Vorkaufsrecht bei Immobilien: Darauf müssen Sie achten!

Das Vorkaufsrecht bestimmt ein dokumentiertes Kaufinteresse einer Person an einer Immobilie, einem Grundstück oder einer Sache. Alle Informationen erhalten Sie in unserem Ratgeber.

Gebrauchtes Haus kaufen Fassade, Quelle: unsplash, Susanne Neumair

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Das Rest zum Erstkauf

Wenn sich der Eigentümer einer Immobilie dazu entscheidet, diese zu verkaufen, kann er normalerweise frei entscheiden, an wen er das Objekt verkauft. Dies gilt jedoch nicht, wenn ein Vorkaufsrecht besteht. Was man unter einem Vorkaufsrecht versteht, welche Arten man unterscheidet und ob es sich umgehen lässt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was versteht man unter einem Vorkaufsrecht?
  2. Welche Arten des Vorkaufsrechts gibt es?
  3. Wie erlangt man das Vorkaufsrecht?
  4. Wie sieht ein Hausverkauf mit Vorkaufsrecht aus?
  5. Was ist eine Vorkaufsrechtverzichtserklärung?
  6. Welchen Firsten müssen bei einem Vorkaufsrecht eingehalten werden?
  7. Was steht in einem Vorkaufsrechtvertrag?
  8. Wann ist ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen bzw. unwirksam?
  9. Welche Folgen hat das Umgehen des Vorkaufsrechts?
  10. Welche Vor- und Nachteile hat ein Vorkaufsrecht?

1. Was versteht man unter einem Vorkaufsrecht?

Im Prozess des Immobilienkaufs stellt das Unterschreiben des Kaufvertrags einen wichtigen Schritt dar. Eine Garantie für den tatsächlichen Eigentumswechsel ist dadurch allerdings nicht gegeben. Wenn eine Person oder Gemeinde ein Vorkaufsrecht an der Immobilie hat, dürfen diese den Kaufvertrag einschließlich aller vereinbarten Konditionen vom ursprünglichen Kaufinteressenten übernehmen. Das Vorkaufsrecht bestimmt ein dokumentiertes Kaufinteresse einer Person an einer Immobilie, einem Grundstück oder einer Sache. Der Vorkaufsberechtigte hat im Verkaufsfall das Recht, die Immobilie vom Erstkäufer zu erwerben.

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2. Welche Arten des Vorkaufsrechts gibt es?

Grundsätzlich unterscheidet man vier verschiedene Arten des Vorkaufsrechts: das dingliche, das schuldrechtliche, das gesetzliche und das öffentlich-rechtliche.

Das dingliche Vorkaufsrecht: Das dingliche Vorkaufsrecht gilt für Grundstücke und wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§1094 bis 1104 BGB) geregelt. Dieses Vorkaufsrecht wird direkt im Grundbuch vermerkt und fungiert als Vormerkung. Selbst wenn der Erstkäufer bereits als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, kann der Vorkaufsberechtigte die Übertragung des Grundstücks verlangen.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht: Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§463 bis 473 BGB) legt das Vorkaufsrecht für bewegliche Gegenstände und unbewegliche Sachen fest. Während die unbeweglichen Sachen Grundstücke umfassen, werden unter beweglichen Sachen Anteile eines Grundstücks wie ein Haus oder eine Eigentumswohnung verstanden. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird nicht im Grundbuch vermerkt, sondern ausschließlich vertraglich zugesichert. Wird der Vorkaufsberechtigte beim Verkaufsprozess übergangen, verliert der Kaufvertrag nicht seine Gültigkeit. Der Vorkaufsberechtigte hat jedoch das Recht auf Schadensersatz vom Verkäufer.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht: Das gesetzliche Vorkaufsrecht dient dem Schutz von Mietern vor einer Mieterhöhung oder dem Verlust der Wohnung durch einen Eigentümerwechsel. Wenn eine Immobilie zum Wohnungseigentum umfunktioniert wird, muss dem Mieter die Möglichkeit geboten werden, die Mietwohnung zu erwerben. Beim ersten Verkauf einer Wohnung nach dessen Aufteilung in Wohneigentum, hat ein Mieter einmalig das Recht auf Vorkauf. Im Idealfall bietet der Eigentümer die Wohnung dem Mieter vor anderen Kaufinteressenten an und nicht erst dann, wenn der Kaufvertrag von einem anderen Käufer unterzeichnet wurde. Wurde ein Kaufvertrag mit einem anderen Kaufinteressenten abgeschlossen, wird der Mieter vom Notar darüber in Kenntnis gesetzt. Anschließend hat der Mieter das Recht, den Vertrag zu den ausgehandelten Konditionen zu übernehmen und einen neuen Kaufvertrag mit dem Vermieter aufzusetzen.

