Mehrfamilienhaus verkaufen: Tipps, Kosten & Steuern

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine bedeutende Entscheidung, die sorgfältige Planung und fundiertes Wissen erfordert. Denn zahlreiche Faktoren beeinflussen den Verkaufsprozess. In diesem Leitfaden bieten wir Ihnen einen strukturierten Überblick über die wichtigsten Aspekte, von der strategischen Planung bis hin zu steuerlichen Überlegungen.

Inhaltsverzeichnnis

1. Strategische Planung: Mehrfamilienhaus verkaufen oder vermieten?
2. Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen: Das gilt es zu beachten
3. Wie lässt sich der Wert eines Mehrfamilienhauses ermitteln?
4. Kann ich ein Mehrfamilienhaus privat (ohne Makler) verkaufen?
5. Mehrfamilienhaus verkaufen als Ganzes oder als einzelne Wohneinheiten?
6. Steuerliche Aspekte beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses
7. Welche Unterlagen & Dokumente werden beim Verkauf vom Mehrfamilienhaus benötigt?
8. Was muss beim Kaufvertrag eines Mehrfamilienhauses beachtet werden?
9. Welche Kosten fallen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses an?
10. Verkaufstipps aus der Praxis: Mehrfamilienhaus erfolgreich verkaufen
11. Häufige Fragen

1. Strategische Planung: Mehrfamilienhaus verkaufen oder vermieten?

Bevor Sie den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Betracht ziehen, sollten Sie die Option der Vermietung prüfen. Eine Vermietung kann langfristige Einnahmen sichern, erfordert jedoch kontinuierliche Verwaltung und Instandhaltung. Ein Verkauf hingegen bietet sofortige Liquidität, kann aber steuerliche Konsequenzen mit sich bringen.

Stellen Sie sich diese Fragen, um die richtige Entscheidung für sich zu finden:

• Benötigen Sie kurzfristig Kapital oder planen Sie eine Reinvestition?
• Können oder möchten Sie sich weiterhin aktiv um die Immobilie kümmern?
• Wie entwickelt sich der lokale Immobilienmarkt aktuell?
• Liegt die Spekulationsfrist (10 Jahre) bereits hinter Ihnen?

2. Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen: Das gilt es zu beachten

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist grundsätzlich möglich – bringt aber besondere Rahmenbedingungen mit sich. Käufer übernehmen nicht nur die Immobilie, sondern auch bestehende Mietverhältnisse und rechtliche Verpflichtungen.

Für Verkäufer ergeben sich daraus sowohl Chancen als auch Herausforderungen:

• Vorteile: Das Objekt ist sofort renditefähig – für Kapitalanleger ein Pluspunkt.
• Herausforderungen: Der Käufer hat weniger Gestaltungsfreiheit, z. B. bei Eigenbedarf oder Umnutzung.

Was passiert mit den Mietern nach dem Verkauf?

Die bestehenden Mietverträge bleiben weiterhin gültig (§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“). Der neue Eigentümer tritt in alle Rechte und Pflichten ein. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist zwar möglich, aber nur unter strengen Voraussetzungen und nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Tipp: Informieren Sie Ihre Mieter frühzeitig und offen – das schafft Vertrauen und vermeidet unnötige Konflikte.

3. Wie lässt sich der Wert eines Mehrfamilienhauses ermitteln?

Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren

Eine realistische Wertermittlung ist die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf. Je nach Nutzung und Immobilientyp kommen drei Verfahren in Frage:

• Ertragswertverfahren: Ideal für vermietete Mehrfamilienhäuser. Es basiert auf den erwarteten Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten – wichtig für Investoren, die Rendite berechnen wollen.

• Sachwertverfahren: Wird meist bei selbstgenutzten oder älteren Objekten angewendet. Der Wert ergibt sich aus den Baukosten (abzüglich Abnutzung) plus Bodenwert.

• Vergleichswertverfahren: Kommt zum Einsatz, wenn es ausreichend vergleichbare Objekte in ähnlicher Lage gibt. Besonders bei kleineren Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen relevant.

Wie erhalte ich eine fundierte und kostenfreie Bewertung?

Eine professionelle Bewertung hilft, weder zu hoch noch zu niedrig anzusetzen – und spart Zeit im Verkaufsprozess. Evernest bietet Ihnen eine kostenfreie, unverbindliche Wertermittlung durch erfahrene Makler. Dabei analysieren wir Markttrends, Lagefaktoren und spezifische Merkmale Ihrer Immobilie, um einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln.​

Wie berechne ich den Verkehrswert eines Mehrfamilienhauses?

Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der bei einem Verkauf am Markt voraussichtlich erzielt wird. Er hängt ab von:

• Lagequalität
• Zustand der Bausubstanz
• Mietverträgen und erzielbaren Mieteinnahmen
• Angebot und Nachfrage am Standort

Eine exakte Verkehrswertermittlung erfolgt meist durch einen öffentlich bestellten Gutachter oder einen qualifizierten Makler.

4. Kann ich ein Mehrfamilienhaus privat (ohne Makler) verkaufen?

Ein Verkauf ohne Makler ist grundsätzlich möglich und kann Kosten sparen. Allerdings erfordert dies umfassende Kenntnisse des Immobilienmarktes, rechtliche Expertise und erheblichen Zeitaufwand. Fehlende Erfahrung kann zu Preisfehleinschätzungen oder rechtlichen Problemen führen. Ein professioneller Makler hingegen übernimmt die Vermarktung, Preisverhandlungen und rechtssichere Abwicklung, was den Verkaufsprozess effizienter und sicherer gestaltet.​

5. Mehrfamilienhaus verkaufen als Ganzes oder als einzelne Wohneinheiten?

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, stehen Ihnen grundsätzlich zwei Wege offen:

1. Verkauf als Gesamtobjekt: Sie veräußern das Haus an einen einzelnen Käufer – z. B. einen Investor oder eine Familie. Diese Variante ist in der Regel unkomplizierter und schneller, besonders bei vermieteten Objekten.

2. Aufteilung in Eigentumswohnungen (Teilverkauf): Hierbei wird das Haus in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt und separat verkauft – oft zu höheren Gesamtpreisen. Dafür ist eine Teilungserklärung notwendig, ggf. sind auch bauliche Anpassungen erforderlich (z. B. separate Zähler, Klingelanlagen).

Was lohnt sich wann?

6. Steuerliche Aspekte beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Wann kann man ein Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen?

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist steuerfrei, wenn:

• die Immobilie mehr als 10 Jahre in Ihrem Besitz war (gilt für vermietete Objekte), oder
• Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben (bei Eigennutzung).

Beispiel: Sie haben das Haus am 1. Juli 2014 gekauft. Wenn Sie es ab dem 2. Juli 2024 verkaufen, ist der Gewinn steuerfrei – unabhängig von der Höhe.​

Was passiert, wenn Sie vor Ablauf der 10 Jahre verkaufen?

Dann fällt auf den Gewinn die Einkommensteuer an. Je nach persönlichem Steuersatz kann das bis zu 45 % plus Solidaritätszuschlag bedeuten.

Achtung bei Erbschaft oder Schenkung:

• Wenn der Erblasser die Immobilie länger als 10 Jahre hielt, können Sie sofort steuerfrei verkaufen.
• Bei der Schenkung beginnt die 10-Jahres-Frist im Gegensatz zur Schenkung neu. Ein steuerfreier Verkauf ist dann erst nach 10 Jahren möglich.

Muss ich den Hausverkauf in der Steuererklärung angeben?

Ja, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt und ein Gewinn erzielt wurde, muss dieser in der Steuererklärung angegeben werden. Bei steuerfreien Verkäufen ist keine Angabe erforderlich.​

7. Welche Unterlagen & Dokumente werden beim Verkauf vom Mehrfamilienhaus benötigt?

Eine vollständige Dokumentation erleichtert den Verkaufsprozess:

• Aktueller Grundbuchauszug: Nachweis über Eigentum und eingetragene Rechte (z. B. Grundschuld, Wegerecht)

• Flurkarte: Zeigt die genaue Lage und Grundstücksgrenzen im Kataster

• Baupläne und Grundrisse: Wichtig für Käufer, um Raumaufteilung und Nutzungsmöglichkeiten einzuschätzen

• Energieausweis: Gesetzlich vorgeschrieben – muss spätestens zur Besichtigung vorgelegt werden

• Mietverträge und Mietaufstellung: Dokumentieren aktuelle Mieteinnahmen, Laufzeiten und Nebenkosten

• Nachweise über Nebenkosten und Instandhaltungsmaßnahmen: Zeigen die Betriebskostenstruktur und Investitionen in den Erhalt der Immobilie

• Teilungserklärung (nur bei Eigentumswohnungen oder geplanter Aufteilung): Regelt Eigentumsverhältnisse und Sondernutzungsrechte im Haus

• Versicherungsnachweise (z. B. Gebäudeversicherung): Belegen laufenden Versicherungsschutz und können beim Eigentümerwechsel übertragen werden

Diese Unterlagen sollten aktuell und vollständig sein, um Vertrauen bei potenziellen Käufern zu schaffen und rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.

8. Was muss beim Kaufvertrag eines Mehrfamilienhauses beachtet werden?

Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden und sollte folgende Punkte enthalten:

• Daten von Käufer und Verkäufer: Vollständige Namen, Anschriften und Geburtsdaten zur eindeutigen Identifikation

• Detaillierte Beschreibung der Immobilie: Adresse, Grundstücksgröße, Flurstück, eventuell bestehende Gebäude oder Nebengebäude’

• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Vereinbarter Preis, Fälligkeit, Konto für die Zahlung und ggf. Finanzierungsvorbehalt

• Übergabetermin und Besitzübergang: Zeitpunkt, ab dem Nutzen und Lasten (z. B. Mieteinnahmen, Grundsteuer) auf den Käufer übergehen

• Regelungen zu bestehenden Mietverhältnissen:

  • Klarstellung, dass Mietverträge bestehen bleiben (§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“)
  • Übergang von Kautionen und laufenden Mietverhältnissen

• Haftungsausschlüsse und Gewährleistungen:

  • Wird „gekauft wie gesehen“? Gibt es bekannte Mängel? Wird Gewährleistung ausgeschlossen?
  • Dieser Punkt kann bei späteren Konflikten entscheidend sein

Vor Unterzeichnung sollte der Vertrag sorgfältig geprüft und bei Unklarheiten rechtlicher Rat eingeholt werden.​

9. Welche Kosten fallen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses an?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses entstehen in der Regel mehrere Kostenarten. Eine vorausschauende Planung hilft, spätere Überraschungen zu vermeiden:

1. Maklerprovision (oft 3 - 7 %): Wird fällig, wenn ein Makler mit der Vermittlung beauftragt wurde. Bei Wohnimmobilien wird die Provision meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die genaue Höhe variiert je nach Bundesland und Maklervertrag.

2. Notarkosten (ca. 1 - 1,5 %): Für die Beurkundung des Kaufvertrags und notwendige Grundbucheintragungen. Diese Gebühren sind gesetzlich geregelt und meist vom Käufer zu tragen – die Löschung bestehender Rechte übernimmt jedoch der Verkäufer.

3. Löschung von Grundschulden: Wenn auf der Immobilie noch ein Darlehen abgesichert ist, fallen Gebühren für die Löschung der Grundschuld im Grundbuch an. Diese Kosten trägt in der Regel der Verkäufer.

4. Spekulationssteuer: Fällt an, wenn das Mehrfamilienhaus innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre) mit Gewinn verkauft wird. Die Steuer richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 % möglich).

5. Energieausweis: Pflichtdokument beim Immobilienverkauf. Wenn noch kein gültiger Ausweis vorhanden ist, entstehen Kosten zwischen 80 und 200 € – je nach Art und Aufwand.

Eine genaue Kalkulation dieser Kosten ist wichtig für die Preisgestaltung und Verhandlungsführung.

10. Verkaufstipps aus der Praxis: Mehrfamilienhaus erfolgreich verkaufen

Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist komplex – mit guter Vorbereitung aber sehr gut machbar. Diese Tipps helfen Ihnen, den Prozess professionell anzugehen:

1. Professionelle Wertermittlung einholen: Lassen Sie den realistischen Marktwert bestimmen – zu hoch schreckt ab, zu niedrig kostet bares Geld

2. Zielgruppe definieren: Klären Sie, ob Ihre Immobilie eher für Privatanleger, Eigennutzer oder institutionelle Käufer interessant ist.

3. Aussagekräftiges Exposé erstellen: Gute Fotos, verständliche Grundrisse und transparente Informationen erhöhen das Vertrauen und die Nachfrage.

4. Mietverhältnisse dokumentieren: Aktuelle Mietverträge und eine Übersicht über Mieteinnahmen und Betriebskosten schaffen Klarheit für Käufer.

5. Verkaufsunterlagen vollständig vorbereiten: Je besser Ihre Unterlagen sortiert sind, desto reibungsloser verläuft die Abwicklung – und desto überzeugender wirken Sie im Gespräch.

6. Mit erfahrenem Makler zusammenarbeiten: Unsere spezialisierten Makler bei Evernest übernehmen nicht nur die Vermarktung, sondern begleiten Sie sicher durch Preisverhandlung, Notartermin und Übergabe.