Haus kaufen: Wie läuft der Kauf ab? Infos & Tipps

Ein Haus zu kaufen ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Wer den Ablauf kennt, Kosten realistisch einschätzt und typische Fehler vermeidet, spart am Ende viel Geld und Nerven. In diesem Ratgeber erfahren Sie Schritt für Schritt, wie der Hauskauf funktioniert, worauf es wirklich ankommt und wie Sie gut vorbereitet ins Eigenheim starten.

Inhaltsverzeichnis:

1. Wie kaufe ich ein Haus? Der Ablauf Schritt für Schritt
2. Wann ist der richtige Zeitpunkt, ein Haus zu kaufen?
3. Welche Kosten fallen beim Hauskauf an?
4. Mit wie viel Eigenkapital sollte man ein Haus kaufen?
5. Mit welchem Einkommen kann man ein Haus kaufen?
6. Was braucht man, um ein Haus zu kaufen?
7. Wie finde ich ein Haus zum Kaufen?
8. Wie oft sollte man ein Haus vor dem Kauf besichtigen?
9. Was muss man beim Kauf eines alten Hauses beachten?
10. Mit Grundschuld belastetes Haus kaufen: Was bedeutet das?
11. Haus zusammen mit den Eltern kaufen: sinnvoll oder riskant?
12. Was ist günstiger: Haus bauen oder Haus kaufen?
13. Häufige Fragen

1. Wie kaufe ich ein Haus? Der Ablauf Schritt für Schritt

Ein Hauskauf wirkt am Anfang wie ein Berg aus Terminen, Unterlagen und Entscheidungen. Mit einem klaren Ablauf bleibt es überschaubar. Diese Schritte haben sich in der Praxis bewährt und helfen Ihnen, Fehlentscheidungen zu vermeiden und schnell handlungsfähig zu werden:

1.1 Bedarf festlegen und Suchprofil schärfen

Bevor Sie Exposés wälzen, klären Sie die Basics:

• Lage
• Haustyp
• Wohnfläche
• Grundstück
• Zustand
• und Energieeffizienz

Definieren Sie klare Muss-Kriterien, ohne die ein Haus nicht infrage kommt, und realistische Kann-Kriterien, bei denen Sie flexibel bleiben. Je klarer das Suchprofil, desto weniger Zeit verlieren Sie später in Besichtigungen, die ohnehin nicht passen.

1.2 Budget prüfen und Finanzierung vorbereiten

Setzen Sie ein realistisches Gesamtbudget auf. Dazu gehören nicht nur Kaufpreis und Nebenkosten, sondern auch Rücklagen für Modernisierung, Umzug und laufende Ausgaben. Parallel lohnt sich früh eine Finanzierungsberatung, damit Sie wissen, welche Rate tragbar ist und welchen Kaufpreisrahmen Sie sicher abbilden können. Eine Finanzierungsbestätigung macht Sie außerdem sofort attraktiver, wenn es ernst wird. Welche Kosten beim Hauskauf konkret anfallen und wie sie sich zusammensetzen, beschreiben wir weiter unten im Beitrag mit mehr Details.

1.3 Passende Objekte finden und schnell reagieren

Gute Häuser sind oft schnell weg. Nutzen Sie mehrere Kanäle:

• Portale
• Makler
• Netzwerk
• Suchaufträge verschiedener digitaler Plattformen
• Zeitungen

Wenn ein Objekt passt, zählt das Tempo. Stellen Sie direkt die entscheidenden Fragen und fordern Sie die Unterlagen an, statt erst nach der dritten Besichtigung.

1.4 Besichtigen, prüfen, nachfassen

Bei der Besichtigung geht es nicht nur um Bauchgefühl. Prüfen Sie:

• Zustand
• Ausstattung
• Gerüche
• Feuchtigkeit
• Dach
• Fenster
• Heizung
• Elektrik
• Außenbereich

Schauen Sie sich auch die Nachbarschaft an, idealerweise zu unterschiedlichen Tageszeiten. Wenn Sie ernsthaftes Interesse haben, planen Sie eine zweite Besichtigung ein und nehmen Sie bei Unsicherheit einen Bausachverständigen mit.