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht: Im Falle des öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts liegt das Vorkaufsrecht bei der Gemeinde. Geregelt ist das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht im Baugesetzbuch (§§24 bis 28 BauGB), als Grundlage kommen außerdem das Naturschutz-, Denkmalschutz-, Reichssiedlungs- oder Eisenbahngesetz sowie das Wasserrecht infrage. Das Vorkaufsrecht kann dann ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Grund vorweisen kann, der dem Allgemeinwohl dient. Um von dem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, muss die Gemeinde innerhalb von zwei Monaten handeln. Eine Ausnahme bildet der Verkauf einer Immobilie an Familienmitglieder, hier entfällt das Vorkaufsrecht der Gemeinde.

3. Wie erlangt man das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht kann entweder durch ein Rechtsgeschäft begründet oder gesetzlich verankert sein. Eigentümer können einer beliebigen Person das Vorkaufsrecht zusichern, dazu wird ein Vorkaufsrechtvertrag aufgesetzt. Wichtig ist, dass es sich um ein Vertragsrecht handelt, die beteiligten Personen also volljährig sein müssen. Der Vertragsabschluss muss von einem Notar beurkundet werden.

Man kann per Gesetz vorkaufsberechtigt sein, wenn

  • Gemeinden die Voraussetzungen des Paragrafen 24 BauGB erfüllen.
  • man Miterbe ist und innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Erbe entscheidet, seinen Anteil zu veräußern.
  • die Wohnung eines Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll (§577 BGB). Ausnahme: Der Wohnraum soll an Familienangehörige des Vermieters verkauft werden, hier entfällt das Vorkaufsrecht.

4. Wie sieht ein Hausverkauf mit Vorkaufsrecht aus?

Wenn der Verkäufer einer Immobilie ein Vorkaufsrecht feststellt, sollte er den Vorkaufsberechtigten über den Verkaufswunsch informieren. Gleichzeitig setzt er ihm eine Frist, innerhalb der der Vorkaufsberechtigte zu entscheiden hat, ob er von dem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte. Wenn sich dieser für den Kauf der Immobilie entscheidet, muss er innerhalb der Frist eine verbindliche Erklärung abgeben. Anschließend werden die Vertragskonditionen ausgehandelt und der Abschluss vom Notar beurkundet.

Tip

Hinweis:

Wenn bereits ein Kaufvertrag mit einem anderen Interessenten aufgesetzt wurde, muss der Vorkaufsberechtigte den Vertrag samt den ausgehandelten Konditionen übernehmen, wenn er die Immobilie kaufen möchte.

5. Was ist eine Vorkaufsrechtverzichtserklärung?

Wenn eine Gemeinde ein öffentliches Vorkaufsrecht für eine Immobilie hat, auf dieses jedoch verzichtet, bedarf es einer Vorkaufsrechtsverzichterklärung. Damit bestätigt die Gemeinde gegenüber dem Grundbuchamt, dass sie auf das Recht, die Immobilie zu kaufen, verzichtet. Diese Verzichtserklärung ist Voraussetzung für den Verkauf der Immobilie sowie die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

6. Welchen Firsten müssen bei einem Vorkaufsrecht eingehalten werden?

Für das Vorkaufsrecht gibt es gesetzlich vorgeschriebene Fristen, die eingehalten werden müssen. Sobald der Verkäufer einen Kaufvertrag mit einem Kaufinteressenten geschlossen hat, ist er laut §469 Abs. 1 BGB dazu verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten unverzüglich darüber in Kenntnis zu setzen. Wenn dieser von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen will, muss er dies innerhalb der vom Verkäufer festgelegten Frist tun. Wurde keine Frist festgelegt, gilt bei Grundstücken und laut §469 Abs. 2 BGB eine Frist von zwei Monaten.

