Eigentümergemeinschaft: Ihre Rechten & Pflichten in 2025

Die Eigentümergemeinschaft

Mit dem Kauf einer Wohnung oder eines Reihenhauses geht die Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft einher. Welche Rechten und Pflichten sich daraus ergeben und was das für die Verwaltung der Immobilie bedeutet, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
2. Was sind die rechtlichen Grundlagen der Eigentümergemeinschaft?
3. Was zählt zum Sonder-, Gemeinschafts- und Teileigentum?
4. Wie werden die Kosten in der Gemeinschaft verteilt?
5. Wie setzt sich die Betriebskostenabrechnung zusammen?
6. Wie erfolgt die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft?
7. Was sind die Aufgaben des Beirats der Eigentümergemeinschaft?
8. Wie ist die Haftung gegenüber Gläubigern geregelt?

1. Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft beschreibt rechtlich „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“. Sie umfasst alle Eigentümer von Sondereigentum einer Immobilie. Ob es sich dabei um Wohneigentum oder Teileigentum handelt, spielt keine Rolle. Besitzen mehrere Parteien Sondereigentum in einem Objekt und das Gemeinschaftseigentum muss verwaltet werden, wird rechtlich eine Eigentümergemeinschaft notwendig.

Zweck der Gemeinschaft sind die gemeinsamen Entscheidungen bezüglich des Wohnhauses. Neben künftigen baulichen Maßnahmen werden die Höhe der Rücklagen und die Verteilung der Kosten gemeinschaftlich bestimmt. Wer ein Reihenhaus oder eine Wohnung in einer Wohneigentumsanlage erwirbt, wird automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft wird auch als Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet und läuft unter der Abkürzung WEG.

2. Was sind die rechtlichen Grundlagen der Eigentümergemeinschaft?

Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, dient als Grundlage für die Eigentümergemeinschaft. Gemäß Paragraph 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) begründet sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch die vertragliche Zusicherung von Sondereigentum. Das WEG regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer, indem es etwa die Aufteilung der Immobilie in Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmt und Vorschriften für die Eigentümerversammlung enthält.

Das Eigentum einer Wohnanlage kann laut WEG auf zwei Arten festgelegt werden. Einerseits können vertragliche Vereinbarungen als Grundlage dienen, andererseits ist die Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach Paragraph 8 des WEG auch im Rahmen einer Teilungserklärung möglich. Die Teilungserklärung beschreibt die Aufteilung des Sonder- und Teileigentums innerhalb der Wohnanlage sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Die Teilungserklärung beinhaltet…

• den Aufteilungsplan: Die Lage und Größe der einzelnen Gebäudeteile und deren Aufteilung auf die jeweiligen Eigentümer werden in diesem Plan festgehalten.

• die Abgeschlossenheitsbescheinigung: In dieser wird erklärt, welche Gebäudeteile baulich getrennt sind. Die Eigentumswohnung stellt beispielsweise eine abgeschlossene Einheit dar. Zugehörige Räume wie der Keller oder die Garage können zusätzlich in die Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgenommen werden.

• die Gemeinschaftsordnung: Hier werden die Regeln für die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgestellt. Die Gemeinschaftsordnung beinhaltet das Stimmrecht jedes einzelnen Eigentümers, außerdem findet man dort die Regelungen für die Eigentümerversammlung, zur Kostenaufteilung sowie für das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum.

Für die Änderung der Gemeinschaftsordnung, die im Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt wird, ist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Um den Umgang unter den Wohnungsbesitzern zu regeln, kann die Gemeinschaftsordnung um eine Hausordnung ergänzt werden. Diese regelt beispielsweise die Ruhezeiten oder Sonderregelungen bezüglich der Hundehaltung oder Gartennutzung.

3. Was zählt zum Sonder-, Gemeinschafts- und Teileigentum?

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses wird man automatisch Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum der Immobilie. Um festzulegen, wer für welche Kosten in welcher Höhe aufkommen muss, wird unterschieden, welche Teile der Immobilie wie und von wem genutzt werden. Man differenziert hierbei zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum. In der Teilungserklärung unterscheidet man jedoch nur Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum voneinander.

