Ferienhaus kaufen: Kosten, Regionen und Tipps zu Steuern und Co.

Inhalt:

1. Lohnt sich der Besitz eines Ferienhauses?
2. Kosten und Finanzierung beim Ferienhauskauf
3. Ferienhaus kaufen in Deutschland?
4. Ferienhaus kaufen im Ausland?
5. Rechtliche Fragen & Nutzung
6. Wie vermarkte ich ein Ferienhaus erfolgreich?
7. Checkliste: Was muss ich beim Kauf eines Ferienhauses beachten?
8. Häufige Fragen

1. Lohnt sich der Besitz eines Ferienhauses?

Ein Ferienhaus kann eine lohnende Investition sein, wenn Lage, Nutzung und Kosten sorgfältig geplant werden. Käufer profitieren sowohl emotional als auch finanziell, besonders in gefragten Regionen.

Vorteile:

• Privater Rückzugsort für Urlaub und Freizeit
• Einsparung von Unterkunftskosten über die Jahre
• Mieteinnahmen durch zeitweise Vermietung möglich
• Wertsteigerung in beliebten Regionen wie Ostsee oder Bodensee

Wichtige Punkte beachten:

• Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung
• Verwaltungskosten oder Agenturgebühren bei Vermietung
• Leerstandszeiten realistisch einplanen
• Sorgfältige Finanzplanung und Standortanalyse vor dem Kauf

2. Kosten und Finanzierung beim Ferienhauskauf

Der Kauf eines Ferienhauses erfordert eine realistische Finanzplanung. Neben dem Kaufpreis spielen Eigenkapital, laufende Kosten und die richtige Finanzierung eine entscheidende Rolle.

Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Ferienhaus?

Die Höhe des Eigenkapitals hängt vom Standort, der Nutzung und den Anforderungen der Bank ab. Üblich sind mindestens 20 bis 30 % Eigenkapital zuzüglich Kaufnebenkosten. Für Auslandsimmobilien verlangen Banken oft mehr Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten.

Wichtige Infos:

• 20-30 % Eigenkapital für Objekte in Deutschland
• Für Auslandsimmobilien verlangen Banken oft mehr Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten.
• Zusätzliche Rücklagen für Nebenkosten und Instandhaltung

Laufende Kosten und Steuern im Überblick

Beim Kauf fallen viele verschiedene einmalige und regelmäßige Kosten an. Käufer sollten diese unbedingt in die Finanzplanung aufnehmen.

Wichtige Kostenpositionen und Richtwerte:

• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises (einmalige Zahlung).
• Notar- und Grundbuchgebühren: In der Regel 1,5 bis 2 % des Kaufpreises (einmalige Zahlung).
• Grundsteuer: Abhängig von Lage und Grundstücksgröße, oft zwischen 200 und 800 Euro pro Jahr. Seit 2025 gelten neue Berechnungsgrundlagen, die je nach Lage zu höheren oder niedrigeren Beträgen führen können.
• Versicherungen: Gebäudeversicherung etwa 200 bis 500 € pro Jahr, Haftpflicht je nach Umfang ab 100 € pro Jahr.
• Zweitwohnungssteuer: In vielen Gemeinden bei Eigennutzung als Nebenwohnsitz fällig, Höhe je nach Ort (jährliche Zahlung).
• Instandhaltung und Modernisierung: Experten empfehlen 1 bis 2 % des Kaufpreises pro Jahr als Rücklage.
• Hausverwaltung (optional): Bei Vermietung oft 20 bis 25 % der Mieteinnahmen für Vermittlung und Betreuung.
• Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Abhängig von Gesamteinkommen und Steuerklasse, viele Ausgaben sind absetzbar. Eine Steuerberatung hilft, alle Vorteile optimal zu nutzen.

Finanzierungsmöglichkeiten und Tipps

Für den Kauf eines Ferienhauses stehen verschiedene Finanzierungsformen zur Verfügung. Vergleichen Sie nicht nur Zinsen, sondern auch Tilgung, Laufzeit, Zinsbindung und vertragliche Sondertilgungen. Für zehnjährige Darlehen liegen die Zinsen typischerweise bei etwa 3,5 bis 4 %, abhängig von Bonität und Beleihung.

Typische Optionen für Käufer:

• Klassisches Bankdarlehen: Meist mit festen Zinssätzen über 10 bis 20 Jahre. Aktuell liegen die Zinsen für Ferienimmobilien oft etwas über den Konditionen für Hauptwohnsitze, zum Beispiel zwischen 3 und 5 %.

• Bausparverträge oder Forward-Darlehen: Eignen sich für Käufer, die den Kauf erst in einigen Jahren planen und sich die heutigen Zinsen sichern möchten.

• Kombinations-Finanzierungen: Eigenkapital für die Kaufnebenkosten und ein Darlehen für den Restbetrag. So bleibt die monatliche Rate überschaubar, ohne dass alle Rücklagen aufgebraucht werden.

• Spezielle Ferienhauskredite: Einige Banken bieten eigene Produkte mit angepassten Tilgungsplänen an, besonders wenn eine Vermietung vorgesehen ist.

