Gesetzesentwurf zur Abschaffung der Spekulationssteuer

Die Diskussion um die Spekulationssteuer bei Immobilien gewinnt an Dynamik. Mit dem neuen Gesetzentwurf der Bundestagsfraktion BÜNDNIS 90/Die Grünen vom 23. Juni 2026 steht eine grundlegende Änderung bevor, die den Immobilienmarkt nachhaltig beeinflussen könnte. Besonders für private Eigentümerinnen und Eigentümer, die einen Hausverkauf planen, stellt sich die Frage, wie sich die Spekulationssteuer künftig entwickelt und ob die bisherige Steuerfreiheit nach zehn Jahren Haltedauer tatsächlich abgeschafft wird. Denn: Der Entwurf sieht vor, die bisherige Spekulationsfrist vollständig zu streichen. Damit würden Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie — egal ob Haus, Wohnung oder Kapitalanlage — künftig grundsätzlich steuerpflichtig. Für viele Menschen mit Eigentum, die ihre Immobilien langfristig halten, stellt das eine erhebliche Veränderung dar. In diesem Ratgeber werfen wir einen fundierten Blick auf die geplanten Neuerungen, die Auswirkungen auf Eigentümerinnen und Eigentümer und betrachten auch die Möglichkeiten, weiterhin steuerfrei zu verkaufen.

Inhaltsverzeichnis:

1. Einordnung der Spekulationsfrist
2. Aufhebung der Steuerfreiheit nach zehn Jahren
3. Begründungen für den Änderungsantrag
4. Neue Selbstnutzungsregel: 36 Monate statt Jahresgrenzen
5. Auswirkungen auf Eigentümer und Käufer
6. Der Gesetzesentwurf auf dem Prüfstand
7. Spekulationssteuer & Immobilien: Die steuerliche Änderung im Fazit
8. FAQ

1. Einordnung der Spekulationsfrist

Wie lang ist die Spekulationsfrist? Wie hoch ist die Spekulationssteuer nach 3 Jahren? Oder nach 5 Jahren?

Diese Frage treibt viele Eigentumbesitzerinnen und -besitzer um. Die sogenannte Spekulationsfrist ist der Zeitraum, in dem ein Immobilienverkauf steuerpflichtig sein kann. Sie beträgt nach aktueller Rechtslage zehn Jahre und entscheidet darüber, ob beim Hausverkauf, Wohnungsverkauf oder beim Verkauf einer anderen Immobilie eine Steuerabgabe anfällt.

Wird eine Immobilie innerhalb dieser Frist veräußert, gilt der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG und ist steuerpflichtig. Erst nach Ablauf der zehn Jahre entfällt die Steuerpflicht vollständig, sodass ein Hausverkauf oder der Verkauf einer Wohnung steuerfrei bleibt. Genau diese Verbindung zwischen Frist und Steuer soll mit dem neuen Gesetzesentwurf jedoch aufgehoben werden. Betrifft bei Ihnen die Spekulationssteuer Immobilien wie Haus oder Wohnung, so war der Zeitraum des Verkaufs bisher entscheidend. Dies wird sich zukünftig ändern und die Gesamt-Haltedauer an Bedeutung verlieren.

2. Aufhebung der Steuerfreiheit nach zehn Jahren

Wer eine Immobilie im Privatvermögen hält und sie nach Ablauf von zehn Jahren verkauft, musste bisher keine Spekulationssteuer zahlen. Ein Verkauf nach beispielsweise acht oder neun Jahren bedeutet demnach eine Besteuerung von bis zu 45 %.

Der Gesetzentwurf des Deutschen Bundestags (21. Wahlperiode, Drucksache 21/6637) formuliert zur nun geplanten Anpassung eindeutig und zweifelsfrei:

"Die Haltefrist für Gewinne aus Immobilienveräußerungen (...) wird aufgehoben."

Gewinne aus dem Verkauf nicht selbst genutzter Immobilien sollen damit immer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert werden, unabhängig von der Haltedauer. Gleichzeitig wird die Steuerfreiheit für selbstgenutzte Immobilien präzisiert: Sie soll künftig nur gelten, wenn die Immobilie mindestens drei Jahre tatsächlich bewohnt wurde (hierzu mehr unter Punkt 4. zur neuen Selbstnutzungsregel).

Alternativen zu diesem Vorschlag gibt es – Zitat – keine.

3. Begründungen für den Änderungsantrag

Die bisherige Regelung zur Spekulationssteuer betrifft sowohl den Hausverkauf als auch den Verkauf einer Wohnung und ist einer der Gründe, warum viele Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Immobilien strategisch über einen längeren Zeitraum halten.

Diese klare Steuerfreiheit hat den Markt über Jahrzehnte geprägt und Leerstand sowie Wohnraumknappheit begünstigt, womit die Spekulationsfrist nach Auffassung des Deutschen Bundestags (Drucksache 21/6637) vor allem für Fehlreize auf dem Immobilienmarkt sorgt:

Als Lösungsansatz für das zuvor erwähnte “wirtschafts- und sozialpolitische Problem” schlägt der Entwurf nun vor, die bisherige Spekulationsfrist vollständig abzuschaffen.

Ziel der Reform ist es, Ausnahmen zu reduzieren, mehr steuerliche Gleichheit zu schaffen und den Wohnungsmarkt zu entlasten. Angestrebt wird aber auch eine steuerliche Gleichbehandlung von Vermögensarten, womit die steuerliche Behandlung von Immobiliengewinnen der von Kapitalanlagen wie Aktien und Fonds ähneln würde. Denn während Kapitalgewinne aus Wertpapieren grundsätzlich steuerpflichtig sind, bleiben Immobiliengewinne nach zehn Jahren (bisher) eben steuerfrei, was laut Drucksache 21/6637 „eine Erosion der steuerlichen Bemessungsgrundlage darstellt”.