1.5 Unterlagen checken und Risiken ausschließen

Spätestens vor der Kaufzusage sollten Sie die wichtigsten Dokumente gesehen haben, zum Beispiel:

• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Flächenberechnung
• Baupläne
• und Nachweise zu Modernisierungen

Bei älteren Häusern sind zusätzlich Hinweise zu Feuchtigkeit, Dach, Leitungen und energetischem Zustand entscheidend. Je sauberer die Prüfung, desto besser Ihre Verhandlungsposition.

1.6 Kaufpreis verhandeln und Kaufzusage abgeben

Wenn alles passt, geben Sie eine klare Kaufzusage oder ein konkretes Angebot ab. Gute Verhandlungen sind kein Pokerspiel, sondern folgen Fakten. Mängel, absehbarer Modernisierungsbedarf und real erzielte Vergleichspreise liefern belastbare Argumente. Entscheidend ist die Strategie: Wollen Sie schnell Sicherheit oder den Preis drücken? Beides gleichzeitig funktioniert selten.

1.7 Notartermin, Kaufvertrag und Finanzierung finalisieren

Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf. Lesen Sie ihn in Ruhe, stellen Sie Fragen und lassen Sie offene Punkte klären, bevor unterschrieben wird. Parallel finalisieren Sie die Finanzierung, damit nach dem Notartermin nichts ins Stocken gerät. Mit der Auflassungsvormerkung wird der Käufer im Grundbuch abgesichert, danach folgt die Kaufpreisfälligkeit.

1.8 Übergabe, Zahlung, Einzug

Nach Zahlung und Freigaben erfolgt die Übergabe, inklusive Zählerstände, Schlüssel, Protokoll und aller Unterlagen. Planen Sie hier sauber, damit Sie nicht nach dem Einzug merken, dass etwas fehlt. Dann kommt der gute Teil: Sie richten ein, renovieren nach Plan und starten wirklich im Eigenheim.

Wie lange dauert es, ein Haus zu kaufen?

Die Dauer eines Hauskaufs variiert je nach Marktlage und Vorbereitung. In der Praxis sollten Sie 3 bis 6 Monate einplanen. Die Suche nach einem passenden Haus kann mehrere Wochen dauern, danach folgen Finanzierung, Kaufzusage und Notartermin. Vom Vertragsentwurf bis zur Kaufpreiszahlung vergehen meist weitere 4 bis 6 Wochen. Je nach Markt kann die Suche allerdings auch schneller oder länger gehen.

2. Wann ist der richtige Zeitpunkt, ein Haus zu kaufen?

Den perfekten Zeitpunkt gibt es nicht. Entscheidend ist Ihre persönliche Situation. Ein Hauskauf ist sinnvoll, wenn Sie langfristig an einem Ort bleiben möchten, Ihr Einkommen stabil ist und ausreichend Eigenkapital sowie Rücklagen vorhanden sind.

Marktphasen und Zinsen lassen sich kaum zuverlässig timen. Wichtiger ist, dass die monatliche Belastung dauerhaft tragbar bleibt. Wer realistisch kalkuliert und langfristig plant, trifft auch ohne perfekten Marktzeitpunkt eine gute Entscheidung.

3. Welche Kosten fallen beim Hauskauf an?

Beim Hauskauf zählt nicht nur der Kaufpreis. Die Nebenkosten werden häufig unterschätzt, sind aber entscheidend für das Gesamtbudget. Wer sie von Anfang an mit einplant, vermeidet böse Überraschungen.

Typischerweise fallen folgende Kosten an:

• Kaufpreis der Immobilie: Der vereinbarte Preis für Haus und Grundstück.

• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

• Notar- und Grundbuchkosten: Für Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung etwa 1,5 bis 2 Prozent.

• Maklerprovision: Falls ein Makler beteiligt ist, meist zwischen 3 und 7 Prozent, abhängig von Region und Vereinbarung.

• Finanzierungskosten: Dazu zählen Gebühren für Grundschuldeintragung und gegebenen falls Bereitstellungszinsen.