Praxis-Tipps:

• Mindestens 3 Finanzierungsangebote vergleichen, da Konditionen stark variieren
• Zinsbindung von mindestens 10 Jahren für mehr Sicherheit wählen
• Sondertilgungen einplanen, um den Kredit bei guten Einnahmen schneller zu reduzieren. Sondertilgungen auch vertraglich sichern
• Vermietungserträge realistisch kalkulieren und Leerstand einplanen

3. Ferienhaus kaufen in Deutschland?

Beliebte Lagen: Am Meer, am See, in den Bergen oder in der Natur

Deutschland bietet eine enorme Vielfalt an Ferienhaus-Standorten. Ferienhäuser am Meer wie an der Ostsee oder Nordsee sind besonders gefragt und bieten gute Vermietungschancen. Wer Ruhe und Natur sucht, wird in den Mittelgebirgen wie dem Harz oder in ländlichen Regionen fündig. Seen wie der Bodensee oder der Chiemsee ziehen Käufer an, die Wasser- und Bergpanoramen schätzen. Jede Lage hat ihre eigenen Vorzüge und Preisniveaus, sodass sich ein Vergleich unbedingt lohnt.

Übrigens: Nach starken Anstiegen haben sich die Preise 2024 in einigen Küstenlagen kurzzeitig abgeschwächt, insgesamt bleiben Top-Lagen allerdings teuer.

Ferienhaus kaufen an der Ostsee

Die Ostsee zählt zu den beliebtesten Regionen für Ferienhäuser in Deutschland. Kilometerlange Strände, gute Infrastruktur und eine hohe touristische Nachfrage machen sie attraktiv für Eigennutzer und Investoren. Ferienhäuser auf Rügen oder Usedom bieten nicht nur Urlaubsqualität, sondern auch hohes Wertsteigerungspotenzial. Die Kaufpreise sind in den letzten Jahren gestiegen, bleiben aber im Vergleich zu Süddeutschland oft moderat. Aber: Beliebte Insellagen wie Rügen, Sylt und Usedom liegen preislich deutlich über vielen Festlandlagen.

Ferienhaus kaufen Nordsee

An der Nordsee locken weite Strände, einzigartige Natur und beliebte Ferienorte wie St. Peter-Ording oder Büsum. Die Region ist bei Urlaubern aus Deutschland und den Nachbarländern gefragt, was Vermietungschancen und Wertentwicklung begünstigt. Sturmfeste Bauweise und solide Versicherungen sind hier wichtig, da das Klima mitunter rau sein kann.

Ferienhaus kaufen Harz

Der Harz bietet eine Kombination aus Natur, Wandermöglichkeiten und Wintersport. Die Preise für Ferienhäuser sind im Vergleich zu Küstenregionen oft niedriger, was ihn für Käufer mit kleinerem Budget interessant macht. Besonders Orte wie Braunlage oder Wernigerode sind bei Touristen beliebt und bieten Chancen für Eigennutzung und Vermietung. Beliebte Orte wie Braunlage oder Wernigerode verzeichnen eine höhere Nachfrage, bleiben jedoch deutlich günstiger als Küstenlagen.

Ferienhaus Bodensee & weitere Top-Regionen

Der Bodensee ist bekannt für seine malerische Landschaft, Wassersportmöglichkeiten und die Nähe zu den Alpen. Ferienhäuser hier sind gefragt und häufig teurer als in anderen Regionen. Auch der Chiemsee oder die Allgäuer Alpen sind attraktive Standorte für Ferienimmobilien mit hohem Freizeitwert und stabiler Nachfrage. See- und Alpenblicklagen erzielen deutlich höhere Quadratmeterpreise als das Umland.

4. Ferienhaus kaufen im Ausland?

In welchem Land lohnt sich ein Ferienhaus?

Beliebte Länder für den Kauf von Ferienhäusern sind Spanien, Italien, Frankreich und Österreich. Spanien überzeugt mit mildem Klima, attraktiven Küstenregionen und stabiler Nachfrage bei Urlaubern. Italien punktet mit Toskana, Gardasee und Küstenregionen wie Ligurien. Frankreich bietet Regionen wie Côte d’Azur oder Provence, während Österreich vor allem für Bergliebhaber und Wintersportfans interessant ist. Bei allen Ländern sollten rechtliche Regelungen, Steuern und Kaufnebenkosten vorab genau geprüft werden. In Spanien zum Beispiel sind je nach Region Vermietungslizenzen erforderlich. In Österreich ist die Freizeitwohnsitz-Widmung streng reglementiert.

Ferienhaus auf Mallorca kaufen

Mallorca ist die Top-Destination für deutsche Ferienhauskäufer. Die Insel kombiniert Traumstrände, gute Infrastruktur und direkte Flugverbindungen mit hoher touristischer Nachfrage. Beliebte Regionen sind Palma, Alcúdia und der Südwesten mit Orten wie Port d’Andratx. Die Preise variieren je nach Lage stark: Von kleineren Ferienhäusern im Inselinneren bis zu Luxusvillen an der Küste ist alles möglich. Vermietungslizenzen sind in vielen Gebieten erforderlich, um Feriengäste legal unterzubringen.

