Immobilien als Kapitalanlage 2026: Lohnt sich das noch?

Inhalt

1. Das Wichtigste in Kürze
2. Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage
3. So berechnen Sie die Rendite der Immobilie
4. Checkliste Immobilie als Kapitalanlage: Die wichtigsten Fragen vor dem Kauf
5. Wie Sie die Immobilie als Kapitalanlage richtig finanzieren
6. Steuervorteile bei Immobilien als Kapitalanlage
7. Beispielrechnung: Langfristige Einnahmen der Vermietung
8. Kann man eine Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital kaufen?
9. Immobilien als Kapitalanlage für Anfänger: So finden Sie die perfekte Immobilie
10. Häufige Fragen

1. Das Wichtigste in Kürze

Das Wichtigste über Immobilien als Kapitalanlage zusammengefasst:

• Immobilien bleiben auch 2026 eine solide Kapitalanlage, wenn Rendite, Standort und Finanzierung realistisch kalkuliert sind.

• Gute Objekte erzielen Nettorenditen von ca. 2,5 bis hin zu 6 Prozent – alles darüber erfordert meist mehr Risiko oder besonderen Marktzugang.

• Mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital verbessern die Konditionen und schützen vor finanziellen Engpässen.

• Steuervorteile durch Abschreibung, Zinsen und Instandhaltungskosten senken die laufende Belastung spürbar.

• Langfristig entsteht der Gewinn vor allem durch Tilgung und Wertzuwachs, nicht durch kurzfristige Spekulation.

2. Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage

Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, hängt nicht allein vom Kaufpreis ab. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Rendite, Standort, Finanzierung und Zeithorizont. Wer diese Punkte im Blick behält, kann auch 2026 gewinnbringende Investitionen tätigen.

Auf folgende Punkte kommt es an:

• Positive Nettorendite: Die Mieteinnahmen sollten nach Abzug von Zinsen, Steuern und Rücklagen einen klaren Überschuss erzielen. Nur dann arbeitet das Kapital für Sie.

• Attraktiver Standort: Regionen mit stabiler Wirtschaft, guter Infrastruktur und hoher Nachfrage sichern Vermietbarkeit und langfristige Wertentwicklung.

• Realistischer Kaufpreis: Eine fundierte Marktanalyse schützt davor, überteuert einzusteigen. Kaufen Sie nicht in Erwartung künftiger Wertsteigerungen, sondern auf Basis der aktuellen Wirtschaftlichkeit.

• Solide Finanzierung: Mindestens 20 % Eigenkapital und eine durchdachte Tilgungsstrategie schaffen Spielraum bei Zinsänderungen.

• Langfristige Perspektive: Immobilien entfalten ihre Stärke über Jahre hinweg. Wer Geduld mitbringt, profitiert von stetigen Mieteinnahmen und potenziellen Wertzuwächsen.

Kurz gesagt: Eine Immobilie rechnet sich immer dann, wenn sie solide kalkuliert, gut gelegen und nachhaltig finanzierbar ist.

3. So berechnen Sie die Rendite der Immobilie

Wer in Immobilien investiert, sollte genau wissen, wie sich die Rendite zusammensetzt. Die beiden wichtigsten Kennzahlen sind die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite. Sie zeigen, ob sich ein Objekt wirtschaftlich trägt. Weitere Faktoren wie Wertsteigerung oder Finanzierungseffekt können die Gesamtrendite beeinflussen, spielen aber erst in der Detailanalyse eine Rolle.

1. Bruttomietrendite – die erste Orientierung

Für eine schnelle Einschätzung genügt die Bruttomietrendite. Sie ergibt sich aus der Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100.

Beispiel:

• Kaufpreis: 400.000 €
• Jahresmiete: 14.000 €
• → Bruttorendite: 3,5 %

2. Nettomietrendite – die realistische Kennzahl

Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite. Hier werden Nebenkosten und Rücklagen berücksichtigt. Nehmen wir an, die Kaufnebenkosten betragen 7,5 %, also 30.000 €. Die Gesamtinvestition liegt damit bei 430.000 €. Zieht man jährliche Rücklagen von 1.500 € ab, bleiben 12.500 € als Nettoertrag.