• Weitere Ausgaben: Umzug, kleinere Renovierungen, neue Möbel oder erste Instandhaltungsmaßnahmen.

In Summe liegen die Kaufnebenkosten häufig bei 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden.

4. Mit wie viel Eigenkapital sollte man ein Haus kaufen?

Als Faustregel gilt: Rechnen Sie mit etwa 20 bis 30 Prozent Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis. Damit lassen sich in der Regel die Kaufnebenkosten abdecken und die Finanzierung stabil aufstellen.

Beispiel: Bei einem Hauspreis von 500.000 Euro entspricht das rund 100.000 bis 150.000 Euro Eigenkapital.

Ein geringerer Eigenkapitalanteil ist möglich, führt jedoch meist zu höheren Zinsen und weniger finanziellem Spielraum. Rücklagen für Reparaturen und unerwartete Ausgaben sollten immer eingeplant werden.

5. Mit welchem Einkommen kann man ein Haus kaufen?

Eine feste Einkommensgrenze gibt es nicht. Entscheidend ist, wie hoch die monatliche Belastung ausfallen darf.

Als Faustregel gilt: Die Kreditrate sollte 30 bis 40 Prozent des Haushaltsnettos nicht überschreiten.

Beispiel: Bei 4.500 Euro Nettoeinkommen liegt eine tragbare Rate meist zwischen 1.350 und 1.800 Euro. Daraus ergibt sich, abhängig von Zins, Laufzeit und Eigenkapital, der mögliche Kaufpreis.

Wichtig ist, dass neben der Rate auch laufende Kosten und Rücklagen finanzierbar bleiben. Nicht das maximale Darlehen zählt, sondern eine Finanzierung, die langfristig passt.

6. Was braucht man, um ein Haus zu kaufen?

Diese Grundlagen sorgen dafür, dass Sie vorbereitet auftreten und Chancen nutzen können, wenn das richtige Haus auftaucht:

• Eigenkapital: Idealerweise deckt es die Kaufnebenkosten und schafft zusätzlich einen finanziellen Puffer. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser fallen die Finanzierungskonditionen aus.

• Stabiles Einkommen: Banken prüfen, ob die monatliche Rate dauerhaft tragbar ist. Entscheidend sind ein verlässliches Haushaltsnettoeinkommen und ausreichend Spielraum für laufende Ausgaben.

• Saubere Bonität: Eine gute SCHUFA und geordnete finanzielle Verhältnisse sind Voraussetzung für eine Finanzierungszusage.

• Finanzierungsrahmen: Klären Sie vor der Suche, welchen Kaufpreis Sie realistisch darstellen können. Eine Finanzierungsbestätigung verschafft Ihnen im Wettbewerb einen klaren Vorteil.

• Wichtige Unterlagen: Dazu zählen Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweise und eine Übersicht über bestehende Verpflichtungen. Je vollständiger diese sind, desto schneller geht es im Ernstfall.

• Zeit und Entscheidungsfähigkeit: Der Hauskauf erfordert Termine, Besichtigungen und klare Entscheidungen. Wer zögert, verliert oft passende Objekte.

7. Wie finde ich ein Haus zum Kaufen?

Der größte Engpass beim Hauskauf ist nicht das Angebot, sondern der Zugang zu den richtigen Objekten zur richtigen Zeit. Wer sich nur auf Inserate verlässt, ist oft zu spät.

Diese Wege haben sich bewährt:

• Immobilienportale: Suchaufträge einrichten und schnell reagieren, besonders in gefragten Lagen.

• Makler: Zugang zu Objekten, die nicht immer öffentlich vermarktet werden, sowie eine realistische Einschätzung von Preis und Markt.

• Eigenes Netzwerk: Hinweise aus dem persönlichen Umfeld führen oft zu Angeboten, bevor sie offiziell inseriert sind.

• Lokale Quellen: Zeitungen, Aushänge oder direkte Anfragen in Wunschlagen, vor allem bei privaten Verkäufern.

Als erfahrene Immobilienmakler mit Standorten in zahlreichen Städten in ganz Deutschland begleiten wir bei Evernest Käufer bei der Haussuche, prüfen Objekte fundiert und helfen, Chancen frühzeitig zu erkennen.