Das Sonder- und Teileigentum: Das Eigentum an der in sich geschlossenen Wohnung bezeichnet man als Sondereigentum. Zusätzlich gibt es das Alleineigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen wie beispielsweise Gewerberäumen in einem Mehrfamilienhaus oder Kellerräumen. Die damit verbundenen Kosten, Rechte und Pflichten liegen in der Verantwortung des jeweiligen Eigentümers. Zusammen ergeben die Flächen des Sonder- und Alleineigentums das Teileigentum an der gesamten Immobilie.

Hinzu kommt das, was nur dem einzelnen Eigentümer gehört. Dieses Sondereigentum kann der Besitzer eigenständig erweitern oder entfernen, sofern es die Außenansicht der Immobilie nicht verändert oder die Miteigentümer in der Wohneigentumsanlage nicht stört. Das Sondereigentum wird in das Grundbuch eingetragen, für die Instandhaltung ist der Eigentümer allein verantwortlich.

Zum Sondereigentum zählen z. B.:

• Heizkörper
• Innentüren
• Sanitäre Einrichtungen inklusive aller Armaturen
• Einbauküchen
• Alle nicht tragenden Wände
• Wand- und Deckenverkleidung
• Fußbodenbeläge

Das Gemeinschaftseigentum: Die Bereiche, die für alle Eigentümer gleichermaßen zugänglich sind und genutzt werden können, zählen zum Gemeinschaftseigentum. Die gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile liegen in der Verantwortlichkeit aller Eigentümer und dürfen nur in gemeinsamer Abstimmung verändert werden. So ist das Austauschen der Außentüren einer Wohnung nicht ohne Weiteres möglich.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören außerdem:

• Aufzüge
• Estrich
• Fenster und Fenstertüren
• Decken
• Fassaden
• Dächer
• Heizungsanlagen
• Alle tragenden Wände des Gebäudes, auch innerhalb der Wohnung
• Versorgungsleitungen bis zum Eintritt in die Eigentumswohnung

Glasfaser in der Eigentümergemeinschaft? Genehmigung & Kosten

Ein Glasfaseranschluss bringt Wertsteigerung, doch die Umsetzung ist in der Eigentümergemeinschaft zustimmungspflichtig. Da es sich um eine bauliche Veränderung handelt, müssen alle betroffenen Eigentümer zustimmen (§ 20 WEG). Kosten, Leitungsführung und Bauaufwand müssen im Vorfeld transparent gemacht werden. Wichtig: Ein einzelner Eigentümer kann den Anschluss nicht ohne Zustimmung der Gemeinschaft durchsetzen. Förderprogramme oder Anbieterfinanzierung können helfen, Kosten für die Eigentümer zu minimieren.

4. Wie werden die Kosten in der Gemeinschaft verteilt?

Die Verteilung der Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, erfolgt proportional zum entsprechenden Mitgliedseigentum auf die Eigentümer. Die Betriebskosten verteilen sich nach § 16 Abs. 3 WEG. Miteigentumsanteile, Wohnungsgröße und Personenanzahl bestimmen in der Regel den Verteilungsschlüssel. Die Heizkosten regelt die Verteilung der Heiz- und Wasserkosten. Der Verteilungsschlüssel ist immer wieder Grund für Unmut, wenn Eigentümer sich an der Finanzierung von Gemeinschaftseigentum beteiligen sollen, das sie nicht nutzen. Das Solidaritätsprinzip sieht jedoch eine Beteiligung aller Eigentümer vor.

• Für das Gemeinschaftseigentum fallen eine Reihe von Kosten an, die von der Eigentümergemeinschaft getragen werden müssen. Dazu zählen etwa:
• Versicherungen für die Eigentümergemeinschaft, wie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie die Gebäudeversicherung
• Heizkosten
• Betriebskosten, wie Müllabfuhr, Gartenpflege, Wasser und Strom
• Instandhaltung des Gebäudes
• Verwaltung