→ Nettorendite 2,9 % (12.500 € ÷ 430.000 € × 100)

3. Gesamtrendite – inklusive Wertsteigerung und Finanzierungseffekt

Die Gesamtrendite berücksichtigt neben den laufenden Einnahmen auch Wertsteigerungen und Finanzierungseffekte. Steigt der Immobilienwert jährlich um 1 % und beträgt die Fremdfinanzierung 300.000 € zu 3,5 % Zins bei 2 % Tilgung, ergibt sich bei einem Eigenkapital von 100.000 € eine Eigenkapitalrendite von rund 6,5 %.

→ Gesamtrendite (inkl. Wertzuwachs und Leverage-Effekt): ca. 6,5 %

4. Was ist eine gute Rendite?

Eine gute Rendite hängt stark vom Standort und vom Risiko ab. In gefragten Großstädten gelten Bruttorenditen ab 3 % bereits als solide, weil sie auf stabile Nachfrage und geringe Leerstandsrisiken treffen. In Mittelstädten oder wachstumsstarken Regionen lassen sich häufig 3,5 bis 5 % Bruttorendite erzielen, allerdings bei höherem Risiko. Wichtiger als dieser Marktwert ist jedoch die Nettorendite: Bleiben nach Nebenkosten und Rücklagen 2,5 bis 3,5 %, ist die Immobilie wirtschaftlich tragfähig und realistisch kalkuliert.

4. Checkliste Immobilie als Kapitalanlage: Die wichtigsten Fragen vor dem Kauf

Diese Fragen helfen Ihnen, Rendite, Risiko und Aufwand vor dem Kauf realistisch einzuschätzen:

1. Stimmt der Standort?

Wie entwickeln sich Bevölkerung, Beschäftigung und Infrastruktur in der Region? Gibt es Neubauprojekte, Sanierungen oder große Arbeitgeber in der Nähe? Eine stabile oder wachsende Nachfrage ist das Fundament jeder Rendite.

2. Ist der Kaufpreis realistisch?

Vergleichen Sie ähnliche Objekte in Lage, Größe und Zustand. Ein zu hoher Kaufpreis frisst die Rendite oft schon vor dem ersten Mietertrag auf. Rechnen Sie durch, ob sich das Investment auch bei leicht sinkenden Mieten oder steigenden Zinsen noch trägt.

3. Wie hoch ist die tatsächliche Rendite?

Berücksichtigen Sie Nebenkosten, Steuern, Verwaltung, Leerstände und Rücklagen. Die Bruttorendite zeigt nur das Potenzial, die Nettorendite entscheidet über die Wirtschaftlichkeit.

4. Wie solide ist die Finanzierung aufgestellt?

Können Sie auch bei Zinsänderungen oder kurzfristigen Einnahmeausfällen die Raten tragen? Eine konservative Tilgung und ausreichend Eigenkapital sichern die Flexibilität.

5. Wie ist der Zustand der Immobilie?

Prüfen Sie Dach, Fassade, Heizung und Fenster. Sanierungsbedarf oder schlechte Energieeffizienz können die Rendite stark belasten. Lassen Sie sich Energieausweis und Nachweise der letzten Modernisierungen zeigen.

6. Passt die Immobilie zu Ihrer Anlagestrategie?

Wollen Sie laufende Einnahmen erzielen oder langfristig Vermögen aufbauen? Für kurzfristige Spekulation ist die Investition in Immobilien meist weniger geeignet.

7. Wie hoch ist Ihr Aufwand realistisch?

Auch mit Hausverwaltung bleibt Arbeit. Die Verwaltung kümmert sich um Mieter, Abrechnung und Instandhaltung, verlangt dafür meist 3 bis 5 % der Jahresmiete. Wer mehrere Objekte besitzt oder kaum Zeit hat, kann einen Property Manager oder Full-Service-Anbieter beauftragen. Wer die Rendite nicht verkleinern will, kann diese Aufgaben auch selbst übernehmen.

5. Wie Sie die Immobilie als Kapitalanlage richtig finanzieren

Die Finanzierung ist das Fundament jeder erfolgreichen Kapitalanlage. Aktuell hat sich der Markt normalisiert: Die Zinsen liegen wieder bei rund 3 bis 4 %, und Banken achten stärker auf solide Eigenkapitalquoten. Wer sich darauf einstellt und sorgfältig plant, kann trotzdem gute Konditionen sichern und langfristig Vermögen aufbauen.

Diese Finanzierungswege kommen dafür infrage:

• Annuitätendarlehen (klassisch und planbar): Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung. Sie zahlen eine feste Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil und steigt die Tilgung. Ideal für Anleger, die auf Stabilität und klare Kalkulation setzen.

• Volltilgerdarlehen (für maximale Sicherheit): Hier steht fest, dass der Kredit am Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt ist. Die Raten sind höher, aber Sie profitieren von besseren Konditionen und vermeiden das Risiko einer Anschlussfinanzierung.

• Zinsbindung und Laufzeit: Eine Bindung von 10 bis 15 Jahren gilt aktuell als sinnvoll. Sie schafft Planungssicherheit und ermöglicht es, bei fallenden Zinsen später neu zu verhandeln. Kürzere Laufzeiten lohnen sich nur, wenn ein Zinsrückgang sehr wahrscheinlich ist.

• Eigenkapitalquote und Fremdfinanzierung: Bringen Sie mindestens 20 bis 30 % Eigenkapital ein. Das verbessert die Kreditkonditionen und verringert die monatliche Belastung. Wer mehr Eigenmittel einsetzt, senkt das Risiko und steigert die Nettorendite.

• Förderprogramme und steuerliche Vorteile: Förderungen der KfW oder regionaler Banken können die Finanzierung günstiger machen. Auch Modernisierungen mit energetischem Fokus profitieren von Zuschüssen. Zinsen und Abschreibungen lassen sich steuerlich geltend machen.

• Tilgungsstrategie: Eine anfängliche Tilgung von 2 bis 3 % bietet ein gutes Gleichgewicht zwischen Schuldenabbau und Liquidität. Höhere Tilgung lohnt sich, wenn Sie Zinskosten langfristig senken wollen oder hohe Einnahmen erzielen.

• Liquiditätspuffer und Sicherheit: Planen Sie Rücklagen von mindestens 2 bis 3 Monatsmieten pro Jahr ein, um Zinsänderungen, Leerstände oder Instandhaltungen abzufedern. Eine Finanzierung ist nur tragfähig, wenn sie auch in schwierigen Jahren stabil bleibt.

6. Steuervorteile bei Immobilien als Kapitalanlage

Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage kauft, profitiert nicht nur von laufenden Mieteinnahmen, sondern auch von steuerlichen Vorteilen. Sie können Ausgaben absetzen, Werte abschreiben und damit die Steuerlast deutlich senken. Entscheidend ist, die Regeln richtig zu nutzen und alle Möglichkeiten auszuschöpfen.

• Werbungskosten absetzen: Zu den wichtigsten Abzugsmöglichkeiten zählen alle Aufwendungen, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen – etwa Zinsen für das Darlehen, Hausverwaltung, Instandhaltung, Versicherungen oder Fahrtkosten. Auch die Abschreibung zählt als Werbungskosten.

• Abschreibung (AfA): Bei vermieteten Immobilien können Sie den Gebäudeanteil jährlich mit 2 % über 50 Jahre steuerlich geltend machen. Für Neubauten oder energetisch sanierte Objekte gelten teils höhere Sätze von bis zu 5 %. Hinweis: Der Grund und Boden ist nicht abschreibbar.

• Zinsen als steuerlicher Vorteil: Die Darlehenszinsen gehören zu den größten absetzbaren Posten. Sie mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und wirken sich dadurch direkt steuersenkend aus.

• Modernisierung und Erhaltungsaufwand: Kosten für Reparaturen oder Renovierungen lassen sich sofort im Jahr der Zahlung absetzen. Werden Maßnahmen jedoch als „Herstellungskosten“ eingestuft (z. B. Erweiterung oder grundlegende Sanierung), erfolgt die steuerliche Verteilung über mehrere Jahre.

• Energetische Sanierung: Bei vermieteten Immobilien können energetische Maßnahmen steuerlich als Erhaltungsaufwand sofort oder über die Abschreibung berücksichtigt werden. Zusätzlich sind KfW-Kredite und Zuschüsse möglich. Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG gilt nur für selbst genutzte Immobilien und setzt ein Gebäudealter von mindestens zehn Jahren voraus.

• Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei: Gewinne aus dem Verkauf sind steuerfrei, wenn die Immobilie länger als 10 Jahre im Privatvermögen gehalten wurde. Die Regel gilt nicht bei gewerblichem Handel oder kurzfristigem Weiterverkauf.

• Steuerberater einbeziehen: Die steuerlichen Spielräume sind groß, aber komplex. Eine fachkundige Beratung hilft, Investitionen optimal zu strukturieren und keine Abschreibung oder Förderung zu verschenken.

7. Beispielrechnung: Langfristige Einnahmen der Vermietung

Diese Beispielrechnung zeigt, wie sich eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage über die Jahre entwickeln kann. Entscheidend sind realistische Annahmen zu Kaufpreis, Miete, Nebenkosten und Finanzierung.

