Hausgeld: Alles Wichtige zur Instandhaltungsrücklage

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, zahlt jeden Monat Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Höhe entscheidet mit darüber, ob sich ein Kauf rechnet und wie hoch die Nebenkosten für Mieterinnen und Mieter ausfallen. Dieser Ratgeber erklärt, welche Kosten im Hausgeld enthalten sind, wie der Betrag berechnet wird, welche Anteile Sie umlegen können und worauf Sie beim Wohnungskauf achten sollten.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist Hausgeld?
2. Diese Kosten sind im Hausgeld enthalten
3. Hausgeld Eigentumswohnung: Umlagefähige Kosten bei vermieteten Wohnungen
4. Rücklage, Sonderumlage & Prüfung beim Kauf
5. Häufig gestellte Fragen

1. Was ist Hausgeld?

Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung, die alle Eigentümerinnen und Eigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft leisten. Umgangssprachlich heißt es auch Wohngeld, hat aber nichts mit der staatlichen Sozialleistung zu tun.

Mit dem Hausgeld deckt die Gemeinschaft die laufenden Kosten für das Gemeinschaftseigentum und bildet Rücklagen für künftige Reparaturen. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet das Wohnungseigentumsgesetz. Nach § 16 Absatz 2 WEG tragen alle Eigentümerinnen und Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft. Nach § 28 WEG beschließt die Eigentümerversammlung jährlich einen Wirtschaftsplan, aus dem sich die Höhe der Vorauszahlungen ergibt. Und nach Ablauf des Jahres folgt dann die Jahresabrechnung mit den tatsächlichen Kosten.

Verteilt werden die Kosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen. Diese stehen in der Teilungserklärung. Beträgt Ihr Anteil zum Beispiel acht Prozent, tragen Sie acht Prozent der Gesamtkosten. Die Gemeinschaft kann für einzelne Kostenarten per Beschluss einen anderen Schlüssel festlegen, etwa nach Verbrauch oder Wohnfläche.

2. Diese Kosten sind im Hausgeld enthalten

Das Hausgeld setzt sich aus mehreren Blöcken zusammen. Einen großen Anteil haben in der Regel die laufenden Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Versicherungen. Hinzu kommen die Kosten für die Hausverwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die früher Instandhaltungsrücklage hieß.

Wie hoch das Hausgeld ausfällt, hängt stark vom Gebäude ab. Ein Aufzug, eine Hausmeisterin oder ein Hausmeister, eine Tiefgarage oder große Grünflächen erhöhen die Kosten. Ältere Gebäude benötigen zudem eine höhere Rücklage als Neubauten.

Betriebskosten und Heizkosten

Einen großen Anteil haben in der Regel die laufenden Betriebskosten. Dazu gehören Heizung und Warmwasser bei einer Zentralheizung, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom und Versicherungen. Welche Kostenarten als Betriebskosten gelten, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) in § 2 mit insgesamt 17 Positionen. Die Heiz- und Warmwasserkosten werden nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem gemessenen Verbrauch verteilt, der Rest etwa nach Wohnfläche. Diese Vorgabe gilt nach § 3 HeizkostenV ausdrücklich auch in Eigentümergemeinschaften.

Verwaltung und Erhaltungsrücklage

Hinzu kommen die Kosten für die Hausverwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage (früher “Instandhaltungsrücklage”) hieß. Den neuen Begriff hat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 eingeführt. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört eine angemessene Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung; eine feste Mindesthöhe schreibt das Gesetz nicht vor.

Was nicht zum Hausgeld gehört

Die Grundsteuer ist nicht Teil des Hausgelds. Jede Eigentumswohnung gilt nach § 244 Abs. 3 Bewertungsgesetz als eigenes Grundstück, deshalb erhält jede Eigentümerin und jeder Eigentümer einen eigenen Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Auch Haushaltsstrom und Reparaturen am eigenen Sondereigentum zahlen Eigentümerinnen und Eigentümer direkt.