Ein weiterer Aspekt betrifft die fiskalischen Auswirkungen. Der Staat rechnet mit Mehreinnahmen von rund 6 Milliarden Euro jährlich, sollte die Spekulationssteuer künftig ohne Frist erhoben werden.

4. Neue Selbstnutzungsregel: 36 Monate statt Jahresgrenzen

Die bisherige Selbstnutzungsregelung („im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“) soll durch eine klare 36‑Monats‑Regel ersetzt werden. Hintergrund ist laut Gesetzgeber die Missbrauchsanfälligkeit der bisherigen Formulierung, die auch etwa 2,5 Jahre als bewohnten Zeitraum geltend machen würde. Künftig soll die Steuerfreiheit nur dann gelten, wenn die Immobilie mindestens 36 Monate, also volle drei Jahre, tatsächlich selbst bewohnt wurde. Daher ist es nicht verwunderlich, woher die umgehende Frage um die Spekulationssteuer nach drei Jahren rührt. Betrifft die Spekulationssteuer Wohnungen von Eigentümerinnen und Eigentümern, die eine Wohnfläche kaufen und kurzfristig selbst nutzen, bevor sie sie wieder verkaufen, wird diese Steuer damit folglich deutlich relevanter.

Im Fall von Vermietung UND Selbstnutzung für ein und dasselbe Objekt, also Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Immobilie in den ersten Jahren nach Erwerb vermietet und später selbst bezogen haben, gilt auch eine vorausgesetzte Mindestwohndauer von 36 Monaten.

5. Auswirkungen auf Eigentümer und Käufer

Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet die geplante Änderung eine deutliche Verschiebung der steuerlichen Rahmenbedingungen. Wer bisher darauf gesetzt hat, eine Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei zu verkaufen, müsste künftig mit einer Steuerbelastung rechnen. Die Spekulationssteuer für den Hausverkauf würde damit zu einem dauerhaften Faktor in der Vermögensplanung werden.

Auch Käuferinnen und Käufer müssen ihre langfristige Strategie überdenken. Die Renditeberechnung für vermietete Immobilien verändert sich, wenn Gewinne aus einem späteren Verkauf grundsätzlich steuerpflichtig sind. Besonders für Kapitalanlagen, die auf den Immobilienerwerb als Investment bauen, wird die Frage nach der Höhe der Spekulationssteuer an Relevanz gewinnen.

Ein Fachartikel der Steuerkanzlei Trust & Taxes (2026) weist darauf hin, dass die Abschaffung der Steuerfreiheit zu kurzfristigen Vorzieheffekten führen könnte. Was bedeutet das? Dass Eigentümerinnen und Eigentümer, teilweise auch überstürzt, schneller verkaufen könnten, bevor die neue Regelung greift. Nach anfänglichen Unsicherheiten wären diese Maßnahmen aber langfristig dazu in der Lage, den Markt (wieder) zu stabilisieren.

Wer also besonders betroffen ist:

• Eigentümerinnen und Eigentümer: Betrifft die Spekulationssteuer Hausverkäufe oder Wohnungsverkäufe, würde diese künftig unabhängig von der Haltedauer greifen.
• Vermieterinnen, Vermieter und die Kapitalanlage: Gewinne aus vermieteten Immobilien wären dauerhaft steuerpflichtig, was die Renditenplanung beeinflusst.
• Selbstnutzung: Wann fällt die Spekulationssteuer nicht an? Nur bei mindestens 36 Monaten Eigennutzung bliebe die Steuerfreiheit bestehen.

6. Der Gesetzesentwurf auf dem Prüfstand

Juristinnen und Juristen sind sich über die Chancen des neuen Vorschlags zur Abschaffung der Spekulationssteuer uneinig. Laut Steuerberater Prof. Dr. Christoph Juhn habe die Umsetzung des Entwurfs zwar realistische Chancen, müsse zunächst aber um systematische und grammatikalische Fehler bereinigt werden. Im folgenden Paragraphen des Gesetzentwurfs hat sich zum Beispiel ein Zahlendreher eingeschlichen, da hier tatsächlich § 32 statt 23 stehen müsste. Auch ein solcher Tippfehler macht den Entwurf anfechtbar oder zumindest in seiner Glaubwürdigkeit nicht stärker, so Prof. Dr. Juhn.

Zudem spielt der Zeitpunkt des Immobilienerwerbs eine Rolle, der im Gesetzesentwurf nach § 23 (eigentlich 32) Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 1 und 2 dreistufig dargestellt wird und in jedem Fall genau geprüft werden muss:

1. Neu erworbene Immobilien sind vollständig von der neuen Regelung betroffen.
2. Nach 2016 erworbene Immobilien sind ebenfalls vollständig betroffen.
3. Vor 2016 erworbene Immobilien sind nach dem Schema der verfassungsrechtlichen Schutzwürdigung voraussichtlich von der Regeländerung ausgenommen.

Bei letztgenannten Objekten ist die Zehnjahresfrist 2026 bereits abgelaufen, daher gilt die Änderung hier folglich nicht.

Viel schwerwiegender aber ist, dass auch bei den Begriffen zur zeitlichen Einordnung ein bedeutender Fehler im Dokument vorliegt: “(...) Ist erstmal auf Veräußerungsgeschäfte anzuwenden, bei denen die Wirtschaftsgüter vor dem [einsetzen: Tag des Inkrafttretens] 2016 angeschafft wurden.”

Hier müsste richtigerweise das Wort “nach” statt “vor” stehen.

7. Spekulationssteuer & Immobilien: Die steuerliche Änderung im Fazit