7. Was steht in einem Vorkaufsrechtvertrag?

Ein Vorkaufsrechtvertrag wird aufgesetzt, wenn der Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks das Vorkaufsrecht einer dritten Person zusichern möchte. Folgende Punkte sollten in dem Vertrag enthalten sein, damit das Vorkaufsrecht rechtswirksam ist:

  • Start- bzw. Zeitraum des Vorkaufsrechts
  • ggf. Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts
  • ggf. Klausel über Vererbung des Vorkaufsrechts
  • Erklärung des Vorkaufsverpflichteten, den Vorkaufsberechtigten im Falle eines Verkaufs in Kenntnis zu setzen
  • Vor-, Nachname und Anschrift von Vorkaufsverpflichtetem und Vorkaufsberechtigtem
  • Immobilienbeschreibung (zum Beispiel Lage und Art der Immobilie)
  • Art des Vorkaufsrechts
  • ggf. eine Vertragsstrafe, falls der Vorkaufsberechtigte übergangen wird

8. Wann ist ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen bzw. unwirksam?

Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück an Familienmitglieder und Personen der gesetzlichen Erbfolge verkauft wird, entfällt das Vorkaufsrecht. Im Falle einer Zwangsversteigerung oder bei Schenkung entfällt das Vorkaufsrecht ebenfalls. Unter bestimmten Umständen kann eine Vorkaufserklärung auch für unwirksam erklärt werden. Dies geschieht, wenn der Vorkaufsberechtigte zahlungsunfähig ist oder die Zahlung des Kaufpreises verweigert. Der bereits geschlossene Kaufvertrag wird rückwirkend unwirksam und der Erstkäufer hat die Möglichkeit, wieder mit dem Verkäufer in Verhandlung zu treten. Verspricht der Vorkaufsberechtigte im Vorhinein, auf das Vorkaufsrecht zu verzichten, verliert dies ebenfalls seine Gültigkeit. Sollte der Vorkaufsberechtigte sich nicht an sein Versprechen halten, steht Aussage gegen Aussage und ein Beweis wird schwierig.

Mann arbeitet am Laptop, Quelle: iStock
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9. Welche Folgen hat das Umgehen des Vorkaufsrechts?

Beim Immobilienverkauf kann es passieren, dass der Vorkaufsberechtigte übergangen wird. Ist das Vorkaufsrecht nicht durch einen Eintrag im Grundbuch abgesichert, verkauft der Besitzer die Immobilie oder das Grundstück eventuell an einen Dritten, ohne den Vorkaufsberechtigten darüber zu informieren. Wenn dem Vorkaufsberechtigten das Vorkaufsrecht verweigert wird, steht ihm laut §280 BGB sowie BGH, Az.: VIII ZR 51/14 eine Schadensersatzzahlung vom Verkäufer zu. Die Höhe des Schadensersatzgeldes richtet sich nach dem entgangenen Gewinn. Als Gewinn bezeichnet man hierbei die Differenz, die zwischen Verkehrswert der Immobilie und dem Preis liegt, zu dem sie verkauft wurde.

10. Welche Vor- und Nachteile hat ein Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht bietet dem Vorkaufsberechtigten, ebenso wie dem Vorkaufsverpflichteten, einige Vor- und Nachteile. Vorkaufsberechtigte profitieren in der Regel von dem Vorrecht beim Verkauf einer Immobilie. Wenn das Angebot eines Dritten jedoch zu hoch ist, kann es passieren, dass der Vorkaufsberechtigte keinen Gebrauch von seinem Vorkaufsrecht machen kann. Für Immobilienverkäufer kann das Vorkaufsrecht insofern ein Nachteil sein, als dass sie beim Verkauf der Immobilie nicht frei entscheiden können, an wen sie die Immobilie verkaufen möchten.

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