Mietkaution: Höhe, Anlage und Rückzahlung

Fast jeder Mietvertrag sieht eine Mietkaution vor. Sie sichert die Vermieterseite ab, zum Beispiel für den Fall, dass die Miete offen bleibt oder die Wohnung beschädigt zurückgegeben wird. Das Gesetz regelt die Kaution im Bürgerlichen Gesetzbuch über den § 551 recht genau. Dieser Beitrag erklärt Ihnen, wie hoch die Kaution sein darf, wie sie gezahlt und angelegt wird, welche Alternativen es gibt und wann sie zurückgezahlt werden muss.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Nach § 551 Absatz 1 BGB ist für die Kaution höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskosten vorgesehen. Maßgeblich für die Berechnung ist also die Nettokaltmiete. Bei einer Kaltmiete von beispielsweise 900 Euro liegt die Obergrenze demnach bei 2.700 Euro. Etwaige Vorauszahlungen für Heizung und Nebenkosten zählen hier nicht mit; die Grenze gilt für alle Sicherheiten zusammen. Verlangt die Vermieterseite zusätzlich eine Bürgschaft, darf die Summe drei Monatsmieten nicht übersteigen. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil der Mieterinnen und Mieter sind nach § 551 Absatz 4 BGB unwirksam, was sie dazu ermächtigt, einen zu hohen Betrag zurückzufordern. Der Mietvertrag bleibt in diesem Fall wirksam, nur der überschießende Teil der Kaution entfällt.

Zahlung in Raten und Anlage der Kaution

Mieterinnen und Mieter dürfen eine Barkaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, nicht schon bei Vertragsabschluss. Die weiteren Raten werden dann mit den beiden folgenden Mietzahlungen fällig. Eine Klausel, die die Zahlung in einer Gesamtsumme verlangt, ist insoweit unwirksam.

Die Vermieterseite muss die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen. Üblich ist hierfür ein eigenes Mietkautionskonto, das im Fall einer Insolvenz geschützt ist. Die Zinsen stehen den Mieterinnen und Mietern zu und erhöhen die Kaution. Die Parteien können auch eine andere Anlageform vereinbaren, etwa ein verpfändetes Sparbuch.

Als Alternative zur Barkaution bieten Banken und Versicherungen eine Mietkautionsbürgschaft an. Die Mieterseite zahlt dafür eine jährliche Gebühr, das Geld bleibt verfügbar. Für die Vermieterseite ist es wichtig, dass die Bürgschaft unbefristet ist und auf erstes Anfordern bezahlt wird. Diese Bedingungen sollten Sie also unbedingt vor der Annahme genauestens prüfen.

Wann die Kaution zurückgezahlt wird

Ein festes Datum für die Rückzahlung nennt das Gesetz nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) darf die Vermieterseite nach dem Auszug prüfen, ob noch Ansprüche bestehen. Gerichte halten dafür meist drei bis sechs Monate für angemessen. Sind keine Forderungen offen, muss die Kaution zügig zurückgezahlt werden.

Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, darf die Vermieterseite einen angemessenen Teil einbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist; das hat der BGH 2006 entschieden. Der Rest der Kaution ist dann jedoch auszuzahlen. Für die Abrechnung der Betriebskosten gilt eine Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Läuft diese Frist ab, entfällt auch der Grund für den Einbehalt. Den einbehaltenen Teil sollte die Vermieterseite nachvollziehbar an der Höhe früherer Nachzahlungen ausrichten.

Beachten Sie also folgende Punkte:

• Prüffrist nach dem Auszug: in der Regel drei bis sechs Monate.
• Einbehalt nur in Höhe der zu erwartenden Forderungen.
• Teilbetrag bis zur Betriebskostenabrechnung möglich.
• Rückzahlung inklusive der angefallenen Zinsen.
• Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach drei Jahren zum Jahresende.

Tipps für einen reibungslosen Ablauf

Ein sorgfältiges Übergabeprotokoll beim Einzug und beim Auszug dokumentiert genau und verhindert spätere Streitigkeiten. Halten Sie Zustand, Zählerstände und vorhandene Schäden schriftlich und mit Fotos fest. Beide Seiten sollten das Protokoll unterschreiben, damit sich später klar trennen lässt, welche Schäden während der Mietzeit entstanden sind.

Vermieterinnen und Vermieter sollten Forderungen gegen die Kaution beziffern und begründen. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßes Wohnen darf nicht mit der Kaution verrechnet werden. Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen verjähren bereits sechs Monate nach der Rückgabe der Wohnung, eine Aufrechnung mit der Kaution bleibt aber unter Umständen möglich. Mieterinnen und Mieter, die nach einigen Wochen nichts von der Vermieterseite hören, sollten schriftlich eine Abrechnung anfordern. Eine angemessene Frist von etwa zwei Wochen ist üblich. Bleibt die Rückzahlung ohne Grund aus, gerät die Vermieterseite in Verzug. Mietervereine helfen bei der Durchsetzung.