So wird das Hausgeld verteilt

Den Anteil der einzelnen Wohnung bestimmt nach § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich der im Grundbuch eingetragene Miteigentumsanteil. Die Eigentümerversammlung kann für einzelne Kostenarten per Beschluss einen anderen Verteilerschlüssel festlegen, etwa nach Verbrauch oder nach Anzahl der Einheiten. Grundlage der monatlichen Vorschüsse ist der Wirtschaftsplan, den die Verwaltung nach § 28 WEG für jedes Kalenderjahr aufstellt. Die Jahresabrechnung zeigt nach Ablauf des Jahres, ob eine Nachzahlung fällig wird oder die Vorschüsse angepasst werden.

Wovon die Höhe des Hausgelds abhängt

Wie hoch das Hausgeld ausfällt, hängt stark vom Gebäude ab. Ein Aufzug, eine Hausmeisterin oder ein Hausmeister, eine Tiefgarage oder große Grünflächen erhöhen die Kosten. Ältere Gebäude benötigen zudem eine höhere Rücklage als Neubauten. Einen Anhaltspunkt liefert die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), die für preisgebundene Wohnungen nach Baualter gestaffelte Instandhaltungspauschalen festlegt. Seit dem 1. Januar 2026 betragen sie 11,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, wenn die Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliegt. Ab 22 Jahren sind es 14,58 Euro, ab 32 Jahren 18,62 Euro; mit Aufzug kommen 1,63 Euro hinzu. Die Werte werden alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst und sind für Eigentümergemeinschaften nicht verbindlich.

3. Hausgeld Eigentumswohnung: Umlagefähige Kosten bei vermieteten Wohnungen

Vermieterinnen und Vermieter können nicht das gesamte Hausgeld auf ihre Mieterinnen und Mieter umlegen. Umlagefähig sind nur die Betriebskosten, die in § 2 der Betriebskostenverordnung abschließend aufgezählt sind. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage dieser Kosten ausdrücklich vorsieht.

Nicht umlagefähig sind die Verwaltervergütung, Kontoführungsgebühren, Kosten der Eigentümerversammlung, Reparaturen und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage; diese Kosten tragen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer selbst. Weisen Sie die umlagefähigen Anteile am besten in der Nebenkostenabrechnung getrennt aus. Als Faustregel gilt hierbei, dass rund ein Drittel des Hausgelds bei vermieteten Wohnungen bei der Vermieterseite bleibt.

Das Wichtigste zur Übersicht:

• Umlagefähig: Heizung, Wasser, Müll, Reinigung, Gartenpflege, Hausmeister, Versicherung.
• Nicht umlagefähig: Verwaltung, Rücklage, Reparaturen, Bankgebühren.
• Nebenkostenabrechnung: innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums.
• Steuer: Nicht umlagefähige Anteile sind bei Vermietung als Werbungskosten absetzbar.

4. Rücklage, Sonderumlage & Prüfung beim Kauf

Die Erhaltungsrücklage sichert größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ab, etwa an Dach, Fassade oder Heizungsanlage. Das Gesetz schreibt eine angemessene Höhe vor, nennt aber keine feste Formel. Reicht die Rücklage für eine beschlossene Maßnahme nicht aus, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen, welche zusätzlich zum Hausgeld zu zahlen ist. Für Käuferinnen und Käufer ist die Prüfung daher zentral. Lassen Sie sich die Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre, den aktuellen Wirtschaftsplan, den Vermögensbericht und die Protokolle der Eigentümerversammlungen vorlegen. So erkennen Sie, ob das Hausgeld realistisch kalkuliert ist und ob größere Ausgaben bevorstehen. Fragen Sie zudem die Verwaltung nach geplanten Beschlüssen für die nächste Eigentümerversammlung.

Auch steuerlich lohnt ein Blick auf die Jahresabrechnung. Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer können Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach § 35a EStG anteilig geltend machen. Die Zuführung zur Rücklage wird bei Vermietung erst dann als Werbungskosten wirksam, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich ausgibt.