8. Wie oft sollte man ein Haus vor dem Kauf besichtigen?

Eine Besichtigung reicht selten aus. 2 Termine sind Standard. Die erste dient dem Gesamteindruck, die zweite der Prüfung von Zustand, Technik und Details. Bei älteren Häusern oder Unsicherheiten ist eine zusätzliche Besichtigung mit Bausachverständigem sinnvoll. Der Aufwand ist gering im Vergleich zu möglichen Folgekosten. Kurz gesagt: Einmal ansehen, einmal prüfen, bei Bedarf absichern.

9. Was muss man beim Kauf eines alten Hauses beachten?

Bei älteren Häusern entscheidet der Zustand über den tatsächlichen Wert. Der Kaufpreis allein sagt wenig aus. Sanierungsbedarf, Technik und Bausubstanz sollten vor der Entscheidung klar sein.

Wichtige Punkte sind:

• Dach und Fassade: Alter, Dichtigkeit und mögliche Folgekosten
• Heizung und Elektrik: Technischer Stand, Austauschpflichten, Effizienz
• Feuchtigkeit und Dämmung: Schimmelrisiken und energetischer Zustand
• Grundriss und Statik: Anpassbarkeit an heutige Wohnbedürfnisse
• Sanierungskosten: realistisch kalkulieren und finanziell einplanen

Je älter das Haus ist, desto wichtiger ist eine fachliche Prüfung. Ein Bausachverständiger schafft Klarheit und schützt vor teuren Fehlentscheidungen.

10. Mit Grundschuld belastetes Haus kaufen: Was bedeutet das?

Eine bestehende Grundschuld ist beim Hauskauf nichts Ungewöhnliches und kein Ausschlusskriterium. Sie dient der Absicherung eines früheren Kredits des Verkäufers.

Wichtig ist:

• Die Grundschuld wird beim Verkauf in der Regel gelöscht oder durch die Bank des Verkäufers abgelöst.

• Sie übernehmen keine fremden Schulden, sofern die Löschung vertraglich geregelt ist.

• Der Notar koordiniert die Ablösung über den Kaufpreis und stellt die lastenfreie Übergabe sicher.

Entscheidend ist, dass im Kaufvertrag klar festgehalten ist, dass das Haus lastenfrei übergeht. Dann besteht kein Risiko für den Käufer.

11. Haus zusammen mit den Eltern kaufen: sinnvoll oder riskant?

Ein gemeinsamer Hauskauf mit den Eltern kann finanziell helfen, ist aber kein Selbstläufer. Entscheidend ist, klare Regelungen von Anfang an zu treffen.

Zu klären sind vor allem:

• Eigentumsverhältnisse: Wem gehört wie viel vom Haus?
• Finanzierung: Wer zahlt welche Raten und laufenden Kosten?
• Nutzung: Wer wohnt wo, heute und in Zukunft?
• Ausgleich und Trennung: Was passiert bei Auszug, Verkauf oder Erbschaft?

Fehlen klare Vereinbarungen, entstehen schnell Konflikte. Mit sauberen Verträgen und realistischer Planung kann das Modell funktionieren, ohne diese Vorbereitung wird es riskant.

12. Was ist günstiger: Haus bauen oder Haus kaufen?

Pauschal lässt sich das nicht beantworten. Ein Hauskauf ist oft schneller und kalkulierbarer, ein Neubau bietet mehr Gestaltung, aber auch mehr Kosten- und Zeitrisiken.

Ein bestehendes Haus ist meist günstiger im Einstieg, besonders wenn Lage und Grundstück bereits vorhanden sind. Beim Neubau fallen zusätzlich Kosten für Grundstück, Planung, Bauzeit und mögliche Verzögerungen an.

Ein Neubau punktet bei Energieeffizienz und Wartung, während Bestandsimmobilien oft schneller verfügbar sind und in gewachsenen Lagen liegen. Entscheidend ist weniger der Preis allein, sondern Zeit, Risiko und persönliche Prioritäten.

Kurz gesagt: Kaufen spart Zeit und Unsicherheit, Bauen bietet Freiheit. Was günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab.