Diese Veränderungen erwartet die Immobilienbranche 2023

Das ändert sich 2023

Immobilieneigentümer erwarten 2023 verschiedenen Änderungen – welche das sind und was Sie beaachten müssen, erklären wir Ihnen in diesem Artikel.

Ein Überblick der Änderungen 2023:

• Ansprüche von Immobilienkäufern ändern sich
• Eigentümer greifen zunehmend auf Maklerservices zurück
• Mieten steigen stärker als Kaufpreise
• Erbschaft von Immobilien wird teurer
• Teilung des CO₂-Preises zwischen Mieter und Vermieter
• Anstieg der linearen AfA
• GEG-Novelle: Höherer Neubaustandard
• Förderprogramm der BEG: Neuer Bonus für serielles Sanieren in 2023
• Austauschpflicht für alte Ölheizung
• Steuerliche Entlastung für Photovoltaikanlagen
• Zertifizierter WEG-Verwalter ab Dezember 2023
• Hamburg erhöht die Grunderwerbsteuer
• NRW verlängert Zuschussprogramm Wohneigentum

1. Ansprüche von Immobilienkäufern ändern sich

In den letzten Jahren haben sich die Ansprüche von Immobilienkäufern verschoben. Mehr Immobiliensuchende gehen bei dem Kauf eines Objekts Kompromisse ein: Während vor der Corona-Pandemie die Lage als ausschlaggebendes Kaufkriterium galt, ist nun der Preis zum bedeutendsten Entscheidungskriterium für Kaufinteressenten geworden.

Welche Änderungen lassen sich erkennen?

• Vor der Pandemie war für 73,1 % der Kaufinteressenten die Lage das wichtigste Kaufkriterium – mittlerweile ist das nur noch für 30,2 % so.
• Vor der Pandemie suchten die meisten Kaufinteressenten in Städten nach einer Immobilie (54,7 %), seit der Pandemie ist das Umland bei Immobiliensuchenden besonders begehrt (55,7 %).
• Die Ausstattung einer Immobilie hält ihre Bedeutung: Sowohl vor als auch nach der Pandemie belegte sie Platz 3 der wichtigsten Kaufkriterien.

Quelle: konii.de

2. Verkäufe zunehmend durch Makler

Im Vergleich zum Vorjahr haben sich zum Beginn des Jahres 2023 mehr Eigentümer für den Immobilienverkauf mit Hilfe eines Maklers entschieden. Insgesamt 63,1 % der auf Portalen gelisteten Eigentumswohnungen wurden durch Immobilienmakler vermarktet – das entspricht einem Anstieg von vier Prozentpunkten.

Gerade in der sich ändernden Marktsituation sind die kompetente Beratung und die fundierte Marktpreisanalyse ausschlaggebend für den erfolgreichen Verkauf. Vor allem in den Metropolen werden Makler in diesem Jahr vermehrt mit dem Verkauf beauftragt.

Maklerquoten in den Städten:

• In Berlin wurden 79,4 % der Immobilien mit einem Makler vermarktet.
• In Düsseldorf wurden 70,7 % der Immobilien mit einem Makler vermarktet.
• In Hamburg wurden 64,1 % der Immobilien mit einem Makler vermarktet.

Mehr über die Beauftragung eines Maklers erfahren Sie hier.

Quelle: konii.de

3. Mieten steigen stärker als Kaufpreise

Während die Kaufpreise stagnieren, steigen die Mietpreise weiter an: Aktuelle Daten des Statistischen Bundesamts zeigen, dass die Preise für Bestandsimmobilien im letzten Jahr erstmals seit vielen Jahren leicht gesunken sind – gleichzeitig steigen die Mieten jedoch in vielen Städten und Regionen weiter an.

Warum ist das so?

Durch steigende Kreditzinsen und hohe Baukosten können sich viele Menschen kein Eigentum mehr leisten oder treten von Bauprojekten zurück. Höhere Material- und Finanzierungskosten können vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden – auch das Beeinflusst steigende Mietpreise. Wohnungen sind nach wie vor knapp: Die starke Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum trifft auf sinkende Leerstände in den Städten.

Quelle: tagesschau.de

4. Erbschaft von Immobilien wird teurer

Wird eine Immobilie vererbt, wird eine Erbschaftssteuer fällig, sofern sich das Erbe nicht innerhalb des gesetzlich festgesetzten Freibetrags befindet. Für Kinder gilt beispielsweise ein Freibetrag von 400.000 €, der steuerfrei von den Eltern geerbt werden kann. Je nach Beziehung zu dem Erblasser variiert die Höhe des Freibetrags. Werte über die Freibetragsgrenze hinaus müssen dann versteuert werden.

Was ändert sich?

• Der Wert einer selbstgenutzten Immobilie wird anhand unterschiedlicher Faktoren geschätzt. Die Bundesregierung möchte nun aber einige dieser Faktoren ändern, sodass Immobilien künftig mit einem höheren Wert eingestuft werden.
• Der Sachwertfaktor, mit dem der Restwert der Immobilie im Wertermittlungsverfahren multipliziert wird, wird erhöht.
• Zudem steigt die angenommene Nutzungsdauer einer Wohnimmobilie von 70 auf 80 Jahre – es bleibt also ein größerer Restwert.
• Durch die neue Wertberechnung, die höhere Immobilienwerte zufolge hat, sind Freibeträge schneller ausgeschöpft und die Erbschaftssteuer wird schneller fällig.
• Auch erhöht sich die Erbschaftssteuer bei Immobilien außerhalb des Freibetrags, denn die Steuer steigt mit dem Wert der Immobilie.

Mehr über geerbte Immobilien erfahren Sie hier.

Quelle: ndr.de

5. Teilung des CO₂-Preises zwischen Mieter und Vermieter

Am 01.01.2023 ist ein neues Gesetz zur Teilung der CO₂-Steuer zwischen Mieter und Vermieter in Kraft getreten. Dieses sieht vor, dass Vermieter fortan einen Teil der CO₂-Kosten, die in den vergangenen Jahren gänzlich von den Mietern gezahlt wurden, übernehmen müssen.

Dabei gilt: Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes ist, desto tiefer muss der Vermieter in die Tasche greifen. Ist eine Immobilie also schlecht gedämmt oder verfügt sie über eine alte Heizung, wird es für Vermieter teurer, als wenn das Objekt einen energieeffizienten Standard aufweist. Dies soll Anreiz für Vermieter sein, Gebäude energetisch zu sanieren.

Was ist die CO₂-Steuer?

• Seit 2021 muss in Deutschland ein Preis für CO₂-Emissionen gezahlt werden, die beim Verbrennen von Heiz- und Kraftstoffen ausgestoßen werden.
• Der CO₂-Steuer muss pro Tonne CO₂, die ausgestoßen wird, entrichtet werden.
• Der Ausstoß einer Tonne CO₂ kostet ca. 30 Euro und soll bis zum Jahr 2025 auf 55 Euro angehoben werden.

Was ändert sich?

• Bislang wurde die CO₂-Steuer gänzlich vom Mieter übernommen: Obwohl der Mieter wenig Einfluss auf eine schlechte Dämmung oder Heizung und damit auf hohe Energiekosten hat, konnten Vermieter bisher die Zusatzkosten auf den Mieter umschlagen.
• Die Bundesregierung einigte sich nun auf die Teilung der Kosten zwischen Mieter und Vermieter, um eine Entlastung der Mieter zu erzielen.
• Die Höhe der Kosten richtet sich nach der Energiebilanz und der Klimafreundlichkeit des Hauses – es wird ein Stufenmodell angewandt.

Quellen: bundesregierung.de, haufe.de

6. Anstieg der linearen AfA

Zum Jahresbeginn 2023 hat sich der lineare AfA-Satz zur Abschreibung von Wohngebäuden von zwei auf drei Prozent erhöht. Abgeschrieben werden können nur vermietete Gebäude, selbstgenutzte Immobilien sind von der Abschreibung ausgeschlossen.

Was ist die Afa? Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer vermieteten Immobilie werden durch Abschreibungen steuerlich gefördert und können über viele Jahre abgesetzt werden. Den jährlich abziehbaren Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bezeichnet man als Absetzung für Abnutzung, kurz: AfA.