In welchem Land sind Ferienhäuser am günstigsten?

Besonders günstige Ferienhäuser finden sich in Teilen Osteuropas wie Ungarn, Bulgarien oder Kroatien. Dort sind die Kaufpreise oft deutlich niedriger als in Westeuropa, allerdings sind die Mieteinnahmen und die Nachfrage häufig ebenfalls geringer. Wer langfristig investieren möchte, sollte auch die wirtschaftliche Stabilität, die Tourismusentwicklung und die rechtlichen Rahmenbedingungen des jeweiligen Landes berücksichtigen.

5. Rechtliche Fragen & Nutzung

Wann gilt ein Haus als Ferienhaus?

Ein Haus gilt in der Regel als Ferienhaus, wenn es überwiegend zu Erholungszwecken und nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird. Häufig befindet es sich in speziellen Ferienhausgebieten, die von den Gemeinden dafür ausgewiesen sind. Dort gibt es klare Vorgaben für Bauweise, Nutzung und teilweise auch für die Vermietung an Feriengäste. Wer ein Haus kaufen möchte, sollte vorab im Bebauungsplan prüfen, welche Nutzung erlaubt ist und ob Einschränkungen für Dauerwohnen oder Vermietung bestehen.

Dauerhafte Nutzung und Anmeldung im Ferienhaus

Ob ein Ferienhaus ganzjährig bewohnt oder als Erst- oder Zweitwohnsitz angemeldet werden darf, hängt von den jeweiligen Gemeinderegelungen ab. In vielen Feriengebieten ist Dauerwohnen nicht erlaubt, da diese Flächen für Erholung und Tourismus vorgesehen sind. In einigen Regionen ist jedoch eine Anmeldung als Zweitwohnsitz möglich, oft verbunden mit einer Zweitwohnsitzsteuer. Käufer sollten vor dem Kauf bei der zuständigen Gemeinde klären, welche Nutzungs- und Meldeoptionen bestehen, um spätere Probleme oder Bußgelder zu vermeiden.

6. Wie vermarkte ich ein Ferienhaus erfolgreich?

Für alle, die ein Ferienhaus nicht nur für den Eigenbedarf kaufen, sondern es auch als Kapitalanlage mit Vermietung nutzen möchten, ist eine professionelle Vermarktung entscheidend. Mit den richtigen Strategien lassen sich Auslastung und Einnahmen deutlich steigern.

Wichtige Tipps für die Vermarktung:

• Professionelle Fotos und Grundrisse: Hochwertige Bilder und ein klarer Überblick über die Ausstattung erhöhen die Attraktivität.
• Attraktive Online-Präsenz: Inserate auf Plattformen wie Airbnb, FeWo-direkt oder Booking.com sorgen für Reichweite.
• Eigene Website: Eine professionelle Seite mit Buchungskalender und direkten Kontaktmöglichkeiten wirkt seriös und spart Plattformgebühren.
• Gute Bewertungen sammeln: Freundlicher Service und Sauberkeit führen zu positiven Rezensionen und mehr Buchungen.
• Saisonale Angebote und Rabatte: Aktionen für Nebenzeiten helfen, Leerstände zu reduzieren.
• Automatisierung und Verwaltung: Channel-Manager oder Vermietungsagenturen können die Organisation übernehmen und Zeit sparen.

Mit guter Online-Sichtbarkeit, professioneller Präsentation und klarer Organisation lassen sich Auslastung und Einnahmen nachhaltig steigern.

7. Checkliste: Was muss ich beim Kauf eines Ferienhauses beachten?

Eine gründliche Prüfung aller Kosten, Vorschriften und Nutzungsmöglichkeiten schützt vor finanziellen Überraschungen und erleichtert die Kaufentscheidung.

Diese Checkliste hilft bei der Orientierung:

• Budget und Finanzierung klären: Kaufpreis, Nebenkosten und mindestens 20 - 30 % Eigenkapital realistisch kalkulieren.
• Lage und Infrastruktur prüfen: Beliebtheit der Region, touristische Nachfrage und Verkehrsanbindung beachten.
• Nutzungs- und Bauvorschriften checken: Bebauungsplan, Dauerwohnen und touristische Nutzung schriftlich bestätigen lassen.
• Laufende Kosten einplanen: Jährlich rund 1,5-3 % des Kaufpreises für Steuern, Instandhaltung und Verwaltung einkalkulieren.
• Vermietungspotenzial analysieren: Nachfrage in der Region, Auslastung und mögliche Mieteinnahmen prüfen.
• Rechtliche und steuerliche Beratung einholen: Zweitwohnungssteuer, Grundsteuer neu ab 2025 und Vermietungsregeln vorab klären.
• Zustand der Immobilie bewerten: Bei älteren Häusern Sanierungsbedarf und Modernisierungskosten einkalkulieren.