Zur Deckung aller Kosten, die innerhalb der Eigentümergemeinschaft anfallen, leistet jeder Eigentümer eine monatliche Vorauszahlung an die Hausverwaltung, auch Haus- oder Wohngeld genannt. Die Höhe des zu zahlenden Betrags richtet sich nach dem jeweiligen Eigentumsanteil der Bewohner. Einmal jährlich wird ein Wirtschaftsplan erstellt, in dem die Hausverwaltung die Verpflichtung zur anteiligen Kostenübernahme sowie den Betrag des Haus- oder Wohngelds festlegt. Dieser Plan soll zur besseren Kalkulation der Kosten dienen und enthält beispielsweise voraussichtliche Ausgaben für z. B. Energieversorgung, laufende Instandsetzung und Wartung, Verwaltung, Versicherungen sowie alle voraussichtlichen Einnahmen durch Hausgeld, Zinserträge und öffentliche Zuschüsse für Modernisierungen.

Ist das Geld zu knapp bemessen, werden Sonderumlagen für die Eigentümer fällig. Wenn ein Eigentümer seinen Anteil nicht zahlt, fällt das zulasten der anderen Eigentümer. In diesem Fall ist die Gemeinschaft in der Haftung und auf Verlangen des Gläubigers für den Ausgleich des fehlenden Betrags zuständig. Der jeweilige Miteigentumsanteil begrenzt den Anteil der Eigentümer an der Haftung.

Nimmt eine Eigentumsgemeinschaft Einnahmen durch Vermietung oder Verpachtung ein, muss sie diese versteuern. Auch Zinsen aus Rückstellungen müssen nach dem Einkommensteuergesetz versteuert werden. Die Eigentümergemeinschaft selbst muss keine Steuererklärung abgeben, da die Höhe der Kosten auf die Miteigentümer in der Jahresabrechnung aufgeteilt wird. Im Rahmen der Fristen für die Abgabe der Einkommensteuererklärung führen die Eigentümer die Einnahmen selbst unter Einkünften auf.

5. Wie setzt sich die Betriebskostenabrechnung zusammen?

Für eine Eigentümergemeinschaft wird regelmäßig eine Betriebskostenabrechnung erstellt. Sie zeigt, welche laufenden Kosten auf den jeweiligen Eigentümer entfallen. Welche Nebenkosten dabei berücksichtigt werden dürfen, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genau geregelt.

Wer seine Wohnung vermietet, sollte zwischen Kosten für die allgemeine Nutzung der Wohnung und solchen für die Eigentümergemeinschaft unterscheiden: Nur erstere zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten und dürfen an den Mieter weitergegeben werden.

In der Praxis ergibt sich der umlagefähige Anteil meist direkt aus der Wohngeldabrechnung des Verwalters, der die Posten entsprechend aufführt.

Nebenkostenprivileg in der Eigentümergemeinschaft: Was gilt?

Das sogenannte Nebenkostenprivileg erlaubte es bis 2023, die Kosten für TV-Kabelanschlüsse auf Mieter umzulegen. Seit 2024 ist das nicht mehr zulässig (§ 71 TKG). Die Eigentümergemeinschaft muss alternative Regelungen finden – etwa Einzelverträge der Mieter. Auch andere umlagefähige Betriebskosten müssen sauber getrennt zwischen Gemeinschaftskosten und mieterseitiger Nutzung abgerechnet werden. Vermieter sollten die Wohngeldabrechnungen daher genau prüfen, bevor sie Kosten auf ihre Mieter übertragen.

6. Wie erfolgt die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft?

Egal ob es um den Einbau neuer Fenster oder die Sanierung der Fassade geht, über das Gemeinschaftseigentum bestimmen die Eigentümer gemeinschaftlich im Rahmen der Eigentümerversammlung. Zu dieser zentralen Entscheidungsinstanz lädt die Hausverwaltung mindestens einmal jährlich. Der Versammlungsort, die anwesenden Personen sowie die gefassten Beschlüsse werden schriftlich festgehalten. Vermögen und Eigentum der Eigentümergemeinschaft werden durch die WEG-Verwaltung verwaltet. Der Verwalter ist erster Ansprechpartner bei Unstimmigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft und darüber hinaus für die Nebenkostenabrechnung, die Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie verantwortlich.

