Erbpacht: So funktioniert das Erbbaurecht beim Hauskauf

Beim Kauf eines Hauses ist das Grundstück oft ein großer Kostenfaktor. Mit einer Erbpacht kaufen Sie nur das Gebäude und zahlen für das Grundstück einen jährlichen Zins. Das senkt den Kaufpreis, bringt aber laufende Kosten und rechtliche Besonderheiten mit sich. Dieser Ratgeber von Evernest erklärt, wie das Erbbaurecht funktioniert, welche Kosten entstehen, worauf Banken achten und welche Vertragsklauseln Sie vor dem Kauf prüfen sollten.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist Erbpacht?
2. Kosten: Erbbauzins und Nebenkosten
3. Von der Finanzierung bis zur Vertragsprüfung
4. Heimfall, Vertragsende und Verlängerung
5. Häufig gestellte Fragen

1. Was ist Erbpacht?

Erbpacht ist der umgangssprachliche Begriff für das Erbbaurecht. Rechtlich geregelt ist es im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Die Eigentümerin oder der Eigentümer des Grundstücks räumt Ihnen in diesem Fall das Recht ein, auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten oder ein bestehendes Haus zu nutzen. Das Gebäude gehört Ihnen, das Grundstück bleibt jedoch im Eigentum der Erbbaurechtsgeberin oder des Erbbaurechtsgebers.

Häufige Erbbaurechtsgeber sind Kirchen, Kommunen und Stiftungen. Für das Erbbaurecht wird ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt, in welchem der Erbbauzins als Reallast in Abteilung II steht. Das Erbbaurecht können Sie verkaufen, vererben und mit einer Grundschuld belasten, meist aber nur mit Zustimmung der Grundstückseigentümerin oder des Grundstückseigentümers.

Laut einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands von 2023 liegen die meisten Verträge zwischen 76 und 99 Jahren. Bei älteren Verträgen ist oft schon ein großer Teil abgelaufen. Die Restlaufzeit ist deshalb beim Kauf ein entscheidender Punkt. Lassen Sie sich den vollständigen Erbbaurechtsvertrag und einen aktuellen Auszug aus dem Erbbaugrundbuch vorlegen, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Erbpacht – Wird hier etwas geerbt?

Das „Erb-“ bezieht sich nicht darauf, dass Sie dieses Recht selbst erben, der Name kann etwas irreführend sein. Tatsächlich beschreibt der Namensteil, dass das von z. B. Kirchen oder Kommunen erworbene Recht weiter vererbbar ist. Eine Erbpacht ist also eine Pacht, die sich weitervererben lässt, etwa an die eigenen Kinder oder Enkelkinder. Darin liegt der entscheidende Unterschied zu einer normalen Miete oder Pacht, die meist mit dem Tod der Mieterin / des Mieters oder nach Ablauf einer kurzen Frist endet.

Der Begriff stammt aus dem Mittelalter und der frühen Neuzeit. Grundherrinnen und -herren, oft Adel oder Kirche, überließen Bauern Land zur dauerhaften Nutzung gegen eine regelmäßige Abgabe. Das Nutzungsrecht ging auf die Kinder über, sodass Familien über Generationen auf demselben Hof wirtschaften konnten, ohne je Eigentümer des Bodens zu werden. Diese klassische Erbpacht wurde in Deutschland im Zuge der Agrarreformen des 19. Jahrhunderts weitgehend abgeschafft.

Auch der häufig angebrachte Vergleich mit zu einer Miete trifft es nur halb. Beim Erbbaurecht sind Sie zwar nicht Eigentümerin oder Eigentümer des Grundstücks, wohl aber ist das Gebäudes Ihr Eigentum. Das Recht wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch eingetragen und kann mit einer Grundschuld belastet, also finanziert werden. Rechtlich steht man damit deutlich näher am Eigentum als an einem Mietverhältnis.

2. Kosten: Erbbauzins und Nebenkosten

Der Erbbauzins liegt meist zwischen 2 und 5 Prozent des Grundstückswerts pro Jahr. Für Wohngebäude lag er 2022 im Schnitt bei 2,7 Prozent. Bei einem beispielhaften Grundstückswert von 200.000 Euro und 4 Prozent zahlen Sie also 8.000 Euro im Jahr.

Viele Verträge enthalten eine Wertsicherungsklausel, mit welcher der Erbbauzins mit dem Verbraucherpreisindex steigt. Für Wohnzwecke begrenzt § 9a ErbbauRG die Erhöhungen. Anpassungen sind in der Regel frühestens alle drei Jahre möglich.

3. Von der Finanzierung bis zur Vertragsprüfung

Banken bewerten beim Erbbaurecht nur das Gebäude als Sicherheit. Die Restlaufzeit muss deutlich über die Laufzeit des Darlehens hinausreichen. Liegt sie jedoch unter 30 Jahren, wird die Finanzierung schwierig. Den Erbbauzins setzt die Bank als laufende Belastung in der Haushaltsrechnung an.

Für die Grundschuld braucht es meist die Zustimmung der Grundstückseigentümerin oder des Grundstückseigentümers nach § 5 Abs. 2 ErbbauRG; ohne diese Zustimmung zahlt die Bank in der Regel nicht aus. Es lässt sich daher eindeutig empfehlen, diesen Punkt frühzeitig zu klären und sich die Zustimmung schriftlich bestätigen zu lassen.

Das Wichtigste zur Finanzierung im Überblick:

• Restlaufzeit: deutlich länger als die Darlehenslaufzeit.
• Höhe und Anpassungsregeln des Erbbauzinses.
• Zustimmungspflichten bei Verkauf und Belastung.
• Regeln zu Heimfall und Entschädigung am Vertragsende.
• Vereinbarung nach § 9 Abs. 3 ErbbauRG für den Fall einer Zwangsversteigerung.

4. Heimfall, Vertragsende und Verlängerung

Der Heimfall ist ein vertraglich vereinbartes Recht des Grundstückseigentümers, die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht vorzeitig, also vor Ablauf der Laufzeit, an sich zu ziehen, wenn der Erbbauberechtigte bestimmte Pflichten verletzt. Das Wort bedeutet wörtlich, dass das Recht „heimfällt“, also zur Eigentümerin / zum Eigentümer zurückkehrt. Geregelt ist dies im Erbbaurechtsgesetz (§ 2 Nr. 4 sowie §§ 32 und 33 ErbbauRG).

Der Heimfall ist nur in vertraglich vereinbarten Fällen möglich. Ein typischer Grund ist ein Rückstand beim Erbbauzins von mindestens zwei Jahresbeträgen. In der Praxis kommt der Heimfall aber nur selten vor.

Läuft das Erbbaurecht regulär aus, geht das Gebäude an die Grundstückseigentümerin oder den Grundstückseigentümer über, wozu sie auch eine Entschädigung nach den Regeln des Vertrags und § 27 ErbbauRG erhalten. Bei Erbbaurechten für Wohnzwecke von Menschen mit geringem Einkommen muss sie mindestens zwei Drittel des Werts betragen.

Eine eventuelle Verlängerung der Erbpacht sollten Sie früh verhandeln, idealerweise mehrere Jahre vor dem Ende. Das sichert den Wert der Immobilie und erleichtert einen späteren Verkauf. Für Käuferinnen und Käufer kann eine kurze Restlaufzeit ein Grund sein, über den Kaufpreis zu verhandeln.