Grunderwerbsteuer: Wer ist steuerpflichtig und in welche Höhe?

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer je Bundesland? (2025)

Beim Immobilienkauf zählt nicht nur der Preis der Immobilie: Auch die Grunderwerbsteuer kann mehrere 1000 € ausmachen. Und je nachdem, in welchem Bundesland Sie kaufen, zahlen Sie zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. In diesem Artikel erfahren Sie aktuell für 2025, wie hoch die Grunderwerbsteuer in jedem Bundesland ist, wann sie fällig wird – und mit welchen Spartipps Sie clever die Kosten senken können.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist die Grunderwerbsteuer?
2. Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
3. Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
4. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern? (Tabelle)
5. Grunderwerbsteuer je Bundesland im Detail (2025)
6. Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?
7. Wie kann man bei der Grunderwerbsteuer sparen oder sie umgehen? (5 Spartipps)
8. Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

1. Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks anfällt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Zuständig für die Erhebung ist das jeweilige Bundesland, deshalb unterscheiden sich die Steuersätze je nach Region. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis und liegt aktuell zwischen 3,5 % und 6,5 %. Die Einnahmen fließen in der Regel an die Kommunen.

2. Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Grunderwerbsteuer wird fällig, nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde. Der Notar übermittelt den Vertrag an das zuständige Finanzamt, das Ihnen daraufhin einen Grunderwerbsteuerbescheid zusendet. Im Normalfall sind Käufer zur Zahlung verpflichtet – rechtlich gelten Käufer und Verkäufer zwar als gemeinsame Steuerschuldner (§13 Nr. 2 GrEStG), in der Praxis übernimmt aber fast immer der Käufer diese Aufgabe. Nach Erhalt des Steuerbescheids haben Sie einen Monat Zeit, um die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Erst nach dem Zahlungseingang stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – diese benötigen Sie für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

3. Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

In bestimmten Ausnahmefällen entfällt die Grunderwerbsteuer ganz oder teilweise. Dazu gehören vor allem Übertragungen innerhalb der Familie sowie Schenkungen und Erbschaften.

Zusammengefasst, steuerfrei sind unter anderem:

• Übertragungen durch Erbschaft oder Schenkung
• Verkäufe zwischen Verwandten ersten Grades, also z. B. zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln oder Ehe- und Lebenspartnern (§3 GrEStG)
• Grundstückskäufe mit einem Kaufpreis unter 2.500 Euro

Bitte beachten Sie: Auch wenn keine Grunderwerbsteuer anfällt, können andere steuerliche Pflichten entstehen – beispielsweise die Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Weitere Informationen finden Sie in unseren Ratgebern zu diesen Themen.

4. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern? (Tabelle)

Die folgende Tabelle zeigt Ihnen die aktuellen Grunderwerbsteuersätze für alle Bundesländer im Jahr 2025. Dabei haben wir auch jüngste Entwicklungen berücksichtigt – etwa in Thüringen, das den Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt hat, oder Bundesländer wie Nordrhein-Westfalen, die Käufern durch Förderprogramme einen Teil der Steuer erstatten.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer pro Bundesland im Überblick:

5. Grunderwerbsteuer je Bundesland im Detail (2025)

Nachfolgend finden Sie einen kompakten Überblick zur Grunderwerbsteuer in allen 16 Bundesländern. Die Sätze gelten für das Jahr 2025 und können sich deutlich auf Ihre Kaufnebenkosten auswirken.

Grunderwerbsteuer in Bayern

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer unverändert 3,5 %. Das ist der niedrigste Satz in ganz Deutschland. Besonders für Käufer in teuren Regionen wie München bedeutet das eine spürbare finanzielle Entlastung. Der Satz wurde seit 1997 nicht erhöht, was Bayern dauerhaft attraktiv für Immobilienkäufer macht. Förderprogramme sind aktuell nicht notwendig.

Grunderwerbsteuer in Thüringen

Thüringen hat den Steuersatz Anfang 2024 deutlich gesenkt – von 6,5 % auf 5,0 %. Damit gehört das Bundesland nun zu den günstigeren Regionen im Osten Deutschlands. Käufer profitieren von dieser Senkung vor allem in den Städten wie Erfurt, Jena oder Weimar.

Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg

Mit 5,0 % liegt Baden-Württemberg im mittleren Bereich. In wirtschaftsstarken Regionen wie Stuttgart oder Freiburg kann die Grunderwerbsteuer bei hohen Kaufpreisen dennoch eine große Rolle spielen. Der Satz gilt seit 2011.

Grunderwerbsteuer in Bremen

Auch Bremen erhebt 5,0 % Grunderwerbsteuer. Trotz der überschaubaren Stadtgröße sollte der Steuersatz bei der Kaufplanung einkalkuliert werden. Förderprogramme gibt es derzeit nicht.

Grunderwerbsteuer in Niedersachsen

Niedersachsen liegt mit 5,0 % im unteren Mittelfeld. In Städten wie Hannover, Braunschweig oder Oldenburg kann sich die Steuer bei steigenden Kaufpreisen spürbar auswirken. Der Satz gilt seit 2014.

Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz

Auch Rheinland-Pfalz erhebt 5,0 % Grunderwerbsteuer. In Kombination mit niedrigeren Immobilienpreisen bleibt die Gesamtbelastung im Vergleich moderat. Der Satz ist seit März 2012 unverändert.

Grunderwerbsteuer in Sachsen-Anhalt

Sachsen-Anhalt verlangt ebenfalls 5,0 %. Trotz des relativ geringen Immobilienpreisniveaus kann die Steuer bei größeren Objekten ein wichtiger Faktor sein. Förderungen bestehen aktuell nicht.

Grunderwerbsteuer in Hamburg

Hamburg liegt mit 5,5 % leicht über dem Durchschnitt. Ursprünglich war eine Reduzierung für Familien angekündigt, diese wurde aber bislang nicht umgesetzt. Der Satz gilt seit Januar 2023 und betrifft Käufer in einem hochpreisigen Markt.

Grunderwerbsteuer in Sachsen

Sachsen erhöhte 2023 den Steuersatz von 3,5 % auf 5,5 %. Damit liegt das Bundesland nun leicht über dem bundesweiten Durchschnitt. Besonders in Leipzig und Dresden macht sich das bei der Finanzierung bemerkbar.

Grunderwerbsteuer in Berlin

In Berlin gilt ein Satz von 6,0 %. Damit gehört die Hauptstadt zu den teuereren Regionen. Angesichts der hohen Immobilienpreise wirkt sich die Grunderwerbsteuer hier besonders stark auf die Kaufnebenkosten aus.

Grunderwerbsteuer in Hessen

Auch Hessen erhebt 6,0 %. In Städten wie Frankfurt, Wiesbaden oder Darmstadt sollten Käufer die Steuer bei der Finanzierungsplanung genau mit einbeziehen. Der Satz gilt seit 2014.

Grunderwerbsteuer in Mecklenburg-Vorpommern

Mit 6,0 % liegt Mecklenburg-Vorpommern im oberen Bereich. Besonders bei Ferienimmobilien an der Ostseeküste ist die Grunderwerbsteuer ein relevanter Kostenfaktor.

Grunderwerbsteuer in Brandenburg

Brandenburg verlangt 6,5 % – der Höchstsatz in Deutschland. Wer im Berliner Umland kauft, muss mit entsprechend hohen Kaufnebenkosten rechnen. Der Satz gilt seit 2015.

Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen (NRW)

Nordrhein-Westfalen erhebt ebenfalls 6,5 % Grunderwerbsteuer. Ein früheres Förderprogramm für Erstkäufer wurde 2023 eingestellt. Besonders in Städten wie Köln, Düsseldorf oder Dortmund macht sich die Steuerbelastung deutlich bemerkbar.

Grunderwerbsteuer im Saarland

Auch das Saarland liegt mit 6,5 % am oberen Ende der Skala. Trotz tendenziell niedrigerer Immobilienpreise bleibt die Steuer ein fester Kostenblock für Käufer.

Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein

Mit 6,5 % gehört Schleswig-Holstein zu den teuersten Bundesländern. Der Satz ist seit 2014 unverändert. Gerade in Küstenregionen mit Ferienhäusern sollten Käufer die Steuer frühzeitig einplanen.

6. Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?

Grundsteuer und Grunderwerbsteuer klingen ähnlich, haben aber ganz unterschiedliche Bedeutungen – was viele Immobilienkäufer zunächst verwirrt.

Die Grunderwerbsteuer wird einmalig beim Kauf einer Immobilie fällig und richtet sich nach dem Kaufpreis. Sie fällt also nur beim Eigentümerwechsel an.

Die Grundsteuer hingegen wird jährlich erhoben, solange Sie eine Immobilie besitzen. Zuständig sind die Gemeinden, die mit den Einnahmen kommunale Aufgaben wie Straßenbau oder Müllentsorgung finanzieren.

7. Wie kann man bei der Grunderwerbsteuer sparen oder sie umgehen? (5 Spartipps)

Die Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich beim Kauf einer Immobilie an und lässt sich nur in bestimmten Ausnahmefällen vollständig vermeiden (siehe Punkt 3). Dennoch gibt es mehrere Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren – etwa durch Vertragsgestaltung, steuerliche Absetzbarkeit oder staatliche Förderprogramme.

1. Förderung für Erstkäufer nutzen

In den vergangenen Jahren gab es in einigen Bundesländern Förderprogramme zur teilweisen Erstattung der Grunderwerbsteuer – zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen. Das Programm der NRW.Bank, das Erstkäufern einer selbstgenutzten Immobilie einen Zuschuss zur Grunderwerbsteuer gewährte, wurde jedoch im Juli 2023 eingestellt.

Auch in Hamburg war eine Reduzierung des Steuersatzes auf 3,5 % für bestimmte Käufergruppen (z. B. Familien oder bei Erbbaurechten) geplant. Eine gesetzliche Grundlage zur Umsetzung besteht jedoch bislang nicht – aktuell gilt weiterhin der reguläre Satz von 5,5 %.

Tipp: Auch wenn derzeit keine aktiven Programme bestehen, lohnt es sich, vor dem Immobilienkauf die Website Ihres Bundeslandes oder der zuständigen Landesbank zu prüfen. Fördermaßnahmen können regional eingeführt oder reaktiviert werden – insbesondere für Familien, junge Käufer oder Selbstnutzer.

2. Kaufpreis durch Abgrenzung von beweglichen Gütern reduzieren

Die Grunderwerbsteuer wird nur auf unbewegliche Bestandteile der Immobilie erhoben. Um die Bemessungsgrundlage zu senken, sollten bewegliche Gegenstände wie Küche, Markisen, Gartenhäuser oder Sauna im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden. Diese Positionen sind steuerfrei.

3. Instandhaltungsrücklagen im Kaufvertrag ausweisen

Beim Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung sollte die im Kaufpreis enthaltene Instandhaltungsrücklage separat im notariellen Kaufvertrag genannt werden. Da sie nicht zur Immobilie gehört, unterliegt sie nicht der Grunderwerbsteuer.

4. Grundstück und Haus getrennt kaufen (bei Neubau)

Beim Neubau kann es sinnvoll sein, Grundstück und Bauleistung in zwei rechtlich unabhängige Verträge zu trennen. In diesem Fall fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an – nicht auf den späteren Hausbau. Diese Gestaltung ist rechtlich komplex und sollte gut geprüft werden.

5. Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen (bei Vermietung oder gewerblicher Nutzung)

Wer eine Immobilie nicht selbst nutzt, sondern vermietet oder gewerblich verwendet, kann die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend machen – entweder als Werbungskosten oder Betriebsausgabe. Das gilt insbesondere für Selbstständige, Freiberufler und Kapitalanleger.

Bonus: Schenkung, Erbschaft und Verkauf innerhalb der Familie

Verkäufe innerhalb der Familie – beispielsweise zwischen Ehepartnern, Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln – sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Auch bei Erbschaft oder Schenkung entfällt sie. Allerdings können in diesen Fällen Erbschafts- oder Schenkungssteuern anfallen.