Auf einen Blick:

• Zum 01.01.2023 wurde der lineare AfA-Satz auf drei Prozent erhöht.
• Ziel ist es, den Wohnungsbau in der angespannten wirtschaftlichen Lage nicht zusätzlich zu bremsen.
• Ursprünglich sollte die Erhöhung erst ab dem 01.07.2023 in Kraft treten. Durch das Vorziehen profitieren bereits Bauherren von Wohngebäuden, die nach dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden.
• Zudem gibt es eine zeitlich befristete Sonder-AfA: Innerhalb von vier Jahren können fünf Prozent der Herstellungskosten steuerlich abgesetzt werden, wenn der energetische Gebäudestandard Effizienzhaus 40 (QNG) eingehalten wird.

Quelle: tagesschau.de, immobilienmanager.de

7. GEG-Novelle: Höherer Neubaustandard

Am 01.01.2023 ist die erste Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft getreten. Die aktuelle Fassung sieht eine Verschärfung des Neubaustandards vor: Der zulässige Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung eines Referenzgebäudes pro Jahr wurde von bisher 75 Prozent (EH 75) auf 55 Prozent (EH 55) reduziert. Diese Effizienzwerte können sowohl über die Dämmung der Gebäudehülle als auch über die Anrechnung von Strom aus erneuerbaren Energien (sofern der Strom vollständig eingespeist wird) erreicht werden. Höhere Anforderungen an den Wärmeschutz wurden bisher nicht umgesetzt, dennoch werden weitere Verschärfungen 2024 erwartet – unter anderem eine Solarpflicht.

Quelle: haufe.de

8. Neuer Bonus für serielles Sanieren in 2023

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) regelt die energetische Sanierung, den energieeffizienten Neubau von Gebäuden und den Einsatz von erneuerbaren Energien zur Wärmeerzeugung. Am 01.01.2023 ist eine Reform der BEG in Kraft getreten, mit der auch ein neuer Bonus für die serielle Sanierung eingeführt wurde. Das Förderprogramm der seriellen Sanierung verfolgt das Ziel, die Gesamtenergieeffizienz im Gebäudebereich durch energetische Sanierungen von Gebäudehülle und -technik zu steigern.

Was ändert sich?

• Für die serielle Sanierung wird ein Bonus i. H. v. 15 % der Kosten eingeführt. Der Bonus wird als Tilgungs­zuschuss oder direkt ausgezahlter Zuschuss gutgeschrieben.
• Gefördert wird die Verwendung vorgefertigter Fassaden- oder Dachelemente sowie damit verbundene Anlagentechnik (z. B. Wärmepumpenmodule).
• Der Bonus für die serielle Sanierung lässt sich mit der Erneuerbare-Energien-Klasse (EE-Klasse), der Nachhaltigkeitsklasse (NH-Klasse) und dem Worst-Performing-Buildings-Bonus (WPM) kombinieren.

Mehr über die Förderung energieeffizienter Immobilien erfahren Sie hier.

Quelle: haufe.de, kfw.de

9. Austauschpflicht für alte Ölheizung

Das neue Gebäudeenergiegesetz besagt, dass Öl- und Gasheizungen, die bis zum 01.01.1994 eingebaut wurden, dieses Jahr ausgemustert und durch neue Modelle ersetzt werden müssen. Wer alte Heizungsanlagen rechtzeitig austauscht, kann von Förderungen profitieren, wer zu lange wartet, muss mit einem Bußgeld rechnen.

Auf einen Blick:

• Alte Öl- und Gasheizkessel müssen spätestens nach 30 Jahren durch ein moderneres Modell ersetzt werden.
• Wie alt eine Heizung ist, lässt sich dem Typenschild am Heizkessel, alten Rechnungen, dem Protokoll des Schornsteinfegers oder dem Datenblatt der Heizung entnehmen.
• Die hohen Kosten für den Austausch der Heizungsanlage lassen sich durch Förderungen reduzieren – sofern ein Austausch rechtzeitig geschieht und nicht gesetzlich verpflichtend ist.
• Ab 2026 soll der Einbau von reinen Ölheizungen untersagt werden, um das Klima zu schützen.
• Wer seiner Tauschpflicht nicht nachkommt, muss laut Gebäudeenergiegesetz mit Bußgeldern in Höhe von bis zu 50.000 € rechnen.

Welche Ausnahmen gibt es?

• Von der Tauschpflicht ausgenommen sind Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel.
• Auch Eigentümer, die ihre Immobilie zum 01.02.2002 selbst bewohnt haben, müssen die Heizungen nicht tauschen.
• Kann eine Immobilie weder mit Gas noch mit Fernwärme oder erneuerbaren Energien versorgt werden, ist sie ebenfalls von der Tauschpflicht ausgenommen.

Bei der steuerlichen Förderung für neue Heizungen in selbst genutztem Wohneigentum ändern sich zudem ab dem 1.1.2023 die Bedingungen – der Bonus für Gasheizungen nach § 35c EStG wird gestrichen.

Quelle: haufe.de

10. Steuerliche Entlastung für Photovoltaikanlagen

Rückwirkend zum 01.01.2022 wird die Umsatzsteuer für die Lieferung und die Installation einer Photovoltaikanlage gestrichen. Zusätzlich können kleinere Anlagen mit einer Leistung bis 30 Kilowatt steuerfrei betrieben werden. Die Besteuerung wird komplett entfallen – bei der Einkommensteuer ab dem 1.1.2022 und bei der Umsatzsteuer ab dem 1.1.2023. Durch den Wegfall bürokratischer Hürden und steuerlicher Belastungen erhofft man sich den beschleunigten Ausbau erneuerbarer Energien.

Quelle: haufe.de

11. Zertifizierter WEG-Verwalter

Ab dem 01.12.2023 können Wohnungseigentümer, die Teil einer Eigentümergemeinschaft sind, verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Dieser muss einen Sachkundenachweis vorlegen oder eine entsprechende Ausbildung und Qualifizierung vorweisen können. Ursprünglich war die Einführung der Regelung bereits zum 01.12.2022 geplant. Verwalter, die zu diesem Zeitpunkt bereits bestellt waren, gelten bis zum 01.06.2024 als zertifiziert.

Quelle: haufe.de

Auch gibt es einige lokale Änderungen

1. Hamburg erhöht die Grunderwerbsteuer zum Jahresanfang von 4,5 % auf 5,5 %.

Zu Beginn eines jeden Jahres haben die Bundesländer das Recht, die Grunderwerbsteuer anzuheben. 2023 erhöht das Bundesland Hamburg den Steuersatz um einen Prozent – von bislang 4,5 % auf 5,5 %. Durch die Steuererhöhung erhofft sich der Senat eine Mehreinnahme von 132 Millionen Euro.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

• Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig nach dem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes an und muss an das Finanzamt gezahlt werden.
• Sie basiert auf dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) und wird von dem Bundesland erhoben, in dem sich der Baugrund befindet.
• Die Bemessungsgrundlage für die Höhe der Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis. An diesem orientiert sich der Grunderwerbsteuersatz prozentual.

Was ändert sich?

• Zu Beginn eines jeden Jahres haben die Bundesländer das Recht, die Grunderwerbsteuer anzuheben – davon macht Hamburg 2023 Gebrauch.
• Hamburg erhöht die Grunderwerbsteuer von 4,5 % auf 5,5 %.
• Mit dem Steuersatz von 5,5 % befindet sich Hamburg im soliden Mittelfeld – in Bayern beträgt der Steuersatz beispielsweise 3,5 %, in Schleswig-Holstein 6,5 %

Quellen: ihk.de hamburg.de

2. NRW verlängert Zuschussprogramm Wohneigentum

Das Land NRW verlängert den Förderungszeitraum für das Zuschussprogramm Wohneigentum – dadurch sollen selbstnutzende Wohneigentümer bei der Zahlung der Grunderwerbsteuer entlastet werden. Die Frist sollte ursprünglich zum Jahresende 2022 auslaufen, nun wurde sie aber verlängert, sodass Immobilienkäufer auch 2023 noch von einem Zuschuss von bis zu 10.000 € profitieren können.

Auf einen Blick:

• Die Förderung kann nur von natürlichen Personen beantragt werden, die die erworbene Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen.
• Die Förderung greift nur, wenn der Kaufvertrag im Jahr 2023 beurkundet und bereits Grunderwerbsteuer gezahlt wurde.
• Die Förderung kann über ein Online-Formular der NRW.Bank beantragt werden.
• Für die Antragstellungen werden u.a. der notarielle Kaufvertrag sowie der Zahlungsnachweis für die Grunderwerbsteuer benötigt.

Alle Informationen zu den Voraussetzungen, dem Ablauf sowie den benötigten Unterlagen finden Sie auf der Seite der NRW.Bank.

Quelle: wohneigentum.nrw

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