Ausgangsdaten:

• Kaufpreis: 400.000 €
• Kaufnebenkosten (7,5 %): 30.000 €
• Gesamtkosten: 430.000 €
• Jahreskaltmiete: 14.000 €
• Nettorendite: 2,9 %
• Eigenkapital: 100.000 €
• Kredit: 300.000 € zu 3,5 % Zins, 2 % Tilgung

Jährliche Einnahmen und Ausgaben (Jahr 1):

• Mieteinnahmen: 14.000 €
• Zinsen: 10.500 €
• Tilgung: 6.000 €
• Rücklagen und Verwaltung: 1.500 €

Ergebnis im ersten Jahr:

Nach Abzug der Zinsen, Rücklagen und laufenden Kosten bleibt ein Gewinn von rund 2.000 €, der jedoch vollständig in die Tilgung fließt. Der tatsächliche Liquiditäts-Cashflow liegt damit bei etwa 0 €.

Langfristige Entwicklung:

Nach 10 Jahren: Kreditrest rund 237.000 €, getilgtes Kapital 63.000 € Bei moderatem Mietanstieg von 1 % jährlich liegt die Jahresmiete nach 10 Jahren bei etwa 15.450 € Steigt der Immobilienwert jährlich um 1 %, beträgt der Marktwert nach 10 Jahren rund 442.000 €

Zwischenfazit:

Nach 10 Jahren haben Sie durch Tilgung und Wertentwicklung einen Vermögenszuwachs von rund 105.000 € erzielt – zusätzlich zu den laufenden Mieteinnahmen. Nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren kann ein Verkauf sogar steuerfrei erfolgen.

Ergebnis:

Die Immobilie erwirtschaftet über die Zeit kein schnelles Einkommen, sondern baut Vermögen stetig auf. 2026 gilt mehr denn je: Wer langfristig denkt, profitiert – nicht von kurzfristigen Gewinnen, sondern von stabilen Erträgen und wachsendem Eigenkapital.

8. Kann man eine Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital kaufen?

Ganz ohne Eigenkapital zu kaufen, ist möglich, aber selten sinnvoll. Die Zinsen liegen über 3 %, Banken prüfen strenger, und Vollfinanzierungen sind zur Ausnahme geworden.

Was das bedeutet:

Ohne Eigenkapital finanziert die Bank den gesamten Kaufpreis, teilweise auch Nebenkosten. Das erhöht die monatliche Rate und das Risiko. Schon kleine Leerstände oder Zinsänderungen können den Cashflow ins Minus drehen.

Wann es funktionieren kann:

Sehr hohe Bonität und sicheres Einkommen Überdurchschnittliche Mietrendite oder stark unterbewertetes Objekt Zusätzliche Sicherheiten, z. B. andere Immobilien oder Bürgschaften

Was dagegen spricht:

Zinsaufschläge machen die Finanzierung teuer Kein Puffer für Instandhaltung oder Mietausfall Nebenkosten (rund 10 % des Kaufpreises) müssen meist trotzdem selbst gezahlt werden

Fazit: Eine Vollfinanzierung lohnt sich nur in Ausnahmefällen. Wer 20 bis 30 % Eigenkapital einbringt, erhält bessere Konditionen, stabilere Zahlen und langfristig mehr Sicherheit. Ohne Eigenkapital kaufen heißt: Schnell starten, aber mit hohem Risiko.

9. Immobilien als Kapitalanlage für Anfänger: So finden Sie die perfekte Immobilie

Wer neu in die Immobilienanlage einsteigt, kann vieles selbst recherchieren:

• Lage
• Preise
• Mietspiegel
• Rendite

Doch gerade beim ersten Kauf fehlt oft das Marktgefühl: Welche Objekte sind wirklich solide? Welche nur scheinbar günstig? Und wo liegen die versteckten Risiken? Hier lohnt sich die Zusammenarbeit mit erfahrenen Experten. Evernest unterstützt Sie bei der Standortanalyse, der Bewertung möglicher Objekte und der realistischen Einschätzung von Rendite und Aufwand. So treffen Sie Entscheidungen auf Basis von Daten und Erfahrung, nicht aus Bauchgefühl. Lassen Sie sich von Evernest begleiten – von der ersten Marktanalyse bis zum Abschluss. So wird aus dem ersten Investment ein durchdachtes Projekt mit langfristiger Perspektive.