse können laufend zur Finanzierung genutzt werden – etwa zur Tilgung eines Immobilienkredits.

• Wertverlust berücksichtigen: Der natürliche Alterungsprozess eines Gebäudes wird durch die AfA steuerlich anerkannt und ausgeglichen.

• Langfristige Planungssicherheit: Die klar geregelten Abschreibungszeiträume ermöglichen eine verlässliche Kalkulation über viele Jahre hinweg.

4. Welche Kosten lassen sich bei der Abschreibung einer Immobilie steuerlich ansetzen?

Damit eine Immobilie steuerlich abgeschrieben werden kann, muss sie der Einkünfteerzielung dienen – etwa durch Vermietung oder Verpachtung. Nur abnutzbare Wirtschaftsgüter wie Gebäude sind abschreibungsfähig – nicht jedoch das Grundstück. Grundlage der steuerlichen Abschreibung von Immobilien sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten, inklusive bestimmter Nebenkosten.

Absetzbare Anschaffungskosten und Nebenkosten

Die folgenden Positionen gehören typischerweise zu den anschaffungsbezogenen, absetzbaren Kosten einer Immobilie:

• Kaufpreis der Immobilie (Gebäudewertanteil)
• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten (z. B. für Kaufvertragsbeurkundung)
• Grundbuchgebühren (z. B. für Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung)
• Maklerprovision
• Schätz- und Gutachterkosten zur Kaufpreisermittlung
• Gerichtskosten bei Zwangsversteigerung
• Fahrt-, Telefon- und ggf. Übernachtungskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb

Diese Kosten werden dem Gebäudewert zugeordnet und fließen in die AfA-Berechnung ein.

Herstellungskosten & Modernisierungen

Auch bestimmte Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Modernisierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb zählen zur AfA-Basis, wenn sie mindestens 15 % des Gebäudewerts ausmachen. Dazu gehören z. B.:

• Baugenehmigungen und Bauabnahmen
• Erdarbeiten & Aushub
• Erstanschlusskosten für Strom, Wasser, Abwasser, Gas
• Architektenhonorare und Handwerkerleistungen
• Baumaterialien
• Umzäunung, inklusive Bepflanzung (z. B. Hecken, Bäume)
• Entfernung von Betriebsvorrichtungen
• Ablöse- oder Abstandszahlungen
• Fahrtkosten zur Baustelle oder zu Besichtigungen

Wichtig: Diese Kosten sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern müssen über die Abschreibungsdauer verteilt werden, wenn sie als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ gelten.

5. Abschreibung Immobilien Tabelle: Was ist steuerlich absetzbar?

6. Arten der Abschreibungsmethoden für Immobilien

Nicht jede Immobilie wird gleich abgeschrieben. Abhängig vom Zweck, dem Baujahr und der Art der Nutzung gibt es unterschiedliche Methoden, um den jährlichen Wertverlust steuerlich geltend zu machen. Im Folgenden stellen wir die gängigen Abschreibungsarten vor – von der Standardlösung bis hin zu Sonderfällen mit Steuervorteilen.

Lineare Abschreibung von Immobilien

Die lineare Abschreibung ist der Klassiker unter den Abschreibungsmethoden – und für die meisten vermieteten Wohnimmobilien Standard. Hierbei wird der abnutzbare Gebäudewert gleichmäßig über einen festgelegten Zeitraum verteilt. Das bedeutet: Jedes Jahr wird derselbe Prozentsatz abgeschrieben.

Die Höhe des Abschreibungssatzes hängt dabei vom Baujahr ab:

• 2 % jährlich bei Gebäuden, die ab dem 1. Januar 1925 errichtet wurden (Nutzungsdauer: 50 Jahre)
• 2,5 % jährlich bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 gebaut wurden (Nutzungsdauer: 40 Jahre)

Die lineare Methode bietet Planungssicherheit und ist leicht zu berechnen – deshalb ist sie besonders bei Kapitalanlegern beliebt.

Beispielrechnung: Ein Vermieter kauft eine Eigentumswohnung (Baujahr 1990) für 300.000 €, wovon 240.000 € auf das Gebäude entfallen. → Jährliche Abschreibung: 240.000 € × 2 % = 4.800 €

Degressive Abschreibung von Immobilien

Die degressive Abschreibung war über viele Jahre hinweg vor allem bei gewerblich genutzten Immobilien relevant – und ist in bestimmten Fällen zeitweise wieder aktiviert worden, etwa durch steuerpolitische Sonderregelungen.

Im Unterschied zur linearen Methode werden hier in den ersten Jahren höhere Beträge abgeschrieben, die sich mit der Zeit verringern. Das kann insbesondere bei Neuinvestitionen kurzfristig die Steuerlast senken.

Für private Wohnimmobilien ist die degressive AfA derzeit nicht anwendbar, kann aber bei gesetzlichen Änderungen wieder relevant werden. Aktuelle Entwicklungen sollten daher im Blick behalten werden.

Beispielrechnung: Ein Gebäude wird mit 200.000 € angesetzt. In einem Jahr mit gültiger degressiver AfA von 5 % würde die Abschreibung im ersten Jahr betragen: → 200.000 € × 5 % = 10.000 €

Im Folgejahr reduziert sich die Bemessungsgrundlage auf 190.000 €, usw.

Sonderabschreibungen

Neben der regulären AfA gibt es in bestimmten Fällen die Möglichkeit, zusätzlich Sonderabschreibungen in Anspruch zu nehmen. Diese gelten beispielsweise bei:

• Denkmalgeschützten Immobilien, die saniert werden (gemäß §§ 7h/7i EStG)

• Förderfähigen Neubauten, etwa im Rahmen des § 7b EStG (Sonder-AfA für Neubau von Mietwohnungen)

• Energetischen Sanierungsmaßnahmen, die unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich begünstigt sind Sonderabschreibungen können den steuerlichen Effekt deutlich verstärken – sind aber oft an strenge Voraussetzungen geknüpft. Eine sorgfältige Prüfung oder Beratung lohnt sich.

Beispiel: Ein Investor baut eine neue Mietwohnung und nutzt die Sonder-AfA nach § 7b EStG. Bei förderfähigen 250.000 € Baukosten kann er in den ersten vier Jahren jeweils 5 % zusätzlich abschreiben: → 250.000 € × 5 % = 12.500 € pro Jahr (zusätzlich zur linearen AfA)

Diese Sonderabschreibung ist neben der regulären Abschreibung möglich – ergibt also einen echten steuerlichen Bonus in den Anfangsjahren.

7. Berechnen der Abschreibung: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Damit Sie die jährliche Abschreibung einer Immobilie korrekt ansetzen können, braucht es ein paar grundlegende Berechnungen. Die gute Nachricht: Wenn Sie einmal wissen, welche Zahlen entscheidend sind, ist die AfA rechnerisch kein Hexenwerk. Hier kommt die Schritt-für-Schritt-Anleitung:

1. Ermittlung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Zuerst brauchen Sie die Gesamtkosten der Immobilie – also den Kaufpreis oder bei Neubauten die Herstellungskosten. Dazu zählen:

• Kaufpreis laut Kaufvertrag (ohne Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Maklerprovision)
• Alternativ: Baukosten inkl. Material, Handwerkerleistungen, Architekt etc. bei Neubauten

2. Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstückswert

Nur der Anteil des Gebäudes ist abschreibungsfähig – das Grundstück selbst unterliegt keinem Werteverzehr und ist daher steuerlich außen vor. Die Aufteilung erfolgt entweder anhand eines offiziellen Bodenrichtwerts oder eines Kaufpreisaufteilungsmodells (z. B. durch das Finanzamt).

Beispiel: Gesamtkaufpreis: 400.000 € → Grundstückswert laut Bodenrichtwert: 100.000 € → Gebäudewert (abschreibungsfähig): 300.000 €

3. Berücksichtigung von Modernisierungs- und Instandhaltungskosten

Modernisierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf erfolgen, können als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ gelten – insbesondere, wenn sie 15 % des Gebäudewerts überschreiten. Dann werden sie den Anschaffungskosten zugerechnet und sind über die AfA mit abzuschreiben.

Instandhaltungen (wie kleinere Reparaturen oder Wartungen) dagegen sind sofort abziehbar – aber nicht abschreibungsfähig.

4. Beispielrechnung zur AfA-Berechnung

Kaufpreis Immobilie: 400.000 € → Grundstückswert: 100.000 € → Gebäudewert (AfA-Basis): 300.000 € → Baujahr ab 1925 → AfA-Satz: 2 %

Jährliche Abschreibung: 300.000 € × 2 % = 6.000 € pro Jahr

Optional: Wurden z. B. Modernisierungen im Wert von 60.000 € innerhalb der ersten drei Jahre durchgeführt, und gelten sie als anschaffungsnahe Kosten, erhöht sich der AfA-Betrag auf: (300.000 € + 60.000 €) × 2 % = 7.200 € pro Jahr

8. Optimierung der Abschreibung: Tipps & Tricks

Wer das volle Potenzial seiner Immobilie ausschöpfen möchte, sollte sich nicht nur auf die Standard-AfA verlassen. Mit gezielten Maßnahmen lassen sich die Abschreibungssätze optimieren – und damit die Steuerlast deutlich senken. Hier sind drei wirkungsvolle Hebel für eine steuerlich clevere Abschreibungsstrategie:

Kürzere Restnutzungsdauer nachweisen

Normalerweise setzt das Finanzamt eine pauschale Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren an – abhängig vom Baujahr. Doch in der Praxis kann ein Gebäude deutlich schneller altern, etwa durch schlechte Bauqualität oder intensive Nutzung. Wer ein Gutachten über eine verkürzte Restnutzungsdauer vorlegt, kann schneller und höher abschreiben.

Beispiel: Ein Gutachten bescheinigt einer 30 Jahre alten Immobilie nur noch eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren. → 300.000 € Gebäudewert / 25 Jahre = 12.000 € Abschreibung jährlich (anstatt 6.000 € bei regulären 50 Jahren)

Abschreibungsoptimierung durch anschaffungsnahe Herstellungskosten

Wer nach dem Kauf modernisiert, sollte genau hinschauen: Kosten, die in den ersten drei Jahren anfallen und 15 % des Gebäudewerts übersteigen, gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten – und sind nicht sofort abziehbar, sondern über die AfA zu verteilen.

Was zählt dazu?

• Erneuerung von Fenstern, Heizung, Sanitäranlagen etc.
• Keine Einzelmaßnahmen, sondern gebündelte Verbesserungen

Worauf achten?

• Genaue Kostendokumentation (Rechnungen!)
• Schwelle von 15 % im Blick behalten
• Instandhaltung separat aufführen, da sofort abziehbar

Nutzung von Sonderabschreibungen gezielt prüfen

Unter bestimmten Bedingungen können Sie zusätzlich zur regulären Abschreibung Sonder-AfA nutzen – z. B.:

• § 7b EStG: Sonderabschreibung bei Bau neuer Mietwohnungen (bis zu 20 % in vier Jahren)

• § 7h/7i EStG: Abschreibungsförderung bei Sanierungen in Sanierungsgebieten oder bei Denkmalschutz

• Energetische Sanierung (§ 35c EStG): Steuerbonus statt AfA – alternativ nutzbar

Vorteil: In den ersten Jahren sind besonders hohe Abschreibungen möglich, die sich positiv auf deine Steuerlast auswirken.

9. Besondere Fälle: Verkauf, Erbschaft & Schenkung

Wie funktioniert die Abschreibung bei geerbten und geschenkten Immobilien?

Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung führt der neue Eigentümer die Abschreibung fort wie bisher. Die steuerlichen Vorteile des Erblassers oder Schenkers können übernommen werden und die Abschreibung der Immobilie kann wie zuvor erfolgen.

Was passiert nach Ende des Abschreibungszeitraums?

Wenn der Abschreibungszeitraum für ein Haus endet, ist es nicht mehr möglich, die AfA steuerlich zu berücksichtigen. Erst wenn die Immobilie verkauft wird, kann der neue Immobilienbesitzer die Abschreibungsmöglichkeiten der AfA nutzen.

Was geschieht mit der Abschreibung der Immobilie bei einem Verkauf?

Wird die Immobilie verkauft, bevor der Abschreibungszeitraum endet, so endet die AfA im Monat des Immobilienverkaufs. Der notarielle Beurkundungstermin ist hier entscheidend. Wenn der Termin beim Notar im März stattfindet, kann der Käufer noch für drei Monate des Jahres den Abschreibungsbetrag geltend machen.