Per Mehrheitsbeschluss trifft die Eigentümerversammlung Entscheidungen über:

• Wirtschaftsplan
• Sonderumlagen
• Bestellung und Entlastung der Hausverwaltung
• Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile
• Hausordnung
• Bauliche Veränderungen
• Jahresabrechnung

In einer Eigentümergemeinschaft sorgen Umbaumaßnahmen oder Sanierungsvorhaben oft für Uneinigkeiten, da nicht alle Eigentümer dieselben Maßnahmen für notwendig erachten. Häufige Diskussionspunkte sind außerdem Nebenkosten und Sonderzahlungen.

Eigentümergemeinschaften können auf drei verschiedenen Wegen Entscheidungen treffen:

• Im Rahmen der ordentlichen Eigentümerversammlung: Diese einmal jährlich stattfindende Versammlung ist der Standard. Die Eigentümer einer Wohnanlage stimmen über eingebrachte Vorschläge ab. Die Entscheidung diesbezüglich ist für alle Eigentümer bindend.

• Im Rahmen der außerordentlichen Eigentümerversammlung: Eine außerordentliche Versammlung kann vom Verwalter der Eigentümerschaft einberufen werden, wenn wichtige und dringende Entscheidungen anstehen. Sobald mindestens ein Viertel der Miteigentümer dies schriftlich und unter Angabe von Gründen fordert, muss die Versammlung stattfinden.

• Per Umlaufbeschluss: Im Falle einer dringenden Maßnahme besteht die Möglichkeit, einen Beschluss in Form eines Rundschreibens zu verfassen. Jedoch müssen hierzu alle Eigentümer antworten und dem Beschluss zustimmen, ansonsten gilt die Maßnahme als abgewiesen und eine Umsetzung ist nicht möglich.

Querulant in der Eigentümergemeinschaft? So handeln Sie richtig

Querulanten können den Ablauf in einer Eigentümergemeinschaft erheblich stören: Durch ständige Einsprüche, unbegründete Beschwerden oder Blockadehaltung bei Abstimmungen. Der Verwalter ist in solchen Fällen gefordert, professionell und dokumentierend zu agieren. Ein frühzeitiges Gespräch, klare Protokollierung und ggf. juristische Schritte (Abmahnung, Unterlassung) helfen, das Gleichgewicht in der Gemeinschaft zu bewahren. Auch die Gemeinschaftsordnung kann Verhalten regeln, etwa zu Lärm oder Nutzung. Wichtig: Emotionales Eskalieren vermeiden – Sachlichkeit schützt die Gemeinschaft.

7. Was sind die Aufgaben des Beirats der Eigentümergemeinschaft?

Viele Eigentümergemeinschaften wählen zur Unterstützung und Kontrolle des Verwalters einen Beirat. In der Regel kann dieser durch einfachen Mehrheitsbeschluss bestimmt werden (sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht).

Der Beirat übernimmt folgende Aufgaben:

• Prüfung der Jahresabrechnungen
• Kontrolle der Finanzlage
• Unterstützung des Verwalters bei Entscheidungen
• Vermittlung bei Konflikten zwischen Eigentümern und Verwalter

Wichtig: Damit Beschlüsse rechtswirksam sind, müssen die Protokolle der Eigentümerversammlungen vom Beirat unterzeichnet werden.

8. Wie ist die Haftung gegenüber Gläubigern geregelt?

Die Eigentümer haften gemeinsam gegenüber Gläubigern der Eigentümergemeinschaft. Forderungen richten sich nicht an einzelne Miteigentümer, sondern an die Gemeinschaft als Ganzes. Jeder Eigentümer haftet dabei anteilig mit seinem Miteigentumsanteil.

Auch der Verwalter kann haftbar gemacht werden. Verletzt er schuldhaft seine Pflichten, haftet er gegenüber der Gemeinschaft. Dabei wird unterschieden zwischen dem Innenverhältnis, also Pflichtverletzungen gegenüber der Gemeinschaft selbst, und dem Außenverhältnis, also Fehlern im Umgang mit Dritten, zum Beispiel bei Verträgen.

Zusätzlich gilt:

• Wenn das Gemeinschaftseigentum Schäden am Sondereigentum verursacht, muss die Eigentümergemeinschaft dafür aufkommen.

• Wenn das Sondereigentum Schäden am Gemeinschaftseigentum verursacht, haftet der jeweilige Eigentümer oder sein Mieter.