Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und Sperrfristen

Wer eine vermietete Wohnung selbst nutzen möchte, kann den Mietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen wegen Eigenbedarfs kündigen. Das Gesetz stellt dafür klare Anforderungen an Begründung, Form und Fristen. Fehler führen schnell zur Unwirksamkeit. Dieser Beitrag erklärt, wann Eigenbedarf vorliegt, welche Fristen und Sperrfristen gelten und welche Rechte Mieterinnen und Mieter haben. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Inhaltsverzeichnis:

1. Wann liegt Eigenbedarf vor?
2. Form und Begründung der Kündigung
3. Kündigungsfristen und Sperrfristen
4. Härtefall, Widerspruch und Risiken
5. Häufig gestellte Fragen

1. Wann liegt Eigenbedarf vor?

Nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB darf eine Vermieterin oder ein Vermieter kündigen, wenn die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige des eigenen Haushalts benötigt wird. Zu den Familienangehörigen zählen etwa Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel und Großeltern. Bei entfernteren Verwandten muss eine enge persönliche Bindung bestehen.

Der Wunsch, die Wohnung zu nutzen, muss ernsthaft und nachvollziehbar sein. Gerichte prüfen nicht, ob der Bedarf besonders dringend ist. Sie prüfen aber, ob er vernünftig begründet und nicht nur vorgeschoben ist. Typische Gründe sind ein Umzug näher an den Arbeitsplatz, eine Vergrößerung der Familie oder die Pflege von Angehörigen.

Auch Käuferinnen und Käufer einer vermieteten Wohnung können Eigenbedarf geltend machen. Der Mietvertrag geht mit dem Eigentum nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ über. Kündigen dürfen Sie erst, wenn Sie als Eigentümerin oder Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

2. Form und Begründung der Kündigung

Auch hierfür gibt es ganz klare Spielregeln, die es einzuhalten gilt. Die Kündigung muss nach § 568 BGB schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. Eine E-Mail, ein Fax oder eine Nachricht per Messenger reichen nicht aus. Bei mehreren Vermieterinnen und Vermietern müssen alle unterschreiben, bei mehreren Mieterinnen und Mietern muss die Kündigung an alle gerichtet sein. Die Gründe gehören nach § 573 Absatz 3 BGB in das Kündigungsschreiben. Nennen Sie die Person, die einziehen soll, und das konkrete Interesse an der Wohnung. Allgemeine Formulierungen genügen nicht. Ein Muster kann helfen, ersetzt aber nicht die Prüfung des Einzelfalls.

Das Wichtigste zum Vorgehen im Eigenbedarfsfall zur Übersicht:

• Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieterinnen und Vermieter.
• Benennung der Bedarfsperson und ihres Verhältnisses zur Vermieterseite.
• Konkrete, nachvollziehbare Begründung des Nutzungswunsches.
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB und dessen Frist.
• Nachweisbarer Zugang, etwa per Einwurf-Einschreiben oder Botin beziehungsweise Bote.

3. Kündigungsfristen und Sperrfristen

Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB und hängt von der Mietdauer ab. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat bei der Frist mitzählt. Die Fristen verlängern sich mit der Dauer des Mietverhältnisses.

Besondere Regeln gelten, wenn eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft wurde. Nach § 577a BGB gilt dann eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren ab dem Eigentumserwerb. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt, etwa Berlin und Hamburg, verlängern Landesverordnungen diese Frist auf bis zu zehn Jahre. Der Bundesgerichtshof hat 2026 bestätigt, dass die Sperrfrist auch beim Umweg über eine Familien-GbR gilt.

4. Härtefall, Widerspruch und Risiken

Mieterinnen und Mieter können der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn der Auszug für sie eine unzumutbare Härte bedeutet. Gründe können hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft oder fehlender angemessener Ersatzwohnraum sein. Der Widerspruch muss in Textform spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses bei der Vermieterseite eingehen. Gerichte wägen dann die Interessen beider Seiten ab. Überwiegt die Härte, kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortgesetzt werden. Zudem besteht eine Anbietpflicht, was bedeutet, dass wenn im selben Haus oder in derselben Wohnanlage bis zum Ende der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei ist, diese der Mieterin oder dem Mieter konkret angeboten werden muss.

Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, müssen Sie das unverzüglich mitteilen. Wer Eigenbedarf jedoch vortäuscht, macht sich schadensersatzpflichtig. Ehemalige Mieterinnen und Mieter können dann Umzugskosten, Maklerkosten und die Differenz zu einer höheren Miete verlangen. Prüfen Sie deshalb Ihren Bedarf deshalb sorgfältig und dokumentieren Sie ihn, bevor Sie ein Verfahren in die